剛過去的11月，上海二手房月度成交量達到2.3萬套，一個相當(dāng)不錯的成績。

環(huán)比10月上漲24%，創(chuàng)下自今年5月以來的成交套數(shù)新高。

在沒有政策加持的情況的下，高于金九銀十， 僅次于“金三銀四”時期， 多少有點超乎想象了。

背后是大量的剛需下場抄底了。

在房價回調(diào)后，上海很多房子，買房和租房的壓力差不多了。

而且買房還能擁有一個屬于自己的家，幸福感高出不少。

拋開房價漲跌的話題，誰不想在大上海有一套屬于自己的房子呢？

上海樓市，是不是要反轉(zhuǎn)了？

300萬以下剛需房源為成交主力

上海綠軍數(shù)據(jù)顯示，11月上海總價300萬元以下的二手房成交占比高達60%，為絕對主力，這個占比較最近幾年都要高出不少。

房價調(diào)整后，很多剛需上車、學(xué)區(qū)買房的群體，都在年底前搶跑了。

“我看好的二手房價格比半年前低了不少。”

“現(xiàn)在 這個價位，將來跌了也不怕，估計也跌不了多少。 ”

這是不少剛需抄底背后的心態(tài)。

九亭等近郊，三百萬以內(nèi)已經(jīng)能拿下次新三房了，擱以前這個價格只能買到大一房。

市區(qū)老破小的租售比也越來越高。

1）市光一村，43平的1房，租售比能達到3.8%。

2）市光一村旁邊的鵬程苑，租售比更高。

像這種老破小，租金已經(jīng)能覆蓋月供，自住出租都可；

房齡特別老的，還能搏一搏拆遷，買入安全墊確實高了不少。

以價換量

不止上海，北京11月二手房成交量也明顯上來了，但底色都是以價換量。

包括整個2025年，都是這個邏輯。

今年前11個月一線城市二手房累計成交52萬套，同比+5%，創(chuàng)四年新高。

就是因為價格回調(diào)了很多，有人下場抄底了。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，11月份在高掛牌量及預(yù)期偏弱影響下，二手房價格下行壓力有所加大，其中一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌1.15%，同比下跌5.62%，較10月跌幅均有所擴大，價格延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。

一個月回調(diào)1個百分點。500萬的房子，一個月價格下來5萬。

相比二三四線城市，以往最堅挺的一線城市，現(xiàn)在房價正處于補跌階段。

從股市的邏輯來看，前期堅挺的大藍籌補跌，可能是最后一跌，市場快要觸底了。

11月是上海二手房以價換量特別明顯的一個月。

這也意味著前期很多堅守價格的房東接受了降價才能出貨的現(xiàn)實。

不接受的房東，則選擇了撤牌下架不賣。這也是上海二手房掛牌量大幅度下降的主要原因。

我們統(tǒng)計到，上海二手庫存量已連續(xù)12周下滑，當(dāng)前庫存量水平已回落至23年12月底的水平。

這部分撤牌不賣的房子，其中一部分會流入租房市場。

雖然房租也在跌，但至少不會比買賣市場跌得那么狠那么肉痛。

不過我觀察到，市面上空置好久租不出去的房子也越來越多，要么是戶型大總價高，要么就是裝修太老太差。

新房降溫

根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月上海新房成交面積32.0萬平方米，環(huán)比減少19.6%。

分區(qū)看，浦東區(qū)環(huán)比減少7.1%；閔行環(huán)比減少21.4%。

市中心豪宅新房，也不像以前那樣上來就日光了，土拍市場也有一定降溫。

上海11月上市的新房項目，五成樓盤網(wǎng)簽率不足10%。

不過考慮到快一半的盤是27日以后開的，可能網(wǎng)簽速度沒那么快。

結(jié)合二手房成交量大增，恐怕不少買家是從新房“虎口奪食”來的。

核心原因還是二手房價格回調(diào)后，新房不僅價格倒掛消失，而且還正掛了，追求性價比的買家從新房轉(zhuǎn)向二手了。

地段越偏遠的新房項目，越難賣。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，目前上海外環(huán)外新房庫存超4.8萬套，占到了全上海的78%，去化周期明顯變長。

因為去化壓力，市面上不少新房，已經(jīng)明里暗里打折促銷了，郊區(qū)就不用講了，市區(qū)的項目也都開始跟上了。

這對房東來講不是好事情，尤其是開發(fā)商強大的營銷分銷能力，加上新房二手房的產(chǎn)品代際差，會打得周邊二手房毫無還手之力，最終只能憑價格優(yōu)勢出貨。

作為賣房房東，如果你周邊有新房在賣，且品質(zhì)不錯，價格還沒貴多少，那你要小心了，最近以價換量的大寧次新房就是例子。

靜安府一個周末賣掉了10套房，首先是價格下來了，讓買房人覺得有抄底的可能，勇敢出手了。

另外就是大寧在售的新房項目，也給了周邊二手業(yè)主不少壓力。

買賣建議

對賣房房東來講，要看自家的房子，價格回調(diào)到了哪一步。

之前比較堅挺的次新改善和豪宅，接下來調(diào)整幅度可能比較大。類似前灘，徐匯濱江，這樣次新房比較集中，城市界面比較新，前期價格堅挺的地方。

如果要賣房，務(wù)必抓緊：

1、歷史回調(diào)小于20%的，加速賣房；

2、歷史回調(diào)幅度大于20%的，橫向（同品質(zhì)、同級別地段）比板塊、比小區(qū)，如果還不是性價比最高的，也是危險的；

3、老破小，如果租售比已經(jīng)很高，也不用太著急，更沒必要大幅降價割肉，主跌浪已經(jīng)過去。

上海樓市現(xiàn)在是出清2.0階段，等到最堅挺的豪宅最后一跌后，上海的好房子差不多就見底了。

但供需關(guān)系不妙的，供大于求的，品質(zhì)差的房子，可能還是要長期陰跌。

所以手里有多套差房子的，或者是要置換的，老換新，差換好的，還是建議抓緊賣房。

樓市下跌和上漲一樣，存在巨大的慣性，短時間剎不住，會存在一些超跌的產(chǎn)品和機會。

手握現(xiàn)金，才能把握住。

現(xiàn)在要買房的，就選具備觸底特征的房源：全城對比具備性價比、租售比高的房子。

重點關(guān)注價格深度回調(diào)，跌出性價比的板塊。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。