剛過(guò)去的11月，上海二手房月度成交量達(dá)到2.3萬(wàn)套，一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的成績(jī)。

環(huán)比10月上漲24%，創(chuàng)下自今年5月以來(lái)的成交套數(shù)新高。

在沒(méi)有政策加持的情況的下，高于金九銀十， 僅次于“金三銀四”時(shí)期， 多少有點(diǎn)超乎想象了。

背后是大量的剛需下場(chǎng)抄底了。

在房?jī)r(jià)回調(diào)后，上海很多房子，買(mǎi)房和租房的壓力差不多了。

而且買(mǎi)房還能擁有一個(gè)屬于自己的家，幸福感高出不少。

拋開(kāi)房?jī)r(jià)漲跌的話題，誰(shuí)不想在大上海有一套屬于自己的房子呢？

上海樓市，是不是要反轉(zhuǎn)了？

300萬(wàn)以下剛需房源為成交主力

上海綠軍數(shù)據(jù)顯示，11月上?？們r(jià)300萬(wàn)元以下的二手房成交占比高達(dá)60%，為絕對(duì)主力，這個(gè)占比較最近幾年都要高出不少。

房?jī)r(jià)調(diào)整后，很多剛需上車(chē)、學(xué)區(qū)買(mǎi)房的群體，都在年底前搶跑了。

“我看好的二手房?jī)r(jià)格比半年前低了不少?！?/p>

“現(xiàn)在 這個(gè)價(jià)位，將來(lái)跌了也不怕，估計(jì)也跌不了多少。 ”

這是不少剛需抄底背后的心態(tài)。

九亭等近郊，三百萬(wàn)以內(nèi)已經(jīng)能拿下次新三房了，擱以前這個(gè)價(jià)格只能買(mǎi)到大一房。

市區(qū)老破小的租售比也越來(lái)越高。

1）市光一村，43平的1房，租售比能達(dá)到3.8%。

2）市光一村旁邊的鵬程苑，租售比更高。

像這種老破小，租金已經(jīng)能覆蓋月供，自住出租都可；

房齡特別老的，還能搏一搏拆遷，買(mǎi)入安全墊確實(shí)高了不少。

以價(jià)換量

不止上海，北京11月二手房成交量也明顯上來(lái)了，但底色都是以價(jià)換量。

包括整個(gè)2025年，都是這個(gè)邏輯。

今年前11個(gè)月一線城市二手房累計(jì)成交52萬(wàn)套，同比+5%，創(chuàng)四年新高。

就是因?yàn)閮r(jià)格回調(diào)了很多，有人下場(chǎng)抄底了。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，11月份在高掛牌量及預(yù)期偏弱影響下，二手房?jī)r(jià)格下行壓力有所加大，其中一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌1.15%，同比下跌5.62%，較10月跌幅均有所擴(kuò)大，價(jià)格延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。

一個(gè)月回調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)。500萬(wàn)的房子，一個(gè)月價(jià)格下來(lái)5萬(wàn)。

相比二三四線城市，以往最堅(jiān)挺的一線城市，現(xiàn)在房?jī)r(jià)正處于補(bǔ)跌階段。

從股市的邏輯來(lái)看，前期堅(jiān)挺的大藍(lán)籌補(bǔ)跌，可能是最后一跌，市場(chǎng)快要觸底了。

11月是上海二手房以價(jià)換量特別明顯的一個(gè)月。

這也意味著前期很多堅(jiān)守價(jià)格的房東接受了降價(jià)才能出貨的現(xiàn)實(shí)。

不接受的房東，則選擇了撤牌下架不賣(mài)。這也是上海二手房掛牌量大幅度下降的主要原因。

我們統(tǒng)計(jì)到，上海二手庫(kù)存量已連續(xù)12周下滑，當(dāng)前庫(kù)存量水平已回落至23年12月底的水平。

這部分撤牌不賣(mài)的房子，其中一部分會(huì)流入租房市場(chǎng)。

雖然房租也在跌，但至少不會(huì)比買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)跌得那么狠那么肉痛。

不過(guò)我觀察到，市面上空置好久租不出去的房子也越來(lái)越多，要么是戶型大總價(jià)高，要么就是裝修太老太差。

新房降溫

根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月上海新房成交面積32.0萬(wàn)平方米，環(huán)比減少19.6%。

分區(qū)看，浦東區(qū)環(huán)比減少7.1%；閔行環(huán)比減少21.4%。

市中心豪宅新房，也不像以前那樣上來(lái)就日光了，土拍市場(chǎng)也有一定降溫。

上海11月上市的新房項(xiàng)目，五成樓盤(pán)網(wǎng)簽率不足10%。

不過(guò)考慮到快一半的盤(pán)是27日以后開(kāi)的，可能網(wǎng)簽速度沒(méi)那么快。

結(jié)合二手房成交量大增，恐怕不少買(mǎi)家是從新房“虎口奪食”來(lái)的。

核心原因還是二手房?jī)r(jià)格回調(diào)后，新房不僅價(jià)格倒掛消失，而且還正掛了，追求性價(jià)比的買(mǎi)家從新房轉(zhuǎn)向二手了。

地段越偏遠(yuǎn)的新房項(xiàng)目，越難賣(mài)。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，目前上海外環(huán)外新房庫(kù)存超4.8萬(wàn)套，占到了全上海的78%，去化周期明顯變長(zhǎng)。

因?yàn)槿セ瘔毫?，市面上不少新房?strong>已經(jīng)明里暗里打折促銷了，郊區(qū)就不用講了，市區(qū)的項(xiàng)目也都開(kāi)始跟上了。

這對(duì)房東來(lái)講不是好事情，尤其是開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大的營(yíng)銷分銷能力，加上新房二手房的產(chǎn)品代際差，會(huì)打得周邊二手房毫無(wú)還手之力，最終只能憑價(jià)格優(yōu)勢(shì)出貨。

作為賣(mài)房房東，如果你周邊有新房在賣(mài)，且品質(zhì)不錯(cuò)，價(jià)格還沒(méi)貴多少，那你要小心了，最近以價(jià)換量的大寧次新房就是例子。

靜安府一個(gè)周末賣(mài)掉了10套房，首先是價(jià)格下來(lái)了，讓買(mǎi)房人覺(jué)得有抄底的可能，勇敢出手了。

另外就是大寧在售的新房項(xiàng)目，也給了周邊二手業(yè)主不少壓力。

買(mǎi)賣(mài)建議

對(duì)賣(mài)房房東來(lái)講，要看自家的房子，價(jià)格回調(diào)到了哪一步。

之前比較堅(jiān)挺的次新改善和豪宅，接下來(lái)調(diào)整幅度可能比較大。類似前灘，徐匯濱江，這樣次新房比較集中，城市界面比較新，前期價(jià)格堅(jiān)挺的地方。

如果要賣(mài)房，務(wù)必抓緊：

1、歷史回調(diào)小于20%的，加速賣(mài)房；

2、歷史回調(diào)幅度大于20%的，橫向（同品質(zhì)、同級(jí)別地段）比板塊、比小區(qū)，如果還不是性價(jià)比最高的，也是危險(xiǎn)的；

3、老破小，如果租售比已經(jīng)很高，也不用太著急，更沒(méi)必要大幅降價(jià)割肉，主跌浪已經(jīng)過(guò)去。

上海樓市現(xiàn)在是出清2.0階段，等到最堅(jiān)挺的豪宅最后一跌后，上海的好房子差不多就見(jiàn)底了。

但供需關(guān)系不妙的，供大于求的，品質(zhì)差的房子，可能還是要長(zhǎng)期陰跌。

所以手里有多套差房子的，或者是要置換的，老換新，差換好的，還是建議抓緊賣(mài)房。

樓市下跌和上漲一樣，存在巨大的慣性，短時(shí)間剎不住，會(huì)存在一些超跌的產(chǎn)品和機(jī)會(huì)。

手握現(xiàn)金，才能把握住。

現(xiàn)在要買(mǎi)房的，就選具備觸底特征的房源：全城對(duì)比具備性價(jià)比、租售比高的房子。

重點(diǎn)關(guān)注價(jià)格深度回調(diào)，跌出性價(jià)比的板塊。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。