2018 年，當(dāng)全國(guó)樓市還沉浸在 “普漲狂歡” 中時(shí)，福耀玻璃創(chuàng)始人曹德旺拋出振聾發(fā)聵的判斷：“房產(chǎn)不過(guò)是磚頭水泥堆起來(lái)的，不會(huì)一直升值”。彼時(shí)，炒房熱潮席卷三四線城市，這番言論被多數(shù)人視為 “危言聳聽(tīng)”。但時(shí)隔 8 年，現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)卻一一印證了他的預(yù)判：全國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整已持續(xù) 40 多個(gè)月，二手房掛牌量突破 850 萬(wàn)套，70 城數(shù)據(jù)顯示三線城市房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅達(dá) 3.4%，部分弱三四線城市更是高達(dá) 22%，“鶴崗化” 現(xiàn)象持續(xù)蔓延。

曹德旺的警示并非空穴來(lái)風(fēng)，而是基于人口、供需與經(jīng)濟(jì)邏輯的理性推演。他早在上世紀(jì) 90 年代就有過(guò)房地產(chǎn)投資虧損 3 億元的經(jīng)歷，深知行業(yè)泡沫的危害。2023 年底，他以家鄉(xiāng)福清為例，直言當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)從每平米上萬(wàn)跌至幾千元，大量房屋空置難售，并勸誡家人盡快處置多余房產(chǎn)。2024 年，他進(jìn)一步點(diǎn)破核心矛盾：65 歲以上老人超 2 億，新生兒不足 1000 萬(wàn)，購(gòu)房主力人群持續(xù)萎縮，供需失衡的基本面已難以支撐房?jī)r(jià)普漲。這種 “跳出樓市看樓市” 的實(shí)業(yè)家視角，讓他避開(kāi)了行業(yè)迷思，精準(zhǔn)捕捉到市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的信號(hào)。

二、2026 年樓市分化加?。喝木€房產(chǎn)的三重危機(jī)

2026 年作為 “十五五” 規(guī)劃開(kāi)局之年，樓市 “冰火兩重天” 的格局將進(jìn)一步凸顯。對(duì)三四線城市的多房家庭而言，三大危機(jī)正加速逼近，讓 “賣(mài)不掉” 的風(fēng)險(xiǎn)成為現(xiàn)實(shí)。

首先是區(qū)域分化白熱化，人口與產(chǎn)業(yè)成價(jià)值分水嶺。房地產(chǎn)的核心邏輯從未改變：短期看政策，長(zhǎng)期看人口。2025 年數(shù)據(jù)顯示，一線及強(qiáng)二線核心城市憑借人口虹吸效應(yīng)保持韌性，深圳人口凈流入接近 50 萬(wàn)，杭州、成都均超 20 萬(wàn)，核心板塊房?jī)r(jià)可能出現(xiàn) 3%-5% 的合理回升；而三四線城市面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，全年人口凈流出達(dá) 312 萬(wàn)人，廣義庫(kù)存去化周期普遍超過(guò) 30 個(gè)月，瑞銀預(yù)測(cè) 2026 年這類(lèi)城市房?jī)r(jià)可能再跌 10%。這種分化本質(zhì)是 “用腳投票” 的結(jié)果，產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流導(dǎo)致住房需求持續(xù)萎縮，多余房產(chǎn)的流動(dòng)性將進(jìn)一步枯竭。

其次是需求結(jié)構(gòu)根本性調(diào)整，剛需房產(chǎn)全面遇冷。隨著城市化進(jìn)程進(jìn)入下半場(chǎng)，住房需求已從 “剛需主導(dǎo)” 轉(zhuǎn)向 “改善為王”。數(shù)據(jù)顯示，2026 年 35-55 歲改善型需求占比已提升至 45%，“賣(mài)一買(mǎi)一” 成為市場(chǎng)主力，90-144㎡的品質(zhì)戶型流通性和保值性最佳。而三四線城市的剛需老房、遠(yuǎn)郊概念盤(pán)則陷入 “賣(mài)不掉、租不出” 的困境：2025 年上海遠(yuǎn)郊板塊成交占比僅 8.6%，多數(shù)房源掛牌半年以上無(wú)人問(wèn)津，這種趨勢(shì)在 2026 年將進(jìn)一步擴(kuò)散到三四線城市 —— 缺乏配套的剛需房產(chǎn)不僅升值無(wú)望，還面臨估值折價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，部分房源即便降價(jià) 40% 仍難成交。

最后是持有成本持續(xù)攀升，資產(chǎn)變負(fù)債的陷阱。曹德旺曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)的持有成本遠(yuǎn)不止房?jī)r(jià)本身。2025 年福清地區(qū)房屋租金下降 15%，空置率上升至 25%，全國(guó)租房市場(chǎng)租金平均降幅達(dá) 10%-15%，意味著靠出租覆蓋成本越來(lái)越難。更值得警惕的是，隨著 “房屋養(yǎng)老金”“房屋體檢” 等制度推廣，老舊小區(qū)的維修成本將進(jìn)一步增加，再疊加物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等固定支出，一套閑置房產(chǎn)每年的持有成本可能高達(dá)數(shù)萬(wàn)元。若再考慮房產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)的潛在風(fēng)險(xiǎn) —— 上海已明確家庭第二套及以上住房人均超 60 平米部分需按年繳稅，未來(lái)政策或向更多城市延伸，多房家庭的負(fù)擔(dān)將雪上加霜。

三、多房家庭的破局之道：2026 年處置房產(chǎn)的關(guān)鍵策略

面對(duì) 2026 年的市場(chǎng)變局，三四線多房家庭無(wú)需恐慌，但必須主動(dòng)出擊。曹德旺的忠告核心并非 “一刀切賣(mài)房”，而是 “理性優(yōu)化資產(chǎn)”，具體可遵循以下策略：

1. 精準(zhǔn)篩選：區(qū)分 “優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)” 與 “冗余資產(chǎn)”

并非所有三四線房產(chǎn)都需急于拋售，關(guān)鍵在于區(qū)分價(jià)值屬性。值得保留的房產(chǎn)需滿足兩個(gè)核心條件：一是位于城市核心地段，3 公里內(nèi)有三甲醫(yī)院、重點(diǎn)學(xué)校、大型商超等成熟配套，這類(lèi)房源在局部市場(chǎng)仍有一定流動(dòng)性；二是戶型適中、房齡較新，90-120㎡的通透戶型比極端戶型更具保值性。

而以下三類(lèi)房產(chǎn)應(yīng)優(yōu)先納入拋售清單：人口持續(xù)外流區(qū)域的遠(yuǎn)郊房，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和人口導(dǎo)入，未來(lái)大概率 “有價(jià)無(wú)市”；房齡超 20 年且無(wú)城市更新規(guī)劃的老舊小區(qū)，維修成本高、流動(dòng)性差，貶值速度將加快；配套匱乏的概念盤(pán)，如遠(yuǎn)離城區(qū)的 “文旅地產(chǎn)”“養(yǎng)老地產(chǎn)”，多為炒作噱頭，實(shí)際需求嚴(yán)重不足。

2. 把握時(shí)機(jī)：抓住 2026 年上半年的政策窗口期

從政策層面看，2026 年樓市將延續(xù) “因城施策” 導(dǎo)向，三四線城市為消化庫(kù)存可能進(jìn)一步放寬限購(gòu)、優(yōu)化交易稅費(fèi)。但這并非房?jī)r(jià)反彈的信號(hào)，而是庫(kù)存壓力倒逼的 “紓困措施”—— 全國(guó)商品房庫(kù)存已達(dá) 8 億平方米，三四線城市占比超六成，在人口持續(xù)外流的背景下，庫(kù)存消化壓力只會(huì)越來(lái)越大。

對(duì)多房家庭而言，2026 年上半年可能是最后的變現(xiàn)良機(jī)：一方面政策紅利集中釋放，交易成本降低；另一方面城中村改造貨幣化安置帶來(lái)短期需求，能一定程度提升房源流動(dòng)性。若錯(cuò)過(guò)這一窗口，后續(xù)隨著庫(kù)存進(jìn)一步累積、需求持續(xù)萎縮，房產(chǎn)可能陷入 “越跌越難賣(mài)” 的惡性循環(huán)。目前部分弱三四線城市已出現(xiàn)總價(jià) 5 萬(wàn)元的房源仍無(wú)人問(wèn)津的情況，核心原因就是缺乏接盤(pán)俠 —— 年輕人外流導(dǎo)致剛需斷層，本地改善型需求更傾向于置換核心地段優(yōu)質(zhì)房源。

3. 實(shí)操技巧：科學(xué)定價(jià)與資產(chǎn)重構(gòu)

處置多余房產(chǎn)時(shí)，定價(jià)策略尤為關(guān)鍵。多房家庭需摒棄 “錨定買(mǎi)入價(jià)” 的執(zhí)念，參考同小區(qū)近期成交價(jià)合理定價(jià)，避免因追求高價(jià)導(dǎo)致掛牌數(shù)月無(wú)人問(wèn)津，最終陷入被動(dòng)降價(jià)的困境。建議在市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上適度讓利 3%-5%，通過(guò) “以價(jià)換量” 快速回籠資金。交易中要優(yōu)先選擇正規(guī)中介和官方資金監(jiān)管賬戶，明確合同條款，結(jié)清物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等隱性欠費(fèi)，避免引發(fā)糾紛。

資金變現(xiàn)后，更需做好資產(chǎn)重構(gòu)。曹德旺的核心建議是 “回歸實(shí)業(yè)、優(yōu)化配置”，而非盲目再投資房產(chǎn)。對(duì)普通家庭而言，可將資金分為三部分：一部分作為 6-12 個(gè)月生活費(fèi)的應(yīng)急資金，存放于存款、貨幣基金等易變現(xiàn)渠道；一部分投向低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)或優(yōu)質(zhì)基金，分散投資風(fēng)險(xiǎn)；若仍有房產(chǎn)配置需求，可遵循 “賣(mài)弱買(mǎi)強(qiáng)” 的邏輯，將資金投向一線或強(qiáng)二線核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，依托人口與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值。

結(jié)語(yǔ)：告別炒房時(shí)代，回歸理性居住本質(zhì)

曹德旺的 8 年警示，本質(zhì)上是提醒市場(chǎng)回歸理性 —— 房地產(chǎn)已告別 “普漲紅利” 時(shí)代，從 “財(cái)富投機(jī)工具” 回歸 “居住本質(zhì)”。2026 年樓市的核心邏輯是 “價(jià)值分化”，核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍具保值性，而三四線城市的多余房產(chǎn)則面臨前所未有的變現(xiàn)壓力。

對(duì)三四線多房家庭而言，2026 年或許不是最后的賣(mài)房機(jī)會(huì)，但一定是最關(guān)鍵的機(jī)會(huì)。與其抱著 “坐等升值” 的僥幸心理，不如主動(dòng)出擊處置冗余資產(chǎn)，將資金投向更具成長(zhǎng)性的領(lǐng)域。畢竟，在趨勢(shì)面前，個(gè)人的僥幸終究難以抵擋市場(chǎng)規(guī)律的必然。正如曹德旺所言：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，脫離居住屬性的房產(chǎn)，最終都會(huì)回歸其本身價(jià)值”。在樓市深度調(diào)整的當(dāng)下，理性評(píng)估、果斷決策，才是守護(hù)家庭財(cái)富的關(guān)鍵。