長(zhǎng)沙買豪宅，還是來觀沙嶺吧……

現(xiàn)在，觀沙嶺來了一個(gè)刺客！

片區(qū)一個(gè)紅頭半邊天的樓盤，長(zhǎng)沙綠城悅海棠，勁爆價(jià)格159XX起，11棟最高不會(huì)超過1.7萬，這個(gè)價(jià)格相當(dāng)瘋狂，競(jìng)品估計(jì)都驚呆了，沒想到上來就是重拳出擊……

項(xiàng)目主推的建面約128-138㎡新規(guī)產(chǎn)品，得房率可超過120%。

建面約128的戶型：做到了4房2廳3衛(wèi)，即便是三代同堂、二胎家庭居住起來也很舒適。

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建面約128平戶型圖，僅供參考

建面約138㎡戶型：尺度與功能的美好平衡

這一戶型實(shí)現(xiàn)了從“居住”到“享受”的跨越，直接大手筆打造了“5房2廳3衛(wèi)”，完全做到了大平層才有的居住尺度感。

建面約138平戶型圖，僅供參考

現(xiàn)在如果是要買豪宅的話，可以重點(diǎn)考慮觀沙嶺片區(qū)，這里幾個(gè)盤互相卷，開發(fā)商其實(shí)利潤(rùn)很低。

這個(gè)項(xiàng)目的樓面價(jià)約8755元/㎡。

我們可以用「成本倒推法」測(cè)算開發(fā)商價(jià)格底線

成本價(jià)=樓面價(jià)+建安成本（3000-5000元/㎡）+稅費(fèi)（約8%）+合理利潤(rùn)（5%-10%）

比如：觀沙嶺一個(gè)樓盤的樓面價(jià)10000元/㎡，建安成本4000元/㎡，稅費(fèi)=（10000+4000）×8%=1040元/㎡，合理利潤(rùn)按8%計(jì)=（10000+4000+1040）×8%≈1200元/㎡； 成本價(jià)≈15200元 /㎡，若新房單價(jià)低于1.7萬/㎡，開發(fā)商已進(jìn)入「微利區(qū)間」，觸底信號(hào)明顯，畢竟開發(fā)商還有營(yíng)銷、管理和運(yùn)營(yíng)成本。

有些豪宅的建安成本還可能達(dá)到4500元/㎡左右，如果加上裝修，那成本更高了。

樓面價(jià)8755元/㎡，還做120%得房率的產(chǎn)品，現(xiàn)在這個(gè)售價(jià)，開發(fā)商只能是說追求薄利多銷了。

項(xiàng)目效果圖，僅供參考

觀沙嶺豪宅扎堆入市，卷得飛起，又是卷品質(zhì)又是卷價(jià)格，現(xiàn)在性價(jià)比完全上來了。

而且在學(xué)區(qū)決勝負(fù)的長(zhǎng)沙樓市，觀沙嶺片區(qū)的學(xué)區(qū)上限也是相對(duì)較高的。

如果看小學(xué)，觀沙嶺有麓山國(guó)際小學(xué)、市實(shí)驗(yàn)小學(xué)這樣的一類小學(xué)，說明片區(qū)生源基礎(chǔ)非常好。畢竟在河西，除了觀沙嶺片區(qū)外，濱江、梅溪湖、洋湖和大王山均沒有一類小學(xué)。

如果看初中，觀沙嶺有長(zhǎng)郡雙語中學(xué)這樣的一類初中，這所學(xué)校的實(shí)力大家都比較清楚。在河西，除了觀沙嶺片區(qū)外，濱江、梅溪湖、洋湖和大王山均沒有一類初中。

除了麓山國(guó)際小學(xué)、市實(shí)驗(yàn)小學(xué)和長(zhǎng)郡雙語中學(xué)，觀沙嶺片區(qū)還有迅速崛起的麓山國(guó)際二小，學(xué)校2022年才開學(xué)，到現(xiàn)在不過3年多時(shí)間，其實(shí)實(shí)力已經(jīng)相當(dāng)出色了。

觀沙嶺片區(qū)效果圖

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