年末將至，北京住宅市場迎來供應集中放量。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)信息，2025年11月共核發(fā)12張普通住宅預售許可證，覆蓋海淀、朝陽、通州等7個區(qū)域，累計釋放房源超3000套，其中6個為首次入市項目，為市場注入新活力。從節(jié)奏看，11月27日成為關(guān)鍵節(jié)點，當日4個項目同步獲批，單日釋放1531套房源，占當月總供應量近五成，形成階段性供應高峰。值得關(guān)注的是，迫于年末銷售窗口期壓力，房企普遍加快入市節(jié)奏，多個項目在取證次日便火速開盤，以期搶占市場份額。

改善房源占比近65%

北京市住建委信息顯示，11月獲證的12個項目包括龍湖恩祥·凌云頌（備案名：凌勻頌雅苑）、北京潤園（備案名：潤榆園，連續(xù)領(lǐng)取兩張）、中海玉華玖章（備案名：玉章苑）、懋源驪橒臺（備案名：瑯橒園）、北京隅·海岄（備案名：海岄雅苑）、中建壹品·海宸元境（備案名：海辰里）及安和雅苑等。

據(jù)統(tǒng)計，上述12張預售證共涉及3203套房源。其中，北京潤園、北京隅·海岄、中海玉華玖章等7個項目僅提供100平方米以上戶型，所釋放的改善房源已超2000套，占總房源量近65%。若計入其他項目中100平方米以上的戶型，改善型房源占比還將進一步提升。例如，同期入市的中建壹品·海宸元境和北京隅·海岄，戶型面積段分別瞄準99—181平方米及108—145平方米，均指向改善客群。

開盤數(shù)據(jù)顯示，中建壹品·海宸元境首開售出183套房源，去化率約44.2%。北京隅·海岄雖未公開銷售數(shù)據(jù)，但記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，其案場人氣旺盛，置業(yè)顧問單人日均帶看量可達10組，案場內(nèi)座無虛席。

對于當前改善型供應的集中放量，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅分析指出，項目定位一方面取決于地塊的環(huán)線位置、周邊配套等資源條件；另一方面，更核心的決定因素是地價水平——政府限價與拿地成本共同推導出的未來房價，直接決定了其面向的客群。即使地塊位置適合剛需，若地價高企，最終產(chǎn)品也只能面向改善型客群。郭毅進一步表示，市場需求是供應邏輯的主導。近年來新房市場客群結(jié)構(gòu)持續(xù)向改善傾斜，改善型家庭在成交中的占比不斷上升，形成了堅實的市場基礎。因此，即便是位于平原新城、看似適配剛需的地塊，項目往往也會開發(fā)部分改善產(chǎn)品，以滿足當?shù)氐牡鼐壭愿纳菩枨蟆?/p>

海淀區(qū)供應量領(lǐng)跑

從區(qū)域分布看，11月新增供應的12個項目分布于7個區(qū)域，結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)差異：海淀區(qū)以3個項目居首；順義區(qū)、石景山區(qū)各2個；朝陽區(qū)、通州區(qū)、昌平區(qū)、延慶區(qū)各1個。

其中，海淀區(qū)憑借中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄及安和雅苑3個項目，共計供應1124套房源，成為當月供應量最大的區(qū)域。順義區(qū)則由北京潤園及懋源驪橒臺提供1117套房源。昌平區(qū)因龍湖恩祥·凌云頌集中開盤，供應超530套房源。其余區(qū)域供應量均在100套左右。

海淀區(qū)房源集中入市，與近年北京土地供應變化密切相關(guān)。梳理發(fā)現(xiàn)，近三年北京持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應，海淀區(qū)供地規(guī)模從2023年的2宗增長至2025年的6宗。2025年1—11月，海淀區(qū)供應房源已超5500套，占全市總供應量的近20%。從優(yōu)質(zhì)地塊供應維度看，北京各區(qū)正聚焦此前供應短缺的板塊，城市更新提速是關(guān)鍵推動力。郭毅指出，隨著北京城市更新加快，在過去發(fā)展相對飽和的區(qū)域，通過拆遷騰挪出不少留白地塊。這些地塊入市后，精準填補了長期存在的地緣性改善需求缺口。

有別于其他區(qū)域以純平層為主，順義區(qū)的北京潤園提供了稀缺的別墅產(chǎn)品。其產(chǎn)品線包括271平方米及328平方米的平墅、329平方米的空墅，以及700—990平方米不等的院墅。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，不同區(qū)域客群需求各異：海淀區(qū)憑借優(yōu)質(zhì)教育及科技產(chǎn)業(yè)資源，吸引家庭及高素質(zhì)人才；順義區(qū)則依托優(yōu)越生態(tài)及高端別墅產(chǎn)品，吸引高凈值人群青睞。

除別墅外，提供可變戶型的產(chǎn)品也較為罕見。以順義區(qū)懋源驪橒臺為例，項目提供150、175、190及220平方米四種戶型。其中150平方米戶型尤為特殊，提供一居至四居共四種空間方案供購房者自由選擇，且無需額外費用；其余戶型均為五室兩廳四衛(wèi)格局。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓分析認為，當前別墅產(chǎn)品市場供給極少，稀缺性顯著。順義區(qū)此類產(chǎn)品均價相對較低，性價比突出，能吸引對價格敏感的別墅需求客群。同時，市場調(diào)研顯示，順義周邊聚集了大量偏愛低容積率、高得房率“好房子”特質(zhì)的客群，低密度別墅恰好契合這一趨勢。

搶抓年底銷售“窗口期”

12月是房企沖刺年度業(yè)績的關(guān)鍵期，推盤節(jié)奏明顯加快。11月27日的供應高峰日中，中建壹品·海宸元境及北京隅·海岄已于取證次日（11月28日）火速開盤。記者實地走訪獲悉，兩項目開盤折扣分別為9.1折和9折，該優(yōu)惠已于12月1日收回。

此外，于11月15日及27日兩次取證的北京潤園項目，也已于12月1日前后開盤。該項目線上工作人員表示，目前雖未舉辦集中開盤儀式，但多數(shù)房源已被選定，剩余不多；后續(xù)可關(guān)注加推房源。該人員同時強調(diào)，購買平墅需現(xiàn)場驗資500萬元，別墅產(chǎn)品要求更高。

懋源驪橒臺則已啟動排卡蓄客，目前220平方米戶型樣板間可參觀，其余戶型樣板間尚未開放。據(jù)銷售介紹，150平方米戶型除頂層和下躍外僅余9套，未來將按排卡順序“先到先得”。

謝逸楓表示，房企在11月集中取證并快速開盤，核心目標是沖刺年底業(yè)績：一方面可增加營收、加速回款，優(yōu)化財報表現(xiàn)；另一方面，也基于對購房者心理的判斷——經(jīng)歷全年觀望后，部分客戶若認為房價已至合適區(qū)間，會在年底轉(zhuǎn)向?qū)嶋H購買，形成需求釋放窗口。

郭毅補充道，房企開盤時間首先受政府供地節(jié)點制約。具體選擇年末或年初開盤，除自身業(yè)績考量外，更關(guān)鍵在于市場需求響應。若前期蓄客情況理想，便會順勢在此時點推動開盤。

面對當前北京市場多點開發(fā)的供應格局，謝逸楓進一步分析稱，這不僅能覆蓋剛需、改善及多孩家庭等多元化需求，加速房企銷售回款，也為年底樓市實現(xiàn)“翹尾”行情奠定了良好的成交基礎。嚴躍進也持相同觀點，他認為各區(qū)域重點項目的入市提供了更多選擇，有助于激發(fā)市場活力，促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，為年末市場提供有力支撐。

北京商報記者 王寅浩 李晗