每經(jīng)記者：張靜 每經(jīng)編輯：賀娟娟

蘇陜國(guó)際金融中心，這座矗立在西安浐灞河畔十年之久的超高層雙子塔，終于走到了命運(yùn)的十字路口。

近日，一則司法拍賣公告出現(xiàn)在阿里資產(chǎn)平臺(tái)，標(biāo)志著這座西安“地標(biāo)級(jí)”樓宇破產(chǎn)資產(chǎn)處置進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

公告顯示，“蘇陜國(guó)際金融中心”的土地及在建工程，以7.48億元的評(píng)估價(jià)起拍，拍賣時(shí)間定于2026年1月5日。

從承載區(qū)域金融夢(mèng)想，到被列入破產(chǎn)資產(chǎn)，荒蕪10年也未盤活，它像一個(gè)象征符號(hào)，記錄著一個(gè)企業(yè)家登上陜西富豪榜第二的傳奇，也見證了民營(yíng)房企激進(jìn)擴(kuò)張，如何被大規(guī)模城改項(xiàng)目拖垮的悲劇。

01?

荒蕪十年

2009年，當(dāng)陜西中登實(shí)業(yè)集團(tuán)在灞河畔取得這片60.159畝商業(yè)用地時(shí)，西安浐灞生態(tài)區(qū)才剛剛起步。

中登集團(tuán)創(chuàng)始人宋玉慶早已不是當(dāng)年那個(gè)油田修井工，在西部大開發(fā)的浪潮中，他將業(yè)務(wù)重心從上海轉(zhuǎn)移到西安，趕上了一個(gè)激動(dòng)人心的城市建設(shè)周期。

宋玉慶以“蘇陜合作”為項(xiàng)目背書，想在此地復(fù)制一個(gè)金融地標(biāo)，對(duì)標(biāo)東部沿海城市的金融地標(biāo)模式。

次年，項(xiàng)目正式命名為“蘇陜國(guó)際金融中心”，規(guī)劃為兩棟超高層雙子塔，總建筑面積24.78萬(wàn)平方米，總投資約12億元，定位為“集銀行、證券、律所等金融機(jī)構(gòu)于一體的綜合服務(wù)平臺(tái)”。

為顯示對(duì)項(xiàng)目的重視，中登集團(tuán)在2010年2月將地塊變更至陜西中登投資名下，由專一主體公司進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)便吸引昆侖信托4.37億元資金介入，主體結(jié)構(gòu)于2013年封頂，部分幕墻工程也同步完工。按照原計(jì)劃，2015年項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，成為浐灞生態(tài)區(qū)首個(gè)投入使用的超高層金融綜合體。

圖源：每經(jīng)記者拍攝

但現(xiàn)實(shí)與藍(lán)圖，并非總是完美一致。

蘇陜國(guó)際金融中心可謂成敗都系于中登集團(tuán)，中登集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)始于2001年，第一個(gè)項(xiàng)目是未央湖旁的美式別墅。

2003年，宋玉慶以9800萬(wàn)元拍得西安經(jīng)開區(qū)71畝土地，被譽(yù)為 “北城第一拍” 。此后數(shù)年，中登集團(tuán)在房地產(chǎn)領(lǐng)域一路高歌。

對(duì)于宋玉慶個(gè)人而言，2009年至2015年是連續(xù)7年上榜胡潤(rùn)百富榜的榮耀時(shí)期，2014年更是位列陜西第二。

光環(huán)之下，風(fēng)險(xiǎn)已在醞釀。西安大規(guī)模城中村改造為民營(yíng)房企帶來(lái)了機(jī)遇，也埋下陷阱。

中登集團(tuán)同時(shí)上馬了十里鋪、牛王廟、尤家莊、全家村等多個(gè)城改項(xiàng)目。這些項(xiàng)目投資龐大、手續(xù)復(fù)雜，需要巨額資金支持。

2014年后，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，資金壓力終于讓中登集團(tuán)難以承受。

曾考慮接盤陜西足球隊(duì)的豪言壯語(yǔ)，如同一個(gè)標(biāo)志性注腳，定格了這家公司最鼎盛時(shí)期的野心與樂觀。

母公司受資金鏈斷裂影響，自然波及蘇陜國(guó)際金融中心，該城市地標(biāo)項(xiàng)目從2014年起建設(shè)進(jìn)展變得緩慢。

2016年3月，項(xiàng)目因債務(wù)糾紛被法院正式查封停工。此時(shí)，建筑主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成，幕墻部分完工，內(nèi)部?jī)H完成少量砌體工程。截至2025年，項(xiàng)目已停工整整十年，成為西安最具代表性的爛尾樓之一。

十年間，這棟雙子塔并非完全靜止。2023年至2024年，由于限高因素，項(xiàng)目經(jīng)歷了一場(chǎng) “拆降”手術(shù)，32至37層被拆除。

拆降面積約20250平方米，工程預(yù)算達(dá)2500萬(wàn)元。拆除后，建筑高度已不復(fù)最初設(shè)計(jì)的153.4米。

02?

7.48億起拍

如今的中登集團(tuán)早已輝煌不再。

工商信息顯示，其注冊(cè)資本從3億元縮水至4250.533萬(wàn)元，法定代表人李紅梅關(guān)聯(lián)的企業(yè)僅有2家。風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)更是觸目驚心：987條司法案件、975條裁判文書、20條立案信息，實(shí)際控制人宋玉及股東沈衛(wèi)定均被限制高消費(fèi)。

陜西中登投資作為蘇陜國(guó)際金融中心開發(fā)主體，在經(jīng)歷漫長(zhǎng)破產(chǎn)清算程序后，于2024年12月26日被法院宣告破產(chǎn)。

而蘇陜國(guó)際金融中心，矗立在西安浐灞河畔十年之久后，也終于走到了命運(yùn)的十字路口。

根據(jù)阿里資產(chǎn)交易平臺(tái)信息，“陜西中登投資有限公司土地使用權(quán)、蘇陜國(guó)際金融中心在建工程項(xiàng)目及工程物資等” 將于2026年1月5日開拍。

標(biāo)的物起拍價(jià)為 7.48億元（評(píng)估價(jià)），競(jìng)買保證金未 7481萬(wàn)元，可售建筑面積： 206,054.75平方米（經(jīng)拆降及抵債后），土地使用權(quán)至2049年9月29日，剩余不到24年。

根據(jù)拍賣信息提供的現(xiàn)場(chǎng)圖片，蘇陜國(guó)際金融中心的主體結(jié)構(gòu)基本已經(jīng)完工，外立面做了部分玻璃幕墻， 因?yàn)殚L(zhǎng)久荒蕪，建筑腳下雜草叢生，地面基座上已經(jīng)有些斑駁。

不過，蘇陜國(guó)際金融中心的地理位置很優(yōu)越，記者注意到，其如今已被成片的高端酒店和企業(yè)總部大樓包圍，嶄新的地鐵3號(hào)線從它旁邊的高架橋上呼嘯而過。

此次拍賣不同于以往的“自救式處置”，而是陜西中登投資破產(chǎn)清算后的法定程序。這意味著，若無(wú)人競(jìng)價(jià)，項(xiàng)目將以評(píng)估價(jià)成交，較2015年16.5億元的投入縮水近55%。

7.48億元的起拍價(jià)，對(duì)比247803.19平方米的規(guī)劃面積，每平方米價(jià)格不足3000元。對(duì)于愿意接手的企業(yè)而言，這或許是一次抄底的機(jī)會(huì)。

值得注意的是，從政策層面看，此次拍賣背后亦是因?yàn)榈胤秸苿?dòng)爛尾樓處置的意愿強(qiáng)烈。

2023年以來(lái)，西安市出臺(tái)《城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》，將爛尾樓盤活納入重點(diǎn)工作，蘇陜項(xiàng)目所在的浐灞生態(tài)區(qū)此前啟動(dòng)“拆降工程”，也是在于試圖降低接盤門檻。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，事實(shí)上，這并非蘇陜國(guó)際金融中心首次尋求“重生”。2018年、2021年、2022年亦曾傳出擬被接手的消息，但均以失敗告終。

03?

潛在風(fēng)險(xiǎn)

雖然此次拍賣，蘇陜國(guó)際金融中心有可能“重生”，潛在風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視。

產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性是首要障礙。拍賣公告顯示，項(xiàng)目中573平方米土地已轉(zhuǎn)讓給西安浐灞河發(fā)展有限公司，另有3套房屋（6447.63平方米）被法院裁定以物抵債，7套房產(chǎn)（15037.67平方米）備案在第三方名下且未注銷。

同時(shí)，拍賣公告明確提示，競(jìng)買人需自行協(xié)調(diào)第三方產(chǎn)權(quán)過戶問題，且土地剩余使用年限不足24年。此外，項(xiàng)目還面臨手續(xù)變更、工程現(xiàn)狀影響后期施工等風(fēng)險(xiǎn)。

“這些歷史遺留問題需要逐一厘清，法律協(xié)調(diào)成本會(huì)很高，分散的產(chǎn)權(quán)也為未來(lái)接盤者增添了復(fù)雜因素?！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

圖源：每經(jīng)記者拍攝

高昂的后續(xù)投入同樣令人卻步，拍賣公告顯示，項(xiàng)目已停工多年且32-37層被拆除，可能存在影響使用、地基不均勻沉降、墻面剝落、滲水、地下室積水等情況，需競(jìng)買人自行前往進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

這意味著，項(xiàng)目要達(dá)到竣工交付標(biāo)準(zhǔn)需追加資金不說，而且還要耗時(shí)，竣工之后，超高層每年亦要投入昂貴的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。

更關(guān)鍵的是，國(guó)家對(duì)超高層建筑的管控日趨嚴(yán)格，即便作為存量項(xiàng)目，后續(xù)改造仍可能面臨限高、能耗等政策約束。"7.48億只是入場(chǎng)費(fèi)，后續(xù)的資金投入和運(yùn)營(yíng)能力才是真正的考驗(yàn)?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

市場(chǎng)環(huán)境的變化則讓項(xiàng)目?jī)r(jià)值持續(xù)縮水。西安商辦市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供過于求狀態(tài)，甲級(jí)寫字樓空置率常年高于20%。浐灞生態(tài)區(qū)雖金融機(jī)構(gòu)集聚效應(yīng)尚未形成，與西安其他金融強(qiáng)區(qū)存在明顯差距。

此次拍賣尚未開始，最終結(jié)果也尚不得知，若拍賣成功，它將成為西安爛尾樓處置的標(biāo)桿。若再次流拍，這座“城市傷疤”可能還要等待更久的救贖。