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作者|深水財(cái)經(jīng)社 肖瑟

雅居樂的一些債權(quán)人快等不及了。

12月9日，港股上市的雅居樂集團(tuán)（03383.HK）股價(jià)盤中直線跳水，最大跌幅觸及21%，最終以0.31港元收盤，創(chuàng)下該公司上市以來的歷史新低。

雅居樂都成這樣了，為什么市場會再度恐慌？可能是因?yàn)榍耙惶焓袌霁@得又一個重大利空消息，雅居樂緊急發(fā)布公告確認(rèn)，已收到新濠（中山）企業(yè)管理有限公司提交的清盤呈請，香港高等法院已將首次聆訊定在2026年2月25日上午9點(diǎn)30分。

清盤就是破產(chǎn)的意思，這家曾經(jīng)的"華南五虎"之一，已經(jīng)到了最艱難的時(shí)間。更令人擔(dān)憂的是，距離其承諾的"2025年底前與境外主要債權(quán)人達(dá)成重組條款"僅剩不足一個月，談判卻仍無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，資金鏈的裂縫正不斷擴(kuò)大。

1800萬美元債務(wù)引發(fā)的清盤警報(bào)

此次將雅居樂推上被告席的，是一筆總額僅1858.71萬美元加223.43萬港元的債務(wù)。

相較于其千億級的負(fù)債規(guī)模，這筆錢本不該成為壓垮駱駝的最后一根稻草，但這筆債務(wù)背后牽扯到很多合作糾紛。

時(shí)間回溯至2021年，房地產(chǎn)市場尚未陷入深度調(diào)整，雅居樂與新濠國際旗下的新濠（中山）企業(yè)聯(lián)手，以40億元總價(jià)競得中山一宗綜合用地，計(jì)劃打造集住宅、娛樂與酒店于一體的綜合體項(xiàng)目。

然而好景不長，隨著行業(yè)流動性收緊，該項(xiàng)目在2023年中期戛然而止，新濠方面指控雅居樂未履行合營協(xié)議核心條款。

經(jīng)過近兩年的拉扯，中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會于2025年9月25日作出終局裁決，要求雅居樂支付上述款項(xiàng)。

在三次催告無果后，新濠選擇以清盤呈請這種最激烈的方式維權(quán)。這也是債權(quán)人對債務(wù)人的比較普遍的施壓手段，而非真的要立刻清算雅居樂。

但是也不代表就沒有意外發(fā)生。如果雅居樂無法在聆訊前解決爭議，或讓其他債權(quán)人看到重組希望，可能引發(fā)連鎖呈請。

雅居樂在公告中反復(fù)強(qiáng)調(diào)“將極力反對呈請”，并試圖淡化事件影響，稱其“不代表其他持份者利益”。

不過市場在提前得知這個消息后，沒法做到氣定神閑。12月9日當(dāng)天，公司股票成交額激增至870萬港元，是前一交易日的3倍多，盤中最高跌幅高達(dá)21%，最終收盤下跌18.42%，股價(jià)只剩下0.31港元。

境外談判停滯，境內(nèi)資產(chǎn)頻遭處置

清盤呈請的背后，雅居樂債務(wù)危機(jī)目前看已經(jīng)積重難返，連貴為天之驕子的萬科都快撐不住了，雅居樂何德何能？

截至2025年6月末，雅居樂總負(fù)債規(guī)模為1495.61億元，資產(chǎn)負(fù)債率75.47%。

更致命的是，流動性已近枯竭——2025年上半年，公司現(xiàn)金及銀行存款僅余55.07億元，而短期借款規(guī)模卻超過378.69億元，每1元可動用資金要對應(yīng)7元短期債務(wù)。

此前，雅居樂曾給出明確的化債時(shí)間表。2025年6月公司管理層在股東周年大會上承諾，"最快7月出臺境外債重組方案"，目標(biāo)年底前與多數(shù)主要債權(quán)人達(dá)成一致。

但截至12月10日，距離承諾的期限僅剩20天，公司未發(fā)布任何關(guān)于重組條款的實(shí)質(zhì)性公告，僅在清盤呈請公告中模糊表示“仍在積極溝通”。

與境外談判的停滯形成對比的是，境內(nèi)資產(chǎn)處置已進(jìn)入“拆東墻補(bǔ)西墻”的緊急狀態(tài)。

12月9日，海南陵水稅務(wù)局發(fā)布公告，原定于12月8日拍賣的雅居樂清水灣三宗地塊被緊急中止，該地塊保留價(jià)15.62億元，原本計(jì)劃用于抵繳稅款及滯納金。這三宗總面積17.4萬平方米的城鎮(zhèn)住宅用地，是雅居樂清水灣超級大盤的核心組成部分——這個2009年啟動、累計(jì)投資超500億元的項(xiàng)目，曾在2017年創(chuàng)下170億元銷售額，占集團(tuán)當(dāng)年總銷售額近兩成。

毫無疑問，清水灣地塊是雅居樂為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，若真被拍賣，不僅會大幅削弱公司償債能力，還可能影響其他項(xiàng)目的銷售。

事實(shí)上，這并非雅居樂首次因債務(wù)問題面臨資產(chǎn)處置，其旗下環(huán)保板塊子公司徐州雅居樂環(huán)?？萍家堰M(jìn)入破產(chǎn)重整階段，截至2025年6月破產(chǎn)受理日，該公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)149.25%，24戶債權(quán)人申報(bào)債權(quán)總額超1.36億元，目前正以1.05億元評估價(jià)公開招募投資人。

境內(nèi)債務(wù)的化解同樣不容樂觀。據(jù)廣州番禺雅居樂2025年三季度財(cái)報(bào)顯示，其旗下成都雅裕、廣州花都區(qū)雅成兩家項(xiàng)目公司，已分別出現(xiàn)1.37億元、1.03億元債務(wù)逾期，涉及資管類及銀行類借款。

而公司采取的"個案協(xié)商"模式效率低下，截至10月底，僅4月以來獲批延長還款期的借款本金約14.92億元，遠(yuǎn)不足以覆蓋整體債務(wù)壓力。

四年虧掉近600億，銷售腰斬難造血

債務(wù)危機(jī)的根源，在于經(jīng)營層面的持續(xù)惡化。

據(jù)公司在12月3日發(fā)布的經(jīng)營數(shù)據(jù)，截至2025年11月30日，集團(tuán)連同集團(tuán)合營公司及聯(lián)營公司以及雅居樂項(xiàng)目的預(yù)售金額合計(jì)約80.8億元，同比下降45.2%。

這個數(shù)字不僅較2024年全年155.1億元的預(yù)售額大幅縮水，更不及2019年巔峰時(shí)期單月銷售額的零頭。

這種虧損態(tài)勢已持續(xù)多年。2024年，雅居樂全年凈虧損172.18億元，較2023年的138.32億元虧損又?jǐn)U大24%，三年累計(jì)虧空約460億元。如果加上今年三季度的80.3億虧損，四年合計(jì)虧損達(dá)到540多億。而今年全年虧損比去年只會多不會少。

盈利能力的崩塌直接導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓。

2025年上半年，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額由2024年的13.66億元正流入，轉(zhuǎn)為-13.04億元凈流出，僅靠12.80億元的投資活動現(xiàn)金流支撐，融資渠道基本被堵死。

銷售下滑是行業(yè)共性問題，但雅居樂的情況更糟。因?yàn)楣灸壳皟?yōu)質(zhì)項(xiàng)目儲備減少，多為三四線城市尾盤，債務(wù)問題引發(fā)的信任危機(jī)，讓購房者不敢買，金融機(jī)構(gòu)不敢貸，形成惡性循環(huán)。

為回籠資金，雅居樂已將"保交樓"之外的資金全力用于償債。2025年4月至9月，公司累計(jì)收回資金約12.01億元，這些資金除少量用于項(xiàng)目日常支出外，大部分直接用于債務(wù)償付。但在百億級的債務(wù)缺口面前，這樣的資金規(guī)模顯得杯水車薪。

陳卓林

實(shí)控人隱身，職業(yè)經(jīng)理人接棒承壓

與債務(wù)危機(jī)同樣引人注目的，是雅居樂實(shí)控人陳卓林家族的悄然退隱。

作為公司的創(chuàng)始人及靈魂人物，陳卓林的身影在2025年變得愈發(fā)隱秘。據(jù)多位雅居樂在職員工向記者透露，"陳主席已很久沒出現(xiàn)在廣州總部，重要會議多由副總裁代為主持，即便參與也是線上形式"。

這種“隱身”狀態(tài)與公司危機(jī)高度同步。2025年6月12日的股東周年大會，是陳卓林最后一次公開表態(tài)，他以線上方式參會，面對股東關(guān)于分紅的質(zhì)問，直言“行業(yè)形勢嚴(yán)峻，當(dāng)下不能對分紅有過高奢望，公司已艱難支撐四年”。對于債務(wù)問題，他當(dāng)時(shí)信心滿滿地宣稱“200多億境外債、200多億境內(nèi)債，協(xié)商后大部分可展期”，但如今看來，這一承諾未能兌現(xiàn)。

家族成員的集體淡出，更標(biāo)志著雅居樂“陳氏時(shí)代”的落幕。2025年7月，陳卓林的大哥、68歲的陳卓雄由執(zhí)行董事調(diào)任非執(zhí)行董事，同時(shí)辭去副總裁及風(fēng)險(xiǎn)管理委員會職務(wù)。

至此，曾經(jīng)掌控公司的陳氏五兄弟中，陳卓喜、陳卓南早已在2014年退居二線，陳卓賢當(dāng)年離職，陳卓林的配偶陸倩芳也已辭去所有職務(wù)。

截至9月底，雅居樂執(zhí)行董事僅剩陳卓林和2024年底入職的職業(yè)經(jīng)理人岳元兩人，公司治理徹底轉(zhuǎn)向職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)。

看來公司實(shí)控人對于家族成員的保護(hù)相當(dāng)?shù)轿?，一看公司形似不妙，家族成員趕緊提桶跑路，盡快切割風(fēng)險(xiǎn)。