文/北京進(jìn)深 林振興

年底沖KPI，北投置業(yè)總經(jīng)理屈晨拼了。

捂了兩年多的通州北投項(xiàng)目——棲澐灣，終于揭開面紗。

棲澐灣這一路走來真的很不易，經(jīng)過換帥、調(diào)規(guī)與更名。

雖然“動(dòng)手術(shù)”后，它逐步向“好房子”靠攏，但得房率跟通州幾位大哥相比，還是有不少差距。

在通州，別家“四代宅”贈(zèng)送后的得房率，動(dòng)不動(dòng)逼近甚至超過100%；但棲澐灣哪怕加上贈(zèng)送，有的戶型得房率才83%，連別人備案的得房率都打不過。

更扎心的是，屈晨還吃了一個(gè)高價(jià)拿地的“虧”。

棲澐灣所在地塊，是北投置業(yè)于2023年6月以25.9億元底價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)約2.57萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)5.5萬元/平方米。

但現(xiàn)在位置比它更香的通州九棵樹地塊，上個(gè)月剛被中海地產(chǎn)拍走，樓面價(jià)才2.29萬元/㎡。后者不僅距離九棵樹站不到1公里，周邊配套完善，城市界面好。

而且無論是產(chǎn)品力、品牌力、還是開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，北投置業(yè)與中海地產(chǎn)之間的差距都不小。

屈晨此前曾是北投集團(tuán)冬奧村項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理。

冬奧會(huì)、冬殘奧會(huì)期間，屈晨加入賽時(shí)保障團(tuán)隊(duì)，擔(dān)任北京冬奧村（冬殘奧村）運(yùn)行團(tuán)隊(duì)后勤副主任一職，負(fù)責(zé)場(chǎng)館基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及團(tuán)隊(duì)后勤9個(gè)領(lǐng)域的工作。

從北投集團(tuán)來到置業(yè)公司，屈晨肩上的責(zé)任更重了，棲澐灣成了他的“證明之戰(zhàn)”。

眼下，他的策略就三個(gè)字：卷價(jià)格。

棲澐灣均價(jià)4萬 ，甚至有3萬 房源，還是精裝修交付，看上去是真香。

但注意了！這價(jià)格背后，地價(jià)與售價(jià)之間的“縫差”只有1萬 。

01

棲澐灣的定價(jià)與調(diào)規(guī)，或許也是受“親兄弟”晟景汀瀾的影響。

北投晟景汀瀾自2023年11月開盤，眼下網(wǎng)簽194套，去化還不到一半。

它最高光的時(shí)刻，甚至成交均價(jià)突破5.1萬/㎡，但近兩個(gè)月成交均價(jià)降至4.1萬/㎡左右。

這讓最早買晟景汀瀾的一批老業(yè)主成了韭菜，哭暈在廁所。甚至有業(yè)主在大年初一定的房，幾個(gè)月過后，又去退房。

道理擺在那里，市場(chǎng)總是“買漲不買跌”，越降越賣不出去。

今年7月至今，晟景汀瀾大部分月成交套數(shù)都是個(gè)位數(shù)。

現(xiàn)在的通州市場(chǎng)已經(jīng)跟兩年前大變天了，棲澐灣為了不重蹈兄弟樓盤覆轍，在定價(jià)上肯定有所考量。

如果定太高，無人問津，不僅庫存難去，還占用資金。

屈晨的打法，是走平民路線，均價(jià)4萬，也有3萬 的房源，而且還是精裝修交付。

乍眼一看，這個(gè)價(jià)格還蠻香的。但別忽視，地價(jià)縫差才1.43萬元/㎡。

通常而言，地價(jià)縫差越大，能讓開發(fā)商有更多操作空間，用心打造產(chǎn)品；反之，地價(jià)縫差越小，開發(fā)商可能為了保利潤，會(huì)“砍”成本、偷偷減配。

綜合對(duì)比下其他通州樓盤的地價(jià)縫差：

朝棠攬閱的樓面價(jià)3.12萬/㎡，一期成交價(jià)5.8萬/㎡，地價(jià)縫差2.68萬/㎡

云璟攬閱的樓面價(jià)2.86萬/㎡，成交價(jià)5.7萬/㎡，地價(jià)縫差2.84萬/㎡；

花語璟云的樓面價(jià)3.58萬/㎡，成交價(jià)5.7萬/㎡，地價(jià)縫差2.12萬/㎡；

運(yùn)河玖院的住宅樓面價(jià)3.06萬/㎡，一期成交價(jià)6.2萬/㎡，地價(jià)縫差3.14萬/㎡

可見，棲澐灣的地價(jià)縫差是真的小。但，它最大的硬傷還是，城市界面。

棲澐灣，位于通州張家灣板塊。張家灣并不是通州傳統(tǒng)的主城區(qū)，配套主要靠未來規(guī)劃，周邊現(xiàn)在比較荒。

目前該項(xiàng)目距離地鐵站有一段距離，最近的1號(hào)線、7號(hào)線花莊站步行大約2.4公里。

02

棲澐灣是一個(gè)有故事的樓盤，拿地兩年后竟然開啟調(diào)規(guī)、更名，它最初曾叫云帆汀瀾。

調(diào)規(guī)前共12棟樓，總戶數(shù)為971戶，主力戶型包括75㎡兩居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，產(chǎn)權(quán)得房率在75-82%。

項(xiàng)目原戶型沒有陽臺(tái)，南向?yàn)橥鎸掞h窗，北側(cè)有設(shè)備平臺(tái)，可擴(kuò)展空間不大。

調(diào)規(guī)后，棲澐灣戶型建面為79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。

具體來看看，它在戶型上動(dòng)了哪些“手術(shù)”？

原來75㎡戶型只有兩居，餐廳直對(duì)廁所，讓購房者直言“別扭”。

現(xiàn)在79㎡戶型變身為三居，餐廳對(duì)著廚房，還有了家政間。

原先85㎡戶型也是餐廳直對(duì)廁所，南向是飄窗。

現(xiàn)在89㎡戶型，把南向飄窗全部改成陽臺(tái)。其中，客廳是進(jìn)深1.5米的開敞陽臺(tái)，主臥是1.2米的設(shè)備平臺(tái)。

棲澐灣89㎡室內(nèi)格局直接copy朝棠攬閱89㎡的爆款產(chǎn)品，連主臥的儲(chǔ)物間都直接照抄了。

不同的是，棲澐灣并沒像朝棠攬閱一樣慷慨，它北邊沒贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)，只能在側(cè)邊贈(zèng)送飄窗。

但并不是贈(zèng)送越多越好，棲澐灣餐廳桌椅與飄窗在一起，顯得空間有點(diǎn)局促和怪異。此外，客廳則是飄窗 陽臺(tái)的贈(zèng)送組合。

餐廳和客廳之間還有一個(gè)垛子，不太美觀。

而且該戶型西北次臥是西面開窗。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，西邊開窗可能會(huì)導(dǎo)致家中的正財(cái)運(yùn)受損，因?yàn)槲鞣奖徽J(rèn)為是夕陽的方向，象征著收斂和內(nèi)聚的能量。

更關(guān)鍵的是，西邊窗戶會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的西曬問題，夏天室內(nèi)溫度會(huì)顯著升高，冬天則會(huì)感覺悶熱不舒適。

主力107㎡，中間戶得房率88%，邊戶得房率約92%。

對(duì)比同在通州的國譽(yù)頌105㎡，棲澐灣不是那么方正，缺角多。

整體面寬上，棲澐灣10.25m，國譽(yù)頌10.7m；棲澐灣客廳面寬3.6m，國譽(yù)頌4m。別小瞧，客廳近半米的差值，體感大不一樣。

而且棲澐灣南側(cè)長(zhǎng)輩房的面寬只有2.85米，放一張2米床，會(huì)很擁擠。

110㎡三居雖動(dòng)了“手術(shù)”，但因?yàn)橐惶菀粦舻脑?，加上?zèng)送，得房率才83%。

該戶型扣掉東北角的合用前室，缺了一整個(gè)大角，瞬間不方正。

總面積雖然大于107㎡，但主臥卻比人家小，客廳面寬一致，北邊設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送面積也更小。

最大的140㎡，樓王戶型，是經(jīng)典的四葉草布局

主臥帶270度轉(zhuǎn)角大飄窗 ，bug是有兩個(gè)“顯眼包”墻垛子，主衛(wèi)是雙臺(tái)盆設(shè)計(jì)。

東北次臥是東面開窗，早上的陽光非常強(qiáng)烈，影響睡眠。且傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)則認(rèn)為，東面開窗易導(dǎo)致“財(cái)氣外泄”。