來源：大偉看樓市

近期，“房貸貼息1%”的市場預(yù)期持續(xù)升溫，A股房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲拉升，萬科A等多股漲停，港股內(nèi)房股同步走高，市場對(duì)這一潛在政策的期待可見一斑。對(duì)于背負(fù)房貸的普通家庭而言，1%的貼息幅度看似不大，卻可能顯著減輕月供壓力；對(duì)于房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)而言，這一政策更被視作兼顧需求激活與金融安全的關(guān)鍵舉措。盡管目前全國性統(tǒng)一政策尚未正式出臺(tái)，但多地的先行試點(diǎn)與機(jī)構(gòu)的可行性論證，已讓“房貸貼息1%”的輪廓逐漸清晰，成為實(shí)實(shí)在在的政策曙光。

房貸貼息1%政策的醞釀，源于當(dāng)前房地產(chǎn)市場與金融體系的雙重現(xiàn)實(shí)需求。一方面，房地產(chǎn)市場正面臨房貸利率與租金回報(bào)率倒掛的困境，2025年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率僅為2.08%，一線城市更是低至1.61%-1.89%區(qū)間，而同期全國新增房貸平均利率為3.06%。這種利差倒掛使得房屋潛在收益低于資金成本，不僅抑制了剛需群體入市意愿，也讓房價(jià)缺乏底層支撐，形成下行壓力。另一方面，銀行體系的息差壓力制約了房貸利率的直接下行空間，截至2025年三季度，國有大行凈息差僅1.31%，若單純下調(diào)LPR，將進(jìn)一步壓縮銀行盈利空間，威脅金融體系穩(wěn)定。在此背景下，由財(cái)政承擔(dān)部分利息成本的房貸貼息模式，成為破解雙重困境的最優(yōu)解。

從核心邏輯來看，房貸貼息1%本質(zhì)是一次“隱形降息”，構(gòu)建了“財(cái)政補(bǔ)息差、銀行擴(kuò)投放、需求享紅利”的三方共贏格局。對(duì)購房者而言，這一政策帶來的成本下降直觀可見。以100萬元貸款、30年期等額本息還款、當(dāng)前平均利率3.06%計(jì)算，月供約為3860元，總利息支出約49萬元；若享受1%的貼息，實(shí)際利率降至2.06%，月供將減少至3410元，每月減負(fù)450元，3年貼息期內(nèi)累計(jì)節(jié)省利息約1.62萬元。對(duì)于貸款額度更高的家庭，優(yōu)惠力度更為顯著，200萬元貸款30年期的情況下，月均減負(fù)可達(dá)900元，年節(jié)省利息超1萬元。這種實(shí)質(zhì)性減負(fù)不僅能緩解已購房家庭的現(xiàn)金流壓力，更能降低潛在購房者的入市門檻，激活剛性與改善型住房需求。

對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，貼息政策有效化解了利率下行與盈利穩(wěn)定的矛盾。在貼息模式下，銀行仍能維持原有利率收益水平，財(cái)政資金填補(bǔ)了1%的息差缺口，既避免了盈利空間被擠壓，又能推動(dòng)房貸業(yè)務(wù)平穩(wěn)投放。要知道，個(gè)人住房貸款是銀行核心信貸資產(chǎn)，2025年三季度余額已達(dá)37.4萬億元，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的13.9%，且當(dāng)前新購房群體實(shí)際首付比例高達(dá)68.22%，信用風(fēng)險(xiǎn)較低，穩(wěn)定這一業(yè)務(wù)板塊對(duì)銀行體系意義重大。同時(shí)，政策通過場景限定聚焦剛需群體，契合“房住不炒”導(dǎo)向，避免投機(jī)性需求擠占紅利，實(shí)現(xiàn)財(cái)政資金的精準(zhǔn)滴灌。

多地的先行試點(diǎn)已充分驗(yàn)證了房貸貼息政策的積極效果。自2023年以來，南京、長春、武漢、運(yùn)城等多個(gè)城市已推出購房貸款貼息政策，其中長春、武漢均采用1%的貼息幅度，南京雨花臺(tái)區(qū)則根據(jù)購房面積實(shí)行1%-2%的分級(jí)貼息。從實(shí)施效果看，政策短期對(duì)市場的提振作用明顯：長春2024年8月政策出臺(tái)后，當(dāng)月及次月新房銷售套數(shù)環(huán)比分別增長29%和30%；武漢2025年9月政策落地后，10月新房成交套數(shù)環(huán)比增長50%，較年內(nèi)月均水平高出45%。這些實(shí)踐不僅為全國性政策提供了可借鑒的操作經(jīng)驗(yàn)，也證明了1%的貼息幅度能夠有效調(diào)動(dòng)市場積極性。

關(guān)于房貸貼息1%的落地路徑，機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測將采取“分步推進(jìn)、梯度實(shí)施”的策略?？紤]到全面覆蓋存量房貸的財(cái)政壓力巨大——若覆蓋37.4萬億元存量房貸，年貼息資金需求將達(dá)3800億元，政策大概率優(yōu)先覆蓋新增首套房貸，并率先在一線及核心二線城市試點(diǎn)，這些城市的利率倒掛現(xiàn)象更為顯著，政策效果將更突出。從資金規(guī)模測算，若僅覆蓋新增房貸，年投放規(guī)模約3-4.5萬億元，1%的貼息幅度對(duì)應(yīng)年財(cái)政支出約300-450億元，這一規(guī)模通過超長期特別國債等載體完全可實(shí)現(xiàn)承載，形成“財(cái)政發(fā)債+央行購債+銀行投放+財(cái)政貼息”的資金閉環(huán)。在資金分擔(dān)方面，可能參考消費(fèi)貸貼息經(jīng)驗(yàn)，采用中央與省級(jí)財(cái)政按比例分擔(dān)的模式，減輕地方財(cái)政壓力。

需要理性看待的是，當(dāng)前“房貸貼息1%”仍處于市場預(yù)期階段，尚未有官方正式政策出臺(tái)，部分市場傳言的“所有有房貸的人都能享受”可能存在認(rèn)知偏差。從地方試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)看，貼息政策普遍設(shè)有期限限制（1-3年）和額度上限，如武漢最高補(bǔ)貼2萬元、長春3年累計(jì)3萬元，且主要面向新建商品住房的購房者。對(duì)于存量房貸群體而言，短期內(nèi)全面享受貼息的可能性較低，政策重心仍將放在激活新增需求、穩(wěn)定市場預(yù)期上。此外，政策的長期效果仍需觀察，長春試點(diǎn)中10月銷量環(huán)比下滑32%的現(xiàn)象表明，單一貼息政策難以徹底扭轉(zhuǎn)市場趨勢，還需配套政策形成合力。

總體而言，房貸貼息1%政策的推進(jìn)，是兼顧民生保障與市場穩(wěn)定的重要舉措。對(duì)背負(fù)房貸的家庭來說，這一政策將有效減輕還款壓力，釋放部分消費(fèi)潛力；對(duì)房地產(chǎn)市場而言，將為房價(jià)重建底部支撐，阻斷下行螺旋；對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)而言，通過激活住房消費(fèi)帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行提供支撐。隨著地方試點(diǎn)的不斷完善和政策論證的深入，房貸貼息1%從“預(yù)期”走向“落地”的步伐正在加快。對(duì)于購房者而言，需理性關(guān)注官方政策動(dòng)態(tài)，結(jié)合自身需求做出決策；對(duì)于市場而言，這一政策的推進(jìn)將為房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型注入關(guān)鍵動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)民生福祉與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙贏。