沒有“業(yè)主”，只有租客、地產(chǎn)運營方和居委三方坐在桌前，商量著小區(qū)事務(wù)怎么辦。這兩年，越來越多上海的新型居住社區(qū)，開起了這樣不同尋常的小區(qū)會議。

近年來，保障性租賃住房項目在上海多點開花，截至2025年11月，上海已經(jīng)累計籌措保租房61萬套（間），供應(yīng)40.4萬套（間），提前完成“十四五”規(guī)劃目標(biāo)。

但范圍擴(kuò)大，數(shù)量增多，住戶增加，新問題、新要求也接踵而至。以保租房項目所在社區(qū)為代表，沒有業(yè)主、流動性高的新型居住社區(qū)，上海怎么管？

找到新抓手

比鄰黃浦江，靠近外灘金融集聚帶，位于上海西藏南路的璟灣社區(qū)，是個商居共融的開放型社區(qū)，也是新型居住社區(qū)的典型代表。社區(qū)入住的1339名住戶中，40歲以下的青年占到80%，且絕大多數(shù)有“三高一低”的特征（高學(xué)歷、高收入、高流動性、低年齡）。

剛開始摸排璟灣社區(qū)治理情況的時候，半淞園路街道事務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人很是犯難：傳統(tǒng)小區(qū)，有居委會業(yè)委會的幫助，居民也絕大多數(shù)以“業(yè)主”自居，公共事務(wù)參與熱情高，熱心人多，工作開展有抓手。但像璟灣社區(qū)這樣的保租房，住戶本身沒有產(chǎn)權(quán)，大家抱著“租客”的做客心態(tài)，靠傳統(tǒng)的敲門拜訪，效率低，成效差，不是好辦法。

“關(guān)鍵是先找到積極分子，讓他們帶頭，先把小區(qū)內(nèi)部的活動組織起來。”街道事務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，撬動起社區(qū)治理的積極分子后，璟灣社區(qū)陸續(xù)組織了一批線下活動，拉起了不同的興趣社群，比如瑜伽社群、戲劇社群等，住戶們慢慢脫離“原子化”的狀態(tài)，建立起彼此間的紐帶，開始真正對社區(qū)的事務(wù)上心。

“從知情到參與到表達(dá)到監(jiān)督，慢慢形成了一個良性的循環(huán)?！苯值朗聞?wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

在半淞園路街道的引導(dǎo)協(xié)調(diào)下，璟灣社區(qū)發(fā)布了社區(qū)首創(chuàng)的“住戶守則”，每個新搬入小區(qū)的居民，都會領(lǐng)到一本，內(nèi)里對小區(qū)公共空間分配、社群活動、數(shù)碼平臺，都做了詳細(xì)的介紹。璟灣社區(qū)還成立了頗具開創(chuàng)性的“住委會”，對標(biāo)“業(yè)委會”，讓住戶也像業(yè)主一樣，參與進(jìn)小區(qū)公共事務(wù)的治理和討論中去。

半淞園路街道黨工委書記夏凌霞表示，如今，璟灣社區(qū)已經(jīng)構(gòu)建起了“居委會+業(yè)主方（運營方+物業(yè)公司）+住委會”三方協(xié)同的治理架構(gòu)，系統(tǒng)探索“黨組織領(lǐng)導(dǎo)、主理人帶動、多元化參與”的新型社區(qū)治理模式。

變化也很直觀。璟灣社區(qū)的住戶月更換率從2024年3—6月的30%—35%，降至今年6—9月的13%—18%。2025年以來，通過協(xié)商機(jī)制解決公共空間改造、文明養(yǎng)寵等問題14件，民主協(xié)商氛圍日益濃厚。

就在探訪時，記者看到，有一對情侶牽著小小的“毛孩子”，在小區(qū)的公共草坪上散起了步。

璟灣社區(qū)內(nèi)遛狗的居民。林子璐/攝。

解決真需求

小區(qū)的事，沒有小事。伴隨著新時代我國住房保障體系建設(shè)、住房市場發(fā)展過程而產(chǎn)生的新型居住社區(qū)，雖然“一老一小”相關(guān)問題少，但同樣有著安全、生活、便利、撫育下一代等基本需求。而且，新一代的青年住戶們，對城市社區(qū)歸屬感、社會交往、自我價值實現(xiàn)等需求更高。

而新型居住社區(qū)，有的是地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自持，自主運營或委托第三方管理；有的是地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)后，售賣給多家園區(qū)企業(yè)或由園區(qū)企業(yè)集中租賃，供本企業(yè)職工租住，由專門企業(yè)運營或委托管理；有的是企業(yè)自建，本企業(yè)職工租住，由本企業(yè)運營或委托管理，不一而足。總之，新型居住社區(qū)的日常管理服務(wù)涉及產(chǎn)權(quán)方、運營方、物業(yè)服務(wù)方、集中承租單位、住戶、商戶等等，對多元共治的要求更高。

將新型居住小區(qū)納入進(jìn)基層治理體系之中，不僅關(guān)乎著住戶的權(quán)益，也是當(dāng)下社會治理必須回應(yīng)的命題，是社會治理系統(tǒng)隨著時代發(fā)展變化的必需。上海各區(qū)、各街道、各居委，整合服務(wù)資源，推動條線下沉與社會參與相結(jié)合，探索出了各具特色、各有方法的黨建引領(lǐng)新型居住社區(qū)自治之路。

浦東新區(qū)有約60個新型居住社區(qū)，普遍存在人口流動性大、居民歸屬感弱、人際關(guān)系疏離等問題?；诖?，浦東新區(qū)推動實現(xiàn)基層黨的領(lǐng)導(dǎo)、居委會工作、社區(qū)服務(wù)“三個全覆蓋”，探索“兼職樓長”“紅色樓管”等機(jī)制，推廣運用“三會”制度（聽證會、協(xié)調(diào)會、評議會），搭建“租戶理事會”“青年議事會”“云上議事廳”等平臺，推動居民有序參與社區(qū)公共事務(wù)。面對產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、居住人員、治理需求都“不一樣”的新型居住社區(qū)，奉賢區(qū)金海街道豐樂居委主動創(chuàng)新，協(xié)調(diào)社區(qū)黨組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與所有產(chǎn)權(quán)企業(yè)深度綁定，組建“樂企聯(lián)盟”，讓企業(yè)從“房東”變身社區(qū)治理“合伙人”。

當(dāng)前，上海以黨建為引領(lǐng)，不斷探索多元參與、陣地支撐的社區(qū)治理新模式，推進(jìn)社區(qū)共建共治共享。近期，上海市委社會工作部會同市房管局《關(guān)于加強(qiáng)黨建引領(lǐng)新型居住社區(qū)治理的工作指引（試行）》的通知，并于在黃浦區(qū)召開推進(jìn)新型居住社區(qū)治理現(xiàn)場會，進(jìn)一步總結(jié)推廣基層實踐做法。

市委社會工作部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上海接下來將推動工作指引落實落地，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和工作交流，進(jìn)一步總結(jié)推廣基層實踐做法。結(jié)合居村“兩委”換屆、新版“社區(qū)云”系統(tǒng)人房數(shù)據(jù)完善等工作，指導(dǎo)未納管的新型居住社區(qū)平穩(wěn)有序銜接，逐步納入社區(qū)治理體系。

原標(biāo)題：《在上海新型居住社區(qū)，租客這樣成為小區(qū)的“主人”》

欄目主編：張駿

本文作者：解放日報 林子璐