當(dāng)下該不該賣房？北京業(yè)主528萬虧損背后，樓市未來趨勢(shì)早已明確

不知道你身邊糾結(jié)賣房子的人多不多？最近我有個(gè)朋友老張，就陷入了兩難。他2023年5月在雙井富力城買了一套兩居室，當(dāng)時(shí)花了1338萬，可這兩年樓市行情大家都清楚，慘淡得不忍直視。

他去中介打聽，同戶型當(dāng)前成交價(jià)僅810萬，沒錯(cuò)，直接跌了528萬，跌幅近40%。要知道，富力城地處北京三環(huán)國貿(mào)商圈核心地段，如此大幅降價(jià)，讓他格外糾結(jié)：到底該趕緊賣掉止損，還是繼續(xù)持有，生怕房?jī)r(jià)再一路下跌？他特意約我聊想法，或許他的困惑，也是很多人的疑問，今天就跟大家聊聊我的看法。

其實(shí)賣房從不是簡(jiǎn)單一句“賣”或“不賣”能定的，我和老張坐下來仔細(xì)算清賬、捋透情況，答案才逐漸清晰，咱們也一起看看核心判斷維度。

首先看地段：富力城位于北京東三環(huán)內(nèi)，與國貿(mào)CBD核心商務(wù)區(qū)僅一河之隔，出門就是地鐵雙井站，7號(hào)線、10號(hào)線在此交匯，交通四通八達(dá)，在北京算得上頂尖地段，地段評(píng)分能給到9分。

再看樓盤品質(zhì)：以小區(qū)為中心，3公里內(nèi)有大概10個(gè)商品住宅小區(qū)，總套數(shù)約1.6萬套，既有富力城、樂城國際這類高端盤，也有垂楊柳西里這類老小區(qū)。富力城屬于老牌高檔小區(qū)，對(duì)面就是芳草地國際學(xué)校分校，唯一短板是房齡稍長(zhǎng)，已有20多年，綜合品質(zhì)中等偏上，評(píng)分約7分。

最后看關(guān)鍵指標(biāo)租售比：這套房一年租金約16萬，除以當(dāng)前810萬市價(jià)，租售比不到2%。不少人覺得這收益比存款強(qiáng)，但要知道，同級(jí)別核心地段在發(fā)達(dá)國家，租售比通常能達(dá)到6%左右，這么一對(duì)比，性價(jià)比就明顯不足了。而租售比要回歸合理，要么租金上漲，要么房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)，后者概率顯然更大。

不過，這些數(shù)據(jù)大家都能查到、算清，核心還是要先搞懂賣房的真實(shí)目的。我問老張，你糾結(jié)賣房，是怕資產(chǎn)繼續(xù)縮水想變現(xiàn)，還是想換更好地段、更大房子改善居住，或是有其他投資機(jī)會(huì)急需現(xiàn)金？老張愣了愣，坦言主要是被跌怕了，覺得房子沒以前靠譜，手里攥著現(xiàn)金才踏實(shí)——本質(zhì)上還是恐慌情緒主導(dǎo)的決策。

其實(shí)把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，就能更清晰看清樓市走向。很多人擔(dān)心中國樓市會(huì)“日本化”，日本90年代經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后房?jī)r(jià)崩盤，如今過去35年，房?jī)r(jià)真的全線下滑嗎？并非如此：2021年東京圈新建公寓售價(jià)就達(dá)到6360萬日元，超90年代高點(diǎn)；2025年至今，銀座地價(jià)更是漲到每平米292萬人民幣，連續(xù)四年上漲。

但這并非普遍現(xiàn)象，日本北海道、九州等地區(qū)，不少房子仍像“白菜價(jià)”，甚至送都沒人要。核心原因很簡(jiǎn)單：人口與產(chǎn)業(yè)的集中程度。東京是日本絕對(duì)的人口虹吸地，全國年輕人、優(yōu)質(zhì)企業(yè)和資源都往這聚集，房?jī)r(jià)自然堅(jiān)挺，而人口流出、產(chǎn)業(yè)薄弱的地區(qū)，房產(chǎn)則持續(xù)貶值。

有人覺得日本房?jī)r(jià)30多年才回暖，性價(jià)比太低，其實(shí)我們和日本情況不完全相同——中國經(jīng)濟(jì)在良性轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)也在合理調(diào)整，更該參考美國樓市。美國2008年次貸危機(jī)時(shí)樓市崩得很慘，但如今硅谷、紐約等東西海岸核心城市，房?jī)r(jià)早已再創(chuàng)高峰；而東部“鐵銹帶”等昔日工業(yè)重鎮(zhèn)，房產(chǎn)仍一蹶不振。

看到這大家應(yīng)該明白，房地產(chǎn)普漲時(shí)代已徹底結(jié)束，普跌時(shí)代也會(huì)慢慢落幕，未來必然是結(jié)構(gòu)性行情：好的房源越來越好，差的房源越來越差，泥沙俱下時(shí)，選對(duì)資產(chǎn)才關(guān)鍵。我的觀點(diǎn)很明確：留房就留核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)品質(zhì)的房子，若手里已是這類資產(chǎn)，不妨交給時(shí)間；但千萬別做反操作，未來樓市就是優(yōu)勝劣汰的格局。

優(yōu)質(zhì)小區(qū)占據(jù)不可復(fù)制的核心資源——頂級(jí)學(xué)區(qū)、便利交通、成熟商業(yè)、優(yōu)美環(huán)境，永遠(yuǎn)不缺需求?，F(xiàn)在不少聰明人正趁著行情下跌，賣掉老破小、郊區(qū)房，騰籠換鳥擠進(jìn)核心圈。同樣面對(duì)下跌，有人恐慌拋售，有人卻視作置換最佳時(shí)機(jī)，因?yàn)樗麄兦宄?，一旦?jīng)濟(jì)復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)房源必然率先反彈，且漲幅最大；而老破小、偏遠(yuǎn)郊區(qū)房、人口流出城市的房產(chǎn)，大概率會(huì)持續(xù)陰跌。

回到最初的問題，當(dāng)下到底該賣房還是買房？分三種情況給大家建議：

1. 若手里有投資房，且不在核心城市、核心地段，建議優(yōu)化資產(chǎn)，把錢投向更優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的（比如部分低波動(dòng)分紅基金）；

2. 若暫無房產(chǎn)，當(dāng)下想買房，寧可貴一點(diǎn)，也要選一線或強(qiáng)二線城市核心區(qū)域，哪怕面積小些——上對(duì)車，比早上車更重要；

3. 以下三類房子無需猶豫，越早出手越好：普通郊區(qū)房、非自住需求的老破小、三四線城市的投資房。

房子本質(zhì)就兩種屬性：居住與投資，先明確自身真實(shí)需求再?zèng)Q策。未來樓市會(huì)像日本、美國一樣，走“二八定律”路線，好城市、好地段、好品質(zhì)的“三好房子”，才是穿越周期的底氣。下跌不可怕，關(guān)鍵是保持清醒，分清該賣的資產(chǎn)、該買的標(biāo)的，果斷決策才不踩坑，你覺得呢？