智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中指研究院表示，12月是房企業(yè)績沖刺節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市將有所增加，市場成交量有望保持一定規(guī)模。展望明年，根據(jù)中指測算，中性情形下，預(yù)計(jì)2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較今年有所收窄，市場分化態(tài)勢延續(xù)，“好城市+好房子”仍具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。在控增量、去庫存政策導(dǎo)向下，預(yù)計(jì)2026年新開工面積下降8.6%，降幅較過去幾年明顯收窄。供給端縮量有助于市場庫存下降，推動(dòng)供求關(guān)系改善。

01.需求：1-11月全國新建商品房銷售面積7.9億平米，同比下降7.8%

銷售面積：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-11月，全國新建商品房銷售面積7.87億平方米，同比下降7.8%；住宅銷售面積6.58億平米，同比下降8.1%。

銷售額：1-11月，新建商品房銷售額7.51萬億元，同比下降11.1%；其中住宅銷售額6.60萬億元，同比下降11.2%。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場已逐步進(jìn)入以存量為主導(dǎo)階段，二手房為市場成交的主力。在核心城市，新增供應(yīng)多通過打造“好房子”產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)品質(zhì)升級，改善性需求已成為市場重要支撐。二手房主要滿足剛需群體，今年以來，北京、上海300萬以下低總價(jià)二手房成交同比增幅顯著，500萬以下房源占比均在七成左右，構(gòu)成二手房市場的主流需求。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-11月重點(diǎn)30城二手住宅成交套數(shù)同比增長2%，帶動(dòng)新房+二手房整體網(wǎng)簽成交量同比基本持平。

圖：全國新建商品房累計(jì)銷售面積以及銷售額同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中指數(shù)據(jù)CREIS

02.供應(yīng)：1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降15.9%

房地產(chǎn)開發(fā)投資額：1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為7.86萬億元，同比下降15.9%；其中，住宅開發(fā)投資額6.04萬億元，同比下降15.0%。

圖：2015年至今房地產(chǎn)和住宅累計(jì)開發(fā)投資及其同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中指數(shù)據(jù)CREIS

房屋施工面積：1-11月，全國房屋施工面積為65.61億平方米，同比下降9.6%；其中，住宅施工面積為45.76億平方米，同比下降10.0%。

房屋新開工面積：1-11月，全國房屋新開工面積為5.35億平方米，同比下降20.5%；其中，住宅新開工面積3.92億平方米，同比下降19.9%。

房屋竣工面積：1-11月，全國房屋竣工面積為3.95億平方米，同比下降18.0%。其中，住宅竣工面積為2.81億平方米，同比下降20.1%。

總體來看，當(dāng)前新房市場仍處于“去庫存”階段。供給端，開發(fā)投資及新開工延續(xù)縮量態(tài)勢，一定程度上有助于市場庫存下降，推動(dòng)供求關(guān)系改善。

圖：全國房屋累計(jì)新開工和施工面積及其同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中指數(shù)據(jù)CREIS

03.資金來源：1-11月，房企到位資金8.51萬億元，同比下降11.9%

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金：1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金額為8.51萬億元，同比下降11.9%。

國內(nèi)貸款：1-11月，國內(nèi)貸款為1.31萬億元，同比下降2.5%，同比持續(xù)下降，占比為15.4%。

利用外資：1-11月，利用外資為23億元，同比下降24.6%。

自籌資金：1-11月，自籌資金為3.06萬億元，同比下降11.9%，占比為36.0%。

定金及預(yù)收款：1-11月，定金及預(yù)收款為2.51萬億元，同比下降15.2%，占比為29.5%。

個(gè)人按揭貸款：1-11月，個(gè)人按揭貸款為1.18萬億元，同比下降15.1%，占比為13.8%。

圖：房企到位資金同比增速及各項(xiàng)資金來源同比增速對比

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中指數(shù)據(jù)CREIS

04.政策動(dòng)態(tài)

11月21日，住建部召開全國城市更新工作推進(jìn)會(huì)，指出“要認(rèn)真貫徹落實(shí)《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，因地制宜、探索創(chuàng)新，著力在規(guī)劃、資金、運(yùn)營、治理4個(gè)方面下功夫”。12月10-11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，針對做好明年經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議強(qiáng)調(diào)“實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，增強(qiáng)政策前瞻性針對性協(xié)同性，持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化供給，做優(yōu)增量、盤活存量，...，持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長”。房地產(chǎn)相關(guān)部署仍置于“化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”章節(jié)，提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)'好房子'建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！?/p>

地方層面，杭州、成都、天津?yàn)I海新區(qū)等多地推動(dòng)盤活存量資源，其中杭州公開征求《杭州市臨時(shí)改變房屋用途實(shí)施細(xì)則》意見，為臨時(shí)改變房屋用途落地操作細(xì)則；佛山優(yōu)化境外個(gè)人購房條件；重慶、佛山等地優(yōu)化公積金貸款政策；月末北京發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議，提出“持續(xù)推進(jìn)住有所居。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善‘市場+保障’的住房供應(yīng)體系、租購并舉的住房制度”。另外，11月重慶、湖北等省市發(fā)行近350億元專項(xiàng)債券收回收購閑置存量土地。

05.展望

政策趨勢來看，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“實(shí)施更加積極有為的宏觀政策”，政策取向上強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、提質(zhì)增效”，并“發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應(yīng)，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度”。作為“十五五”規(guī)劃的開局之年，預(yù)計(jì)宏觀政策與房地產(chǎn)政策均將靠前發(fā)力。會(huì)議將“堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場”列為首要任務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)既關(guān)聯(lián)消費(fèi)，又是投資的重要領(lǐng)域，是擴(kuò)內(nèi)需重要抓手。會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，其核心路徑在于“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”。重點(diǎn)關(guān)注明年“去庫存”增量政策方向及收儲(chǔ)等存量政策的堵點(diǎn)破解方式。同時(shí)住房公積金政策仍是支持住房需求釋放的重要抓手，而在優(yōu)供給維度，對“好房子”建設(shè)的表述調(diào)整為“有序推動(dòng)”，這有助于避免對現(xiàn)有庫造成短期沖擊，從而更穩(wěn)妥地引導(dǎo)市場實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡。

市場趨勢方面，12月是房企業(yè)績沖刺節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市將有所增加，市場成交量有望保持一定規(guī)模。展望明年，根據(jù)中指測算，中性情形下，預(yù)計(jì)2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較今年有所收窄，市場分化態(tài)勢延續(xù)，“好城市+好房子”仍具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。在控增量、去庫存政策導(dǎo)向下，預(yù)計(jì)2026年新開工面積下降8.6%，降幅較過去幾年明顯收窄。供給端縮量有助于市場庫存下降，推動(dòng)供求關(guān)系改善。