房租是表面，實力是里子。

作者|錢多多

編輯|楊知潮

永輝在學習胖東來的時候，關閉了低效門店，發(fā)展了自有品牌，就連物流倉儲也升級改造。但除此之外，胖東來還是個腰間掛滿鑰匙的“河南房東”。

胖東來是個名副其實的“房東”。據(jù)不完全統(tǒng)計，大胖、小胖、北海店、金三角店、時代廣場店、天使城胖東來所在的商場，均為胖東來旗下自有。胖東來通過聯(lián)營方式，把本應收取的固定房租轉化為與DQ、名創(chuàng)優(yōu)品等品牌的銷售返點分成。

作為河南知名企業(yè)，胖東來銷售額巨大，還是一座：“文化地標”，能夠帶動消費者來河南旅游的積極性。在這一背景下，胖東來在拿地等方面具備明顯優(yōu)勢，疊加上自身強大的流量，很容易形成一種品牌+商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式。

相比之下，永輝像個外來打工的老實人，不僅門店，就連物業(yè)也多是出租的。房租收入給了胖東來讓利員工的從容，也讓永輝的調改里，體現(xiàn)出了一點“小馬過河”的意味。

01 學胖東來，但沒帶房本

葉國富在胖東來買炸紅薯條的時候，感受到胖東來的優(yōu)質服務，并在兩個月后斥資63億元收購學習胖東來模式的永輝。

但是，葉國富忘記胖東來不僅能依靠賣紅薯條賺錢，更能賺房租費。

胖東來的品類幾乎涵蓋了所有日常生活需求，疊加上胖東來的品牌效應，大量人群的聚集，讓胖東來周圍的每一間物業(yè)，都極具商業(yè)價值。

——這種價值來自胖東來，最終也轉化為房租或者合作費用。以時代廣場店胖東來為例，該門店以聯(lián)營方式與外來品牌合作，用分成返點取代房租費用。

這是胖東來的賺錢密碼，胖東來旗下貢獻收入占比的前五商超中，除卻因為房租到期即將閉店的生活廣場店，時代廣場、天使城、大胖、小胖店均位于胖東來旗下的商場內(nèi)。

具體收了多少房租，胖東來沒有公布過。但從同樣學習胖東來模式的步步高財報中可以間接看到這種商業(yè)模式的強大，根據(jù)2025年半年報，步步高獲得3.44億元的租賃收入，收入占比遠超其百貨、物流和廣告等業(yè)務。截至2025年三季度末，步步高已坐擁137億元投資性房地產(chǎn)，有著不少房本。

于東來說“胖東來不追求利潤最大化”，但靠著房租收入，胖東來卻不缺利潤。

但永輝沒有“房本”，投資性房地產(chǎn)僅為2.81億元，也就是胖東來在許昌市建安區(qū)買個地塊的錢，永輝可出租的門店非常少。

圖源：永輝超市2025年Q3財報

換而言之，永輝調改后人潮再旺，也只能外租自己那一圈“領地”，而整個商場再火，它不屬于永輝。

而現(xiàn)在永輝想當“包租公”，也沒那么容易。

一來，永輝沒有胖東來那么強的拿地能力。

胖東來的門店主要集中在許昌與新鄉(xiāng)，實打實的為當?shù)貛矶愂帐找婧吐糜问杖耄瑤拥貐^(qū)經(jīng)濟，天然容易獲得支持。

二來，永輝賬上沒那么多錢。

永輝超市的經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)縮水，最新的三季度財報，永輝的經(jīng)營現(xiàn)金流已經(jīng)轉負，賬面貨幣資金33.58億元，是其近10年新低。

當然還有另一個更加本質的問題：就算永輝能當房東，它有胖東來那么強的流量效應嗎，能賺取那么多的租金嗎？

永輝目前是有“外租區(qū)”的，也就是超市周圍一小圈的商鋪，但以百子灣永輝店的外租區(qū)為例，有17家品牌入駐，卻都是久久丫、膜法世家、“魚你在一起”等中小品牌。如果超市最外圍的一圈，都吸引不來大品牌，那么它的流量，要如何撐起一個商場呢？

02 代價付出了，好處沒看到

永輝超市改革領導小組的組長葉國富曾公開表示“胖東來模式是中國超市唯一的出路，不調改必死無疑”。

然而在現(xiàn)場的于東來聽到這句夸贊，卻公開表示葉國富以身入局進入永輝是“花錢找罪受”。

永輝的確花了很多錢。

為了調改，永輝的門店動輒關閉一個月。為發(fā)展永輝的自有品牌，永輝還裁撤了一半左右的SKU。樓下小賣部歇業(yè)幾天都要賠錢，而永輝一間門店的年收入超過5000萬。此外，關店要給房東付違約金、商品需要清倉、員工需要遣散。

——全是錢。從2024年6月底至2025年9月底這一時期，永輝的門店數(shù)量從943家降至450家，閉店總成本高達16.45億元，這筆開銷已經(jīng)占永輝截止2025年9月底凈資產(chǎn)金額的47.12%。

錢花了，回報呢？看不太清楚。

永輝的毛利率并沒有因為調改而明顯提升。永輝CEO王守誠曾在2025年7月的一次采訪中披露，彼時調改門店的自有品牌銷售占比在5%-15%。

永輝的單店收入倒是上升了。據(jù)統(tǒng)計，永輝在調改前的2024年上半年期間的單店營業(yè)收入4006.36萬元，而調改后的2025年上半年單店營業(yè)收入是5425.72萬元，整體上漲35%。

——但這部分的上漲有個前提，調改中，大量的低收入門店被關停了，不能真正反映調改的影響。而據(jù)龍商網(wǎng)超市周刊報道，永輝調改門店客單價提升12%，但客流量同比下降19%，導致同店營收下滑8.3%。

和訊網(wǎng)、北京商報等媒體在走訪胖東來調改店后，表示客流趨于平淡，工作日鮮少出現(xiàn)排隊現(xiàn)象，網(wǎng)紅產(chǎn)品無人問津?！奥源髤⒖肌痹诒本┌僮訛秤垒x門店開業(yè)第三天走訪時就出現(xiàn)了，整體客流稀疏，熟食區(qū)“店員多過顧客”的景象。

03 房租是表面，實力是里子

“房租”之外，胖東來高昂利潤的另一個秘密，是它強大的自有品牌。

靠著自家的渠道、和胖東來兩個字品牌優(yōu)勢，它可以吃到本來屬于消費品牌的利潤空間——品牌的利潤可比零售商高。

而眼下，永輝還沒找到屬于自己的爆品。據(jù)永輝超市淘寶旗艦店數(shù)據(jù)，整個門店僅有一款黑松露火腿松露餅干的銷量過萬，銷量遠低于山姆代購店類似產(chǎn)品。此外，整個門店僅有三款產(chǎn)品的銷量超過5千。

圖注：淘寶永輝超市旗艦店里，爆款商品銷量截圖

更殘酷的是，調改后的永輝還要面臨胖東來的競爭。有很多用戶表示，去永輝調改店是為了買胖東來的產(chǎn)品。如果永輝和胖東來都上架同一類型的產(chǎn)品，往往會選擇胖東來。

據(jù)中國合作貿(mào)易企業(yè)協(xié)會報道，永輝調改店整體TOP20商品榜單覆蓋金枕榴蓮、白酒、進口三文魚、鮮活大閘蟹、永輝定制鮮牛奶等，生鮮、品質乳制品、禮贈類商品占比超七成。

——這些商品多數(shù)都有個特點，沒有胖東來的同款。

永輝不光不能像胖東來一樣收房租，還要被胖東來“搶生意”。

沒辦法， 商業(yè)世界從來都是講實力，同樣是大模型，ChatGPT要收140多塊錢的訂閱費，元寶卻還需要贈送幾天騰訊視頻會員來獲客。雜牌咖啡入駐明星商場需要排隊找關系，星巴克卻可以拿到大量的店租優(yōu)惠。

房租、自有品牌，這些只是胖東來高利潤的表面。它的本質，是“胖東來”三個字強大的品牌溢價，和背后的實力。房租和自有商品，只是這種品牌力的變現(xiàn)。

即便胖東來不是“房東”，難道它就收不到“租金”了嗎？它也可以通過和商場談判壓低租金的方式取得回報。

即便胖東來不搞自有品牌，它就賺不到更高的毛利了嗎？它在面對上游供應商時，仍然極具議價權，仍然可以獲得更好的價格。

在這個過程里，商業(yè)模式是形式，胖東來的實力才是本質，對于那些胖東來的學徒來說，這可能更加難以學習和模仿。

頭圖來源|AI制圖