近年來，游戲、出海服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)在廣州加速集聚，企業(yè)辦公空間升級與商業(yè)場景布局需求持續(xù)釋放，成為驅(qū)動甲級辦公樓租賃需求的新勢力。在此背景下，仲量聯(lián)行全新發(fā)布《聚焦數(shù)字新勢力，重塑樓宇生態(tài)圈——2025年廣州辦公樓市場白皮書》，深入剖析新興行業(yè)的選址邏輯與搬遷趨勢，為業(yè)主優(yōu)化資產(chǎn)策略、打造適配新一代企業(yè)需求的辦公產(chǎn)品提供了決策指引，也明確了廣州辦公樓市場動能轉(zhuǎn)換的核心方向。

廣州新興行業(yè)正持續(xù)釋放新的選址需求，已成為推動辦公租賃市場需求增長的重要動力。根據(jù)仲量聯(lián)行過去三年對廣州市場的監(jiān)測數(shù)據(jù)，在涵蓋甲、乙級辦公樓與產(chǎn)業(yè)辦公的搬遷租賃成交中，搬遷面積增長超50%的成交有70%來自游戲、電商、出海服務(wù)、美妝、企業(yè)數(shù)字化服務(wù)等新興行業(yè)；而在面積翻倍及以上的案例中，該占比更達到85%，充分說明了新興行業(yè)是當(dāng)前租賃市場最活躍的力量之一。

整體而言，廣州的新興行業(yè)企業(yè)廣泛分布在各類產(chǎn)業(yè)園與辦公樓中。仲量聯(lián)行監(jiān)測的天河區(qū)和琶洲片區(qū)中超300萬平方米的項目樣本顯示，僅三成產(chǎn)業(yè)園物業(yè)達到A類產(chǎn)業(yè)園要求。

隨著新興企業(yè)擴張，辦公空間升級勢在必行。部分注重創(chuàng)意與研發(fā)氛圍的企業(yè)偏好A類產(chǎn)業(yè)園兼具科技感與輕松度的環(huán)境，以及運營成本方面的實用性優(yōu)勢。另一部分企業(yè)則將企業(yè)形象、核心區(qū)位及員工通勤便利性置于首位。甲級辦公樓憑借其地標性形象和優(yōu)越的交通配套，助力企業(yè)彰顯品牌、吸引高端人才。

在上述過往三年的辦公樓搬遷成交中，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，新興行業(yè)的辦公租賃需求高度集中于琶洲和廣州國際金融城兩大新興商務(wù)區(qū)，其搬遷成交中超過60%落位于此。值得注意的是，在這些區(qū)域的成交案例里，超過一半是企業(yè)從普通辦公樓或產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級至甲級辦公物業(yè)的搬遷行為，旨在提升其辦公品質(zhì)與環(huán)境。

琶洲和廣州國際金融城子市場對新興企業(yè)的強大吸引力在于其突出的區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。以“中國游戲第一街”科韻路軟件業(yè)集聚區(qū)為例，其A類產(chǎn)業(yè)園供給極為稀缺。同時，區(qū)域內(nèi)甲級辦公樓市場供應(yīng)充足、性價比不斷提升，導(dǎo)致許多尋求辦公空間擴張與升級的新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)更傾向于以可控成本升級到甲級辦公樓，尤其是位于毗鄰科韻路的廣州國際金融城子市場中的甲級項目。

在強勁的產(chǎn)業(yè)集聚與新興企業(yè)辦公升級需求驅(qū)動下，廣州甲級辦公樓市場的去化動能正向琶洲、廣州國際金融城等新興核心區(qū)集中。截至2025年底，兩區(qū)空置率較三年高點顯著回落，市場局部供需逐步趨向緊平衡。此外，企業(yè)對高品質(zhì)空間的支付意愿提升。因此，上述新興甲級辦公樓子市場租金下行壓力持續(xù)收窄，展現(xiàn)出扎實的需求復(fù)蘇潛力。