北京進(jìn)深 徐迪 12月15日，興創(chuàng)西紅門6030地塊取證建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

包括1#住宅樓等共19項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模9.53萬㎡。

從拿地至今，已經(jīng)過去15個(gè)月。

6030地塊為住宅地塊，占地2.46公頃，地上建面6.15萬㎡。

規(guī)劃10棟8-17F住宅樓，共555戶，戶均建面110㎡。

另有3棟配套樓，包括社區(qū)商業(yè)、鄰里中心、配電室等。

西南角6029地塊為幼兒園用地，地上三層，建面約0.42萬㎡。

項(xiàng)目方案于10月13日-10月21日進(jìn)行公示，期間未收到反饋意見。

這里本該附一張項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的終版總平面圖，但設(shè)計(jì)單位在圖紙上特別聲明：

圖紙的著作權(quán)及其他相關(guān)權(quán)益屬北京市建筑設(shè)計(jì)研究院股份有限公司（BIAD）所有， 圖中所含的專有技術(shù)信息應(yīng)予保密。未經(jīng)本公司書面許可，不得復(fù)制本圖紙或?qū)⑿畔⑻峁┗蚺督o任何第三方。

也很神奇，公示的圖紙，為什么要加一份禁轉(zhuǎn)申明？

由于終版總平圖與首版報(bào)規(guī)圖差別不大，為了避免版權(quán)糾紛，以下用到的都是未加聲明的首版報(bào)規(guī)圖。

01、畫重點(diǎn)的封閉陽臺，泡湯了

這塊地自去年九月成交至規(guī)劃圖公示，用了1年多時(shí)間。

期間正值北京好房子新規(guī)發(fā)布，為了抓住政策窗口期，多個(gè)新盤紛紛加速入市節(jié)奏。

興創(chuàng)西紅門地塊卻遲遲沒有動靜，后續(xù)，市場呈現(xiàn)贈送收緊態(tài)勢，方案終于出來了，到底沒能趕上封閉陽臺這趟快車。

最終，西紅門6030地塊的贈送和調(diào)規(guī)后的元啟差不多。

奇偶陽臺+設(shè)備平臺，邊戶有大尺度轉(zhuǎn)角飄窗。

值得注意的是，在6030地塊出讓文件中提到，考慮京開高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，如設(shè)置陽臺，應(yīng)進(jìn)行封閉。

但是看平面圖，陽臺均為結(jié)構(gòu)外建筑，且有一部分是奇偶錯(cuò)層設(shè)置，不具備封閉條件。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，興創(chuàng)置地作為地方國資地產(chǎn)平臺，獨(dú)立操盤經(jīng)驗(yàn)不多，所以在拿地后曾有意引入頭部房企合作開發(fā)，這或許是項(xiàng)目進(jìn)度緩慢的原因之一。

其中，1#樓、8#和10樓北向退臺為平頂，有格紋標(biāo)識，疑似為可上人屋頂。

小區(qū)東側(cè)、南側(cè)各設(shè)有一處人行出入口。

社區(qū)商業(yè)和鄰里中心都在東側(cè)正門口位置。

商業(yè)樓造型不規(guī)則，東側(cè)有6個(gè)地面停車位。

根據(jù)設(shè)計(jì)引導(dǎo)，沿街布置社區(qū)商業(yè)用房，建筑界面連續(xù)，宜采用玻璃幕墻、開放式露臺等方式增加建筑通透度。

大戶型占比三成

從戶均建面來看，興創(chuàng)西紅門項(xiàng)目定位是剛改產(chǎn)品。

90平米起步，120平米以下面積段戶型僅占比六成。

另有近四成是140平米左右的大戶型。

大興近兩年新盤簡直是迷上了大平層，興創(chuàng)沐春墅戶均建面170㎡，大興發(fā)展梧桐府160㎡起步。

問題是去化情況都非常一般，梧桐府取證5個(gè)月網(wǎng)簽29套；沐春墅9月底開盤，到現(xiàn)在只有12套網(wǎng)簽。

隔壁的元啟，調(diào)規(guī)之后成交激增，連續(xù)數(shù)月霸榜，但120平米以上房源賣得也不快，140平米以上幾乎沒有網(wǎng)簽。

拿地回溯

該地塊由北京興創(chuàng)置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“興創(chuàng)置地”）2024年9月以底價(jià)22.25億元摘得，住宅樓面價(jià)折算約3.62萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬元/平方米。

項(xiàng)目開發(fā)主體為北京和盛臻品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2024年10月31日，由興創(chuàng)置地100%持股，孫海濱擔(dān)任項(xiàng)目公司總經(jīng)理。

西紅門板塊位于大興區(qū)最北，是距離市中心最近的區(qū)域，城市界面整體較新，無老舊小區(qū)，地鐵和商業(yè)的快速發(fā)展使該板塊近年來陸續(xù)成交了多幅住宅地塊。

西紅門東共規(guī)劃住宅用地15宗，目前已經(jīng)完成出讓10宗，今年還有1宗6002地塊待供應(yīng)。

6030地塊周邊新盤眾多，南邊是御璟星城元啟，今年4月份調(diào)規(guī)后，8月份重新開始網(wǎng)簽，目前網(wǎng)簽347套，成交均價(jià)5.3萬元/㎡。

北側(cè)西紅門橡樹灣二期由中鐵置業(yè)、華潤置地、興創(chuàng)置地聯(lián)合開發(fā)，共456戶已于去年底集中交付；

三期文園2023年9月開盤，目前網(wǎng)簽540套，去化率73%，成交均價(jià)約5.82萬元/㎡。

中建玖玥府開發(fā)商為中建玖合，2023年12月開盤，共1106套住宅，目前網(wǎng)簽809套，成交均價(jià)6.13萬/㎡。

此外，東邊的6038地塊11月4日成交，由中建壹品+湖北聯(lián)投以19.04億元底價(jià)摘得，規(guī)劃建面約6.35萬㎡，折合樓面價(jià)僅3萬元/㎡。