購房合同淪為“廢紙”，鋼筋水泥凝固成沉默的“廢墟”……隨著清流縣多個(gè)樓盤陷入停工爛尾，業(yè)主無法辦證、家庭難收新房、債權(quán)人權(quán)益懸空等問題不僅影響民生福祉，更考驗(yàn)著法院的司法擔(dān)當(dāng)與智慧。

多年來，清流法院堅(jiān)持“司法為民、服務(wù)大局”，針對不同爛尾樓項(xiàng)目的復(fù)雜成因，因地制宜開出“整體拍賣盤活”“以物抵債續(xù)建”“分割處置解困”的“三劑良方”，成功推動(dòng)磐安國際城、玫瑰佳園、北山天城等項(xiàng)目重生，用法治力量為百姓圓“安居夢”，為優(yōu)化營商環(huán)境注入司法動(dòng)能。

一

整體拍賣破僵局

建設(shè)中的“鳳凰城”

2016年的清流，磐安國際城的停工像一塊投入湖面的巨石，激起千層浪。這個(gè)由清流磐安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的樓盤，承載著300多戶家庭的購房期待。然而，由于法定代表人林某生去世，公司陷入“無人管、無資金、無進(jìn)展”的“三無”狀態(tài)，造成售樓處人去樓空，300多戶購房人無法辦理產(chǎn)權(quán)證，53戶業(yè)主收房無望。

更棘手的是，由于土地和房產(chǎn)已被北京、廈門等地法院先后查封，債務(wù)高達(dá)4.5億元，這個(gè)項(xiàng)目成了誰都不敢碰的“燙手山芋”。

“爛尾樓處置，首要是破除執(zhí)行壁壘。”清流法院審判委員會(huì)專職委員黃水根回憶說，當(dāng)時(shí)該院雖未直接受理該項(xiàng)目的執(zhí)行案件，卻敏銳意識(shí)到“保交樓”關(guān)乎民生底線。在三明中院指定執(zhí)行的一起建設(shè)工程施工合同案中，清流法院利用該案工程款優(yōu)先受償權(quán)，查封了該項(xiàng)目的房產(chǎn)和土地。

“但這只是第一步，不同法院對查封財(cái)產(chǎn)的處置權(quán)存在爭議，協(xié)調(diào)難度極大?！秉S水根坦言，團(tuán)隊(duì)多次與首封法院溝通協(xié)調(diào)，爭取到對磐安國際城房產(chǎn)及土地的處置權(quán)。

取得處置權(quán)后，清流法院采用“整體拍賣”模式：一方面依法對磐安國際城進(jìn)行整體評估、拍賣；另一方面主動(dòng)對接縣委、縣政府，建議通過招商引資引入新開發(fā)商續(xù)建。成功整體拍賣后，積極做好購房業(yè)主的工作，詳細(xì)通報(bào)樓盤處置方案，征求53戶業(yè)主意見，由他們自主選擇是繼續(xù)履行合同或是退回房款；對300多戶業(yè)主辦證條件進(jìn)行審查，對已全額交款的業(yè)主及時(shí)解除查封，交付業(yè)主進(jìn)行辦證。

“鳳凰城”新住宅小區(qū)

在多方努力下，這道耗時(shí)多年、事關(guān)百姓民生權(quán)益的磐安國際城項(xiàng)目難題得以圓滿解決。如今，項(xiàng)目更名為鳳凰城，業(yè)主已完成辦證和入住，真正實(shí)現(xiàn)了“鳳凰涅槃”。2020年1月，該案例成功入選“2019年福建法院十大執(zhí)行案件”。

二

以物抵債續(xù)生機(jī)

如果說磐安國際城是“整體盤活”的范本，玫瑰佳園則見證了“以物抵債”的巧思。

2013年，玫瑰佳園與溫泉酒店公寓兩個(gè)樓盤開盤即熱銷，百余名業(yè)主滿心歡喜等待收房。誰料2015年開發(fā)商資金鏈斷裂，項(xiàng)目爛尾，公司法定代表人“跑路”。多年間，大量業(yè)主多次到政府部門反映情況，2個(gè)承建商、72戶購房業(yè)主、12名工人、37位預(yù)繳購房款人員先后到清流法院提起訴訟。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，共有5000余萬元的債權(quán)懸而未決。

為此，清流法院查封了42間未售店面、“溫泉酒店公寓”土地使用權(quán)及部分在建工程，但因連續(xù)三次司法拍賣均無人競買而流拍，處置陷入僵局。

“必須讓資產(chǎn)‘活’起來，才能解決根本問題。”時(shí)任清流法院執(zhí)行局局長熊中文介紹。團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)變思路：既然整體拍賣行不通，那就“化整為零”，將42間店面以變賣流拍價(jià)1280萬元抵債給承建商，條件是承建商需續(xù)建樓盤至達(dá)到驗(yàn)收、辦證條件，并放棄對溫泉酒店公寓土地使用權(quán)及在建工程主張權(quán)利。

這一方案看似冒險(xiǎn)，卻得到了所有申請執(zhí)行人的支持——業(yè)主急需辦證，承建商想盤活資產(chǎn)，法院則充當(dāng)“中間人”促成共贏。隨后，清流法院督促承建商向住建局專戶繳納玫瑰佳園后續(xù)建設(shè)款項(xiàng)，由住建局對以上款項(xiàng)及后續(xù)建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)行全過程監(jiān)管。

2023年5月，玫瑰佳園通過竣工驗(yàn)收，72戶業(yè)主陸續(xù)拿到房產(chǎn)證；溫泉酒店公寓土地使用權(quán)及在建工程隨后以1382萬元拍賣成交，款項(xiàng)優(yōu)先支付工人工資和退還業(yè)主預(yù)付購房款。

2024年10月，清流縣玫瑰佳園小區(qū)業(yè)主代表劉某將一面題有“公正司法解民憂 一心為民辦實(shí)事”字樣的錦旗送到清流法院，對法院盤活“問題樓盤”、解決業(yè)主“辦證難”表示由衷感謝。今年1月，該案例入選2024年度福建法院“十大執(zhí)行案件”。

三

分割處置開新局

在清流縣北山片區(qū)，北山天城的蛻變更具象征意義。這片曾承載“再造一座清流城”愿景的區(qū)域，因開發(fā)商資金鏈斷裂，僅完成小部分片區(qū)開發(fā)，后續(xù)地塊幾乎淪為“半拉子工程”，配套公共設(shè)施停滯、土地被多地法院查封、資產(chǎn)難以整體處置。業(yè)主反映，北山天城不僅無法辦證，還存在道路失修、路燈不亮、居民用水壓力不足以及原定公共區(qū)域雜草叢生、蛇鼠出沒等影響居住生活的問題。

“爛尾樓要‘活’，必須打破‘整盤思維’?！?/p>

熊中文提出不同看法，在這個(gè)思想雛形下，清流法院創(chuàng)新推出了——

01

“分割處置”模式

將北山地塊劃分為“無爭議部分”與“有爭議部分”，無爭議的未開發(fā)土地先行處置，有爭議的住宅部分暫留，避免因執(zhí)行異議延誤整體盤活。

02

“分割辦證”方案

將北山天城項(xiàng)目拆分為20多個(gè)小地塊，哪個(gè)地塊條件成熟就拍賣哪個(gè)，在盤活土地的同時(shí)，逐步推動(dòng)完善配套公共設(shè)施，降低購買門檻。

在多方努力下，北山片區(qū)先后7個(gè)樓盤陸續(xù)竣工，并相應(yīng)完善了原“北山天城”配套的幼兒園、消防人防工程、給水排水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)、供電管網(wǎng)、室外工程、景觀綠化等工程。截至今年11月18日，北山天城8棟、11棟、66棟合計(jì)142戶已辦證，其他項(xiàng)目后續(xù)工程已竣工，等待綜合驗(yàn)收，即將達(dá)到辦證條件。

同時(shí)，清流縣政府利用北山環(huán)湖路閑置地建成了占地總面積約6萬平方米，集體育健身、運(yùn)動(dòng)休閑和智力娛樂等多功能于一體的智慧體育公園，使北山天城成為小城居民生活的美好家園?！艾F(xiàn)在咱們北山成為全縣最熱鬧的地方，我每天晚飯后都來遛彎?！弊≡诟浇膹埓鬆斝χf。閑置多年的土地重新煥發(fā)活力，真正實(shí)現(xiàn)了“爛尾地塊”向“清流新城”的華麗轉(zhuǎn)身。

“爛尾樓處置，既是司法難題，更是民生考題?！鼻辶鞣ㄔ狐h組書記、院長許少明表示，未來，清流法院將繼續(xù)深化府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，用更多“定制化”方案破解執(zhí)行難題，讓“安居”二字在司法溫度中落地生根。

▲2025年12月10日《福建法治報(bào)》報(bào)道

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