首付掏空積蓄，月供壓得喘不過氣，苦等多年卻只等來一片荒蕪的工地——這樣的噩夢(mèng)，正被一紙新的司法解釋劃上休止符。

“樓盤徹底停工，工地長(zhǎng)滿荒草，但銀行的催款短信每月準(zhǔn)時(shí)響起?！边@曾是無數(shù)爛尾樓業(yè)主面臨的真實(shí)困境。在過去的司法實(shí)踐中，購(gòu)房者常陷入“錢房?jī)煽铡?/strong>的尷尬境地：房子拿不到，卻還要繼續(xù)償還房貸。

2025年7月24日，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》正式施行。這份文件與一則被收錄進(jìn)人民法院案例庫(kù)的標(biāo)桿性案例一起，為爛尾樓糾紛提供了清晰的解決路徑和強(qiáng)大的司法保障。

01 困局：業(yè)主的“錢房?jī)煽铡迸c執(zhí)行僵局

爛尾樓問題最殘酷之處在于權(quán)責(zé)的嚴(yán)重失衡。購(gòu)房者支付了巨額房款，卻因開發(fā)商資金鏈斷裂、項(xiàng)目停工而無法收房。

更為不公的是，根據(jù)之前的部分判決，即便購(gòu)房合同因開發(fā)商違約而解除，業(yè)主與銀行簽訂的貸款合同可能仍需履行，導(dǎo)致業(yè)主在失去房屋的同時(shí)，還要背負(fù)沉重的債務(wù)。

當(dāng)開發(fā)商資不抵債時(shí)，業(yè)主的維權(quán)之路更是雪上加霜。開發(fā)商的資產(chǎn)（包括監(jiān)管賬戶資金和土地房產(chǎn)）會(huì)被眾多債權(quán)人申請(qǐng)法院凍結(jié)、查封。即使業(yè)主贏得訴訟，判決開發(fā)商退款，也常因賬戶資金被凍結(jié)或資產(chǎn)處置清償順序不明而無法執(zhí)行，陷入“勝訴卻拿不到錢”的僵局。

02 新規(guī)：最高法司法解釋的“破冰”之舉

最高法的新司法解釋，直指上述核心痛點(diǎn)，從程序和實(shí)體兩方面為購(gòu)房者“撐腰”。

一方面，它打破了預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的凍結(jié)僵局。新規(guī)明確，只要購(gòu)房者的房款打入了政府監(jiān)管賬戶，且購(gòu)房合同已合法解除，就可以請(qǐng)求法院將這筆錢從凍結(jié)賬戶中“解凍”并優(yōu)先返還給自己。這使監(jiān)管賬戶從“看得見摸不著的資金池”變成了可能挽回?fù)p失的“救命錢池”。

另一方面，它確立了購(gòu)房者債權(quán)的“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”。當(dāng)爛尾項(xiàng)目被整體拍賣變現(xiàn)時(shí)，購(gòu)房者主張返還的購(gòu)房款，其清償順序優(yōu)先于建設(shè)工程款、銀行抵押權(quán)和其他普通債權(quán)。這從制度上保障了購(gòu)房者的血汗錢能在開發(fā)商的債務(wù)清償中率先得到支付。

新規(guī)的保護(hù)范圍也顯著擴(kuò)大，從過去保護(hù)“居住需要”（常被解讀為唯一住房）擴(kuò)大到保護(hù)“居住生活需要”。這意味著合理的改善型住房需求，甚至符合條件的商住兩用房，也同樣受到保護(hù)。

03 案例：“一攬子”解套的鹽城樣本

法律的生命在于實(shí)施。與司法解釋同時(shí)受到矚目的，是2025年7月7日被正式收錄進(jìn)人民法院案例庫(kù)的一起江蘇鹽城案例。該案例為全國(guó)法院處理類似糾紛提供了“標(biāo)準(zhǔn)答案”。

陸某、張某千夫婦支付43萬余元首付并貸款75萬元買房，合同約定2023年12月30日交房。但項(xiàng)目長(zhǎng)期停工，交房無望。夫婦二人將開發(fā)商和銀行告上法庭。

法院的判決確立了清晰的規(guī)則：

1. 雙合同解除：因開發(fā)商違約導(dǎo)致購(gòu)房目的無法實(shí)現(xiàn)，法院支持同時(shí)解除《商品房買賣合同》和《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》。
2. 責(zé)任終局分配：判決開發(fā)商向業(yè)主返還首付款、已償還的貸款本息及利息，并支付違約金。
3. 剩余貸款轉(zhuǎn)移剩余銀行貸款本息由開發(fā)商直接向銀行清償，購(gòu)房者無需再承擔(dān)。

此案徹底明確了“誰(shuí)收錢、誰(shuí)返還”的責(zé)任原則，讓無辜的購(gòu)房者得以從債務(wù)鏈中脫身。

04 維權(quán)：業(yè)主自救的清晰路徑與關(guān)鍵步驟

最高法的聲音提供了最有力的背書，但權(quán)利的實(shí)現(xiàn)需要業(yè)主主動(dòng)、依法維權(quán)。專業(yè)律師建議，面對(duì)爛尾樓，業(yè)主應(yīng)采取以下步驟：

步驟

核心行動(dòng)

關(guān)鍵要點(diǎn)與目的

第一步：確權(quán)與評(píng)估

立即查證購(gòu)房款是否打入政府預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并持續(xù)關(guān)注項(xiàng)目停工狀態(tài)。

確認(rèn)資金安全與開發(fā)商根本違約事實(shí)。若項(xiàng)目停工滿一年或交房逾期超一年，即具備法定解約權(quán)。

第二步：固定證據(jù)

系統(tǒng)收集并保存所有證據(jù)。

這是訴訟勝敗的生命線。

第三步：發(fā)送催告

向開發(fā)商發(fā)送書面《催告函》，要求限期復(fù)工或明確交房計(jì)劃。

這是啟動(dòng)法律程序的法定前置步驟，需用EMS郵寄并保存憑證。

第四步：提起訴訟

及時(shí)向法院起訴，核心訴求是同時(shí)解除購(gòu)房合同和貸款合同，并要求開發(fā)商返還全部款項(xiàng)、承擔(dān)剩余貸款。

務(wù)必注意，法律規(guī)定的解除權(quán)行使期限通常為一年，切勿猶豫拖延。訴訟是拿回錢款的必經(jīng)之路。

第五步：申請(qǐng)執(zhí)行

憑生效判決，申請(qǐng)法院從開發(fā)商監(jiān)管賬戶或項(xiàng)目變價(jià)款中優(yōu)先執(zhí)行回款。

新司法解釋為這最后一步提供了強(qiáng)有力的法律武器。

重要提示：新規(guī)支持的是通過合法程序解除合同后免責(zé)，而非鼓勵(lì)擅自停供。在未解除合同前擅自停貸，仍可能面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。

05 深遠(yuǎn)影響：重構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)責(zé)邏輯

最高法此次出手，影響深遠(yuǎn)。它從根本上開始扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)中的權(quán)責(zé)關(guān)系。

過去，部分開發(fā)商可能抱有僥幸心理，認(rèn)為項(xiàng)目爛尾后，主要風(fēng)險(xiǎn)會(huì)由購(gòu)房者和銀行承擔(dān)。新規(guī)則明確，作為違約方和資金實(shí)際使用者，開發(fā)商必須承擔(dān)最終責(zé)任。這倒逼開發(fā)商在資金使用上更加審慎。

同時(shí)，將購(gòu)房者的生存居住權(quán)益置于商業(yè)債權(quán)之上，體現(xiàn)了司法對(duì)民生底線的守護(hù)。當(dāng)然，要根治爛尾樓問題，仍需強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管乃至推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)等源頭措施。

法律的天平正在矯正。隨著新司法解釋的施行和標(biāo)桿案例的指引，那句“房子爛尾了，貸款不用還了”正在從美好的愿望，變成許多家庭可以通過合法途徑實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)。

一位處理過多起爛尾樓訴訟的律師說：“這相當(dāng)于法律賦予了守約的業(yè)主理直氣壯的‘掀桌權(quán)’，讓他們能徹底擺脫無望的等待?！?這不僅是司法的進(jìn)步，更是對(duì)“欠債還錢，天經(jīng)地義”這一古老法則中，關(guān)于“誰(shuí)欠的債，誰(shuí)來還”這一核心問題，一次深刻的回歸與明確。