2025年全國的土地出讓正式落下帷幕?？v觀這一年，在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的基調(diào)下，全國土地市場在穩(wěn)健中分化，重點(diǎn)城市核心區(qū)域仍有亮點(diǎn)，但多數(shù)城市則保持平淡。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年各地政府保持“縮量提質(zhì)”供地策略，2025年前11個月，300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降15.8%，出讓金下降6%。房企拿地進(jìn)一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍熱度較高，帶動前11個月一二線城市出讓金同比增長4%。

分城市來看，據(jù)安居客數(shù)據(jù)，杭州、北京和上海的涉宅用地出讓金均超1400億元，成都、南京出讓金規(guī)模處于700億元區(qū)間，廣州、西安則在500億元以上。

雖然總體縮量，但也有高光。2025年，央國企是拿地主力，同時部分民營企業(yè)走出流動性風(fēng)險的泥淖，重回土地市場；小部分區(qū)域型房企也回歸土地投資，還有若干制造業(yè)企業(yè)“跨界”住宅開發(fā)，進(jìn)入土地市場。

展望2026年，當(dāng)前多數(shù)城市的商品房庫存仍處在較高的位置，預(yù)計土地市場嚴(yán)控增量、盤活存量的基調(diào)將延續(xù)。因此，土地市場仍將持續(xù)溫和，熱點(diǎn)城市則有望在核心區(qū)域持續(xù)供應(yīng)的帶動下，穩(wěn)固回暖的勢頭。

分化持續(xù)

2025年，土地市場全年的成交量有小幅下降。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年前11個月，全國成交住宅用地規(guī)劃建筑面積為4.2億平方米，同比下降15.8%，300城住宅用地出讓金1.8萬億元，同比下降6.0%。

分城市來看，各線城市住宅用地推出、成交面積同比均下降，一二線城市土地出讓金同比增速較平穩(wěn)，平均溢價率在10%左右。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年前11個月，一線城市住宅用地推出、成交面積同比降幅均在兩成左右，但核心區(qū)地塊土拍熱度較高，平均溢價率達(dá)12%，土地出讓金同比基本持平。

二線城市推出、成交面積相對平穩(wěn)，主要由于2025年以來，杭州、成都、西安等多個核心城市加大優(yōu)質(zhì)地塊推出力度，帶動整體土地出讓金同比增長7%，但城市分化延續(xù)。三四線城市土地市場仍處調(diào)整中，房企參拍意愿較弱，平均溢價率維持在低位，僅3.1%，土地出讓金同比下降19%。

土拍熱度方面，房企拿地進(jìn)一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍熱度較高，其中深圳、杭州溢價宗數(shù)占比均超7成，上海占比近6成。

從各座城市的土地成交情況來看，2025年前11個月，上海成交64宗宅地，37宗溢價成交，其中浦東、虹口地塊均觸發(fā)中止價，刷新區(qū)域地價紀(jì)錄；徐匯東安新村三宗地出讓金累計達(dá)523.03億元，刷新全國地價總價紀(jì)錄；徐匯地塊成交樓面價達(dá)20.03萬元/平方米，刷新全國宅地地價最高紀(jì)錄。

杭州的土地市場則走出先高后穩(wěn)的趨勢，2025年全年，杭州涉宅地塊出讓金為1420.8億元，上半年杭州曾三次刷新地價紀(jì)錄，但進(jìn)入下半年，市場熱度有所回落，下半年成交的金額僅為260.7億元。

一位全國性房企的投資部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，2025年上半年，杭州在科創(chuàng)熱潮的帶動下成為全國的“熱土”，他所在的房企也重點(diǎn)關(guān)注杭州的房地產(chǎn)市場行情?！澳瓿醯臅r候我們重點(diǎn)關(guān)注了杭州，當(dāng)時覺得杭州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不錯，能夠帶動房地產(chǎn)市場走高。不過后來杭州也沒有走出非常明顯的獨(dú)立行情，我們2025年也暫時未在杭州投資?！?/p>

北京、深圳兩座一線城市土地市場也可圈可點(diǎn)。2025年前11個月，北京成交37宗宅地，13宗溢價成交。一季度，北京土拍兩度刷新地價紀(jì)錄，但二季度以來出讓地塊質(zhì)量一般，多數(shù)底價成交。

深圳2025年土地供應(yīng)則較少，全年共成交9宗宅地，7宗溢價成交，其中5宗溢價率超30%。其中，前海桂灣一宗地塊成交樓面價8.42萬元/平方米，溢價率達(dá)86.1%，刷新深圳宅地地價最高紀(jì)錄。

積極信號

雖然土地市場發(fā)展平穩(wěn)，但也并非沒有亮點(diǎn)。

中指研究院認(rèn)為，2025年以來土地市場特征主要表現(xiàn)為小部分頭部房企聚焦少數(shù)核心城市拿地。2025年前11個月，TOP20企業(yè)拿地金額占前100企業(yè)比例為66.7%，相比2024年底提高11.8個百分點(diǎn)。拿地金額TOP100企業(yè)中，80家為央國企及地方國資，其中前十企業(yè)中8家為央國企。從布局城市來看，前11個月，共8家房企拿地金額超300億元，其中4家房企拿地最多的城市為上海，北京、杭州各有2家房企拿地最多。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年央國企仍是拿地絕對主力，但地方國資占比小幅回落。2025年前11個月，22個重點(diǎn)城市拿地金額中，央國企占比為48%，較2024年提升2個百分點(diǎn)；地方國資托底效應(yīng)有所減弱，拿地占比為25%，較2024年降低7個百分點(diǎn)；民企拿地占比21%，較2024年提升4個百分點(diǎn)。

中指研究院分析認(rèn)為，民企拿地主要由于濱江拿地力度較大，帶動整體民企占比提升。事實(shí)上，除了濱江仍在加大土地市場的投資，部分民企也久違現(xiàn)身。

2025年5月，已經(jīng)4年未在公開土地市場拿地的民營房企敏捷集團(tuán)，以總價33.2億元一舉奪得位于廣州番禺區(qū)鐘村街市廣路的4宗住宅用地；此外，金地在度過債務(wù)高峰期以后也開始在公開市場拿地，2025年金地在杭州、西安等地均有地塊進(jìn)賬。

展望2026年，或許會有更多的民營房企出現(xiàn)在土地市場上。

一位中型民營房企的總部人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，“目前我們整體的現(xiàn)金流情況比較穩(wěn)健，交付的高峰期基本渡過，手上的現(xiàn)金也比較多了，2026年開始在土地市場上可能會擇優(yōu)投資，前提是能夠在預(yù)算范圍內(nèi)競爭過其他有實(shí)力的房企，因為好的地塊不多，大家都想要?！?/p>

需要強(qiáng)調(diào)的是，由于市場整體回歸理性，熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)也向核心區(qū)域集中，這或許將加大競爭的烈度，房企對此也會采取相對審慎的態(tài)度。

一位央企華南區(qū)域的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“從廣州、深圳這兩座城市來看，目前土地供應(yīng)已經(jīng)基本集中在之前被認(rèn)為是中心區(qū)的地方，例如廣州天河、海珠，深圳則是南山、寶安這些地方。雖然公認(rèn)這些地段都是比較好的，但是供應(yīng)量如果持續(xù)上來，對操盤方來說也有壓力。2026年我們的拿地策略聚焦能夠快速去化的地塊，如果周邊新盤太多的地塊，我們會酌情考慮?！?/p>

中指研究院也分析稱，2025年高總價大宗地塊成交量有所增加，成為資金實(shí)力較強(qiáng)的頭部央國企避免激烈競爭、直接補(bǔ)倉的重要方式。隨著核心城市拿地競爭日益激烈，地塊高溢價成交也將壓縮房企利潤空間，同時近幾年新房供應(yīng)普遍高端化、改善化，或加劇此類產(chǎn)品供過于求壓力。