看清楚一家房企的財報，有時也很簡單，只需要看它強(qiáng)調(diào)什么，而又遮掩什么。

比如奧園（03883.HK）的中報數(shù)據(jù)，合同銷售金額675.8億元，同比增長33%；營業(yè)收入325.1億元，同比增長15%。

一個財務(wù)數(shù)據(jù)，只有進(jìn)行同向、縱向?qū)Ρ?，才會有解讀意義。

奧園的中報摘要里，上半年凈利潤為28.4億元，核心凈利潤28.4億元，每股基本盈利為0.77元，奧園沒有給出同比增減數(shù)據(jù)。

真實數(shù)據(jù)是，這些數(shù)字同比增加0.1%、增加0.35%、減少13.6%。

利潤可以通過其他收入、投資物業(yè)公允價值等項目調(diào)節(jié)，毛利潤的數(shù)據(jù)下降更加明顯，奧園并沒有在摘要里公布。

上半年，奧園實現(xiàn)毛利潤81.3億元，同比下降1.8%，毛利率從29.3%下降至25%。

如果說財務(wù)數(shù)字的對比數(shù)據(jù)，以及這些數(shù)字是否放在顯要位置，只是無傷大雅的“心機(jī)”，那么直接隱藏一些數(shù)據(jù)，可能就是遮掩心態(tài)。

對比2020年中期報告，奧園這次中報的“管理層討論及分析”部分，缺少了新增土地儲備、融資成本等重要內(nèi)容。

2020年上半年，奧園新增土地儲備建筑面積695萬平方米。

很顯然，為了降負(fù)債、控現(xiàn)金流，奧園2021年上半年的拿地數(shù)據(jù)，管理層已經(jīng)覺得不適合展現(xiàn)出來。

一個側(cè)面數(shù)據(jù)可以大致了解，奧園的總土地儲備從2020年末的5718萬平方米，下降至2021年中的5358平方米。

降低土地儲備，對于一家高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的房企而言，是掉頭轉(zhuǎn)向的最直接信號。

同是廣州房企的時代地產(chǎn)，上半年合同銷售額453.8億元，同期拿地權(quán)益總價僅35億元，這并不是一個需要遮掩的數(shù)字。

與2020年中報相比，奧園在2021年中報里，更加強(qiáng)調(diào)城市更新貨值數(shù)字。

截至上半年末，奧園的城市更新項目貨值已高達(dá)7543億元，同比增加14.7%。這個數(shù)字，已經(jīng)超越奧園正式土地儲備貨值5939億元。

這不是一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)字，城市更新項目實施過程利益復(fù)雜、周期長，在房企沒有拿到實際權(quán)益前，價值評估困難。

一年半前，深圳奧科城市發(fā)展有限公司成立，劍指深圳一個建筑規(guī)模150萬平方米的舊改項目,目前該項目仍未落地。

這個項目公司里，“奧園（深圳）城市更新集團(tuán)有限公司”占股10%，深圳市興城投資有限公司占股90%，后者由廣東國葉有限公司控制，廣東國葉為葉劍英之子控制。

融資成本是另一個秘密數(shù)字。

奧園2020年上半年的融資實際利率7.5%，與2019年的數(shù)字持平，2021年上半年融資實際利率并未公開。

奧園6月中旬一筆2億元的3年期美元債，票面利率已高達(dá)7.95%，在發(fā)售價僅為本金99.217%的情況之下。

關(guān)注奧園的再融資成本，是觀察降負(fù)債的重要一環(huán)。上半年，奧園的有息負(fù)債略微下降，但債務(wù)結(jié)構(gòu)仍保持緊張態(tài)勢，短期有息負(fù)債占比高達(dá)46.5%。

奧園的現(xiàn)金流糾結(jié)，在一筆信用債利率調(diào)整上充分暴露。

15億元的“19奧園02”，票面利率為6.8%，原本期限為“2+2”年期，即將面臨回售，奧園已將其期限更改為“2+1+1”年期，但利率反而下調(diào)至6.6%。

上半年，奧園貨幣資金從700.3億元下降至683.2億元，基本能夠覆蓋517.2億元的短期有息負(fù)債，但奧園的貨幣資金受限數(shù)額較大，且3個月以上存款較多。

不想讓再融資太被動，又想極力控制成本，奧園的遮掩和糾結(jié)，也就在所難免了。