“國家隊(duì)”在并購市場上大筆買進(jìn)之際，也有企業(yè)連員工的年終獎都要扣發(fā)。

1月21日，據(jù)鳳凰網(wǎng)報(bào)道，中交地產(chǎn)將扣發(fā)管理層及總部所有員工2021年度年終獎，或與業(yè)績下滑，資金承壓有關(guān)。

中交地產(chǎn)隸屬于中交房地產(chǎn)集團(tuán)，后者大股東為中國交建集團(tuán)，世界500強(qiáng)企業(yè)。2014年12月、2015年5月，中交通過兩次收購，成為綠城第一大股東，現(xiàn)持有綠城62485.18萬股，占總股本比25.05%。

背靠“大樹”，中交地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡如人意。不僅2021年前三季度業(yè)績大幅下滑、腳踩“兩道紅線”，與千億目標(biāo)仍有差距，高層還頻繁發(fā)生人事變動。

歸母凈利潤驟降 現(xiàn)金流吃緊

中交地產(chǎn)2021年第三季度報(bào)告顯示，2021年7-9月，公司營業(yè)收入約為10.37億元，同比減少48.80%；歸母凈利潤約為-1.60億元，同比減少199.04%。2021年1-9月，公司營業(yè)收入約為59.86億元，同比減少25.43%；歸母凈利潤約為180.69萬元，同比減少99.37%。

中交地產(chǎn)2021年半年報(bào)顯示，截至2021年6月30日止6個月，公司歸母凈利潤約為1.62億元。換而言之，中交地產(chǎn)2021年第三季度把上半年賺的利潤幾乎虧沒了。

對于歸母凈利潤的驟減，中交地產(chǎn)解釋稱本期房屋交付面積較上年同期有所降低，導(dǎo)致毛利潤降低；期內(nèi)新獲取的項(xiàng)目數(shù)量及土地儲備面積均大幅超過以往，多數(shù)項(xiàng)目尚處于前期開發(fā)階段，新項(xiàng)目所需人員增加，導(dǎo)致管理費(fèi)用增加；公司預(yù)計(jì)在本報(bào)告期達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目較上年同期增加，因此銷售費(fèi)用相應(yīng)增加。

雖然中交地產(chǎn)沒有公布三季度拿地情況，但2021年上半年，公司新增土地（項(xiàng)目）共 14 宗，較2020年增加1宗，新增計(jì)容建筑面積 261.51 萬平方米；土地購置總價款 286.64 億元，權(quán)益價款 201.48 億元，較2020年分別增長約5.32%、98.72%。權(quán)益價款的增長，說明中交地產(chǎn)花出的真金白銀更多了。

三季報(bào)還顯示，公司本期銷售費(fèi)用約為4.11億元，較上期增長45.75%。飛速增長的銷售費(fèi)用侵蝕了利潤。

值得注意的是，為了規(guī)模的擴(kuò)大，中交地產(chǎn)還不斷通過增資入股獲取多個項(xiàng)目，甚至對項(xiàng)目公司提供財(cái)務(wù)資助。據(jù)證券之星地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，中交地產(chǎn)直接或間接通過子公司向旗下子公司提供財(cái)務(wù)資助或股東借款續(xù)借達(dá)到104.27億元。

數(shù)據(jù)來源：中交地產(chǎn)公告

激進(jìn)擴(kuò)張之下，中交地產(chǎn)現(xiàn)金流承壓，負(fù)債走高。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月末，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為-134億元，較上年末減少5.65%。期內(nèi)，公司一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債約為148.99億元，較上年末增長156.07%；短期借款約為19.28億元，較上年末減少約13.9%；貨幣資金約為168.31億元，勉強(qiáng)能夠覆蓋到期債務(wù)。

同時，中交地產(chǎn)2021年三季度末資產(chǎn)負(fù)債率為88.46%，凈負(fù)債率為265.08%，踩中“兩條紅線”。

除了常規(guī)發(fā)債以解決融資問題，12月14日晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬在2022年內(nèi)向控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)新增借款，額度不超過100億元，年利率不超過10%，單筆借款期限自到賬之日起不超過60個月。

中交地產(chǎn)更是向下屬公司要錢。2021年11月26日，中交地產(chǎn)公告稱，為盤活項(xiàng)目公司存量資金，提高資金使用效率，全資子公司華通置業(yè)有限公司、北京金地致遠(yuǎn)企業(yè)管理咨詢有限公司、北京茂康企業(yè)管理有限公司分別從聯(lián)合持股的中交世茂（北京）置業(yè)有限公司分別調(diào)用資金4.6億元、3.5億元、4.4億元，期限不超過6個月，不計(jì)息。

千億目標(biāo)仍未實(shí)現(xiàn) 高層頻繁“換帥”

中交地產(chǎn)激進(jìn)的擴(kuò)張?jiān)从趯σ?guī)模的渴望。早在2017年10月，中交地產(chǎn)高層就曾對媒體表示，“要做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)里央企的第一名、第二名”。

2019年7月，從綠城回歸中交地產(chǎn)并擔(dān)任總裁的李永前定下目標(biāo)：“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上?！?/p>

在中交地產(chǎn)2020年三季度生產(chǎn)經(jīng)營工作會議上，李永前還指出2021年是“十四五”規(guī)劃的開局之年，也是中交地產(chǎn)進(jìn)軍千億目標(biāo)的奮斗之年。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)2019年全口徑簽約銷售額為293.87億元，權(quán)益口徑簽約銷售額為192.26億元；2020年全口徑簽約銷售額為533億元，權(quán)益口徑簽約銷售額為371億元，也算完成了李永前2019年定下目標(biāo)的2/3。

但是，中交地產(chǎn)2021年上半年全口徑簽約銷售額為320億元，克而瑞銷售排行榜顯示，公司全年全口徑銷售額為979.7億元，距離千億目標(biāo)仍有差距。

千億征程上，中交地產(chǎn)多次“換帥”。2021年12月4日，中交地產(chǎn)公告稱，高慎豪由于個人原因申請辭去公司副總裁職務(wù)，同日，中交地產(chǎn)宣布聘任徐愛國為公司執(zhí)行總裁。

2021年6月7日，中交地產(chǎn)公告稱，李永前辭去公司總裁職務(wù)，辭任后，李永前仍繼續(xù)擔(dān)任公司董事長、黨委書記、戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會召集人、提名委員會委員。同時，公司董事會同意聘任汪劍平為公司總裁，聘任孫衛(wèi)東為公司執(zhí)行總裁。

公開報(bào)道顯示，自中交開始整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來，其控股地產(chǎn)公司人事變動不斷，特別是2017年以來，孫國強(qiáng)、張世文、梁運(yùn)斌、陸偉強(qiáng)、彭增亮等高管陸續(xù)卸任中交地產(chǎn)重要職位。

相比普通房企，背靠中交集團(tuán)，中交地產(chǎn)顯然有更多試錯機(jī)會。只不過在瞬息萬變的市場上，踏錯節(jié)奏，又有多少機(jī)會可以重來呢？