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萬達租金造假了嗎

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當(dāng)人腦接收一個新信息的時候,總是先假設(shè)它是真的,這也是為什么謠言那么容易傳播。

一兩個月之前,王健林還被重新盛贊為穿越周期的首富,但因為租金造假指控,使得子公司IPO延宕,可能觸發(fā)近400億元的股權(quán)回購。

債券下跌,高管進京,王健林似乎又變成了賣文旅酒店業(yè)務(wù)時的王健林。

是虛假指控造成了恐慌,還是信息不對稱點燃了隱雷,無論是投資還是觀察市場走向,應(yīng)該試著去接近真相。

實話說在前面,很難知道萬達的租金收入是否造假。

萬達集團旗下主要旗艦公司為“大連萬達商管”、“萬達地產(chǎn)”,以及目前正在IPO的“珠海萬達”,后者是大連萬達商管并表的子公司。

港股萬達商業(yè)退市后,剝離了萬達地產(chǎn),賣掉了文旅以及大部分酒店業(yè)務(wù),就變成了如今的大連萬達商管,一家純粹的商業(yè)投資經(jīng)營公司。

珠海萬達更加輕資產(chǎn),不持有商場,而是幫助大連萬達商管經(jīng)營和管理商場,是一家商業(yè)管理物業(yè)公司,IPO之前估值1800億元。

2021年向碧桂園物業(yè)、螞蟻、騰訊、中信資本等機構(gòu)投資者釋放了21.19%的股份,由于簽有回購協(xié)議,這近400億元投資款,至今在大連萬達商管資產(chǎn)負債表上,還列示為“其他非流動負債”。

2月底的時候,一個自稱在萬達工作了2年多的在職人士,突然在知乎上發(fā)長文,指控大連萬達商管數(shù)據(jù)造假,其中涉及租金收繳率、招商率,以及強迫商戶、員工借錢補租金收入的缺口。

長文主要指控的是大連萬達商管的內(nèi)部管理問題,但租金造假的關(guān)鍵指控,讓市場聯(lián)想到珠海萬達IPO的延宕。

大連萬達商管雖已不是上市公司,但其還在銀行間、交易所發(fā)債,所以財報仍然經(jīng)過審計,審計師是大華,珠海萬達的審計師是安永。

經(jīng)過雙重審計的財報,你說他造假,加上沒有任何實質(zhì)證據(jù),很難得到萬達租金造假的結(jié)論。

當(dāng)然,不確切是否造假,但我們可以追尋造假的邏輯。

正如指控長文里稱,萬達商戶、員工被迫用自己的錢,甚至去借錢,來維持租金穩(wěn)定增長的幻象。

這里首先是管理層不誠實,提供了造假數(shù)據(jù)給了審計師,現(xiàn)金流沒有問題,資產(chǎn)負債表也就沒有問題,審計師肯定也早已撇清責(zé)任。

只是這么干,對資產(chǎn)負債表會造成兩個影響,一個是這部分假收入不是真實價值,大連萬達商管的利潤率將下降;其次是造假不可持續(xù),數(shù)據(jù)要么越滾越大,要么一次性下跌洗白。

大連萬達商管、珠海萬達2022年的財報,將成為很好的觀察窗口。

近五年以來,大連萬達商管的商場經(jīng)營毛利率下降了8個點,租金回報率從5%提高到10%左右,其中隱隱透露出一些不安。

自稱內(nèi)部人士的長文指控,在當(dāng)時并未引起太大波瀾。直到4月底,珠海萬達IPO文件將再次失效,以及萬達地產(chǎn)信托貸款展期曝光,萬達的償債能力遭普遍質(zhì)疑。

萬達地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前規(guī)模不明,想必同樣受大環(huán)境劇烈影響,但其與大連萬達商管是平行關(guān)系,關(guān)聯(lián)交易余額不多。

如果是萬達地產(chǎn)的負面輿情,引發(fā)對大連萬達商管償債能力,以及珠海萬達IPO前景的擔(dān)憂,那有過度反應(yīng)嫌疑。

珠海萬達IPO三次遞表后仍未能上市,以及可能的觸發(fā)股權(quán)回購,才是市場真正擔(dān)憂所在。

實在是不可思議,如果說當(dāng)年賣掉文旅和酒店業(yè)務(wù),第一次拯救了萬達,那么前年珠海萬達引入戰(zhàn)略投資者,則是再次拯救了萬達。

如今對于上市失敗和股權(quán)回購還沒有預(yù)案,那么萬達死不足惜。

高達近400億元的股權(quán)回購款,是目前大連萬達商管所不能承受,目前行情下融資渠道有限,資產(chǎn)杠桿也已放到極限。

還有半年多的時間,王健林需要再次施展當(dāng)年魄力,要么解決問題繼續(xù)推進IPO,或者繼續(xù)延期股權(quán)回購節(jié)點。

也可以學(xué)許家印,與戰(zhàn)略投資者談判,回購股權(quán)轉(zhuǎn)為普通股,也可以再現(xiàn)2017年的賣賣賣,打骨折出售一部分資產(chǎn)。

這樣來看,萬達地產(chǎn)板塊的潛在出售,似乎也是一個選項。

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