2022年10月25日，萬(wàn)達(dá)商管第三次向港交所遞交主板IPO申請(qǐng)。如今，招股書有效期6個(gè)月已至，萬(wàn)達(dá)商管面臨再次上市失敗的尷尬局面。

不過(guò)，據(jù)澎湃新聞消息，萬(wàn)達(dá)商管母公司，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)曾與銀團(tuán)參貸行約定，若珠海萬(wàn)達(dá)商管未能在2023年5月8日前完成赴港上市，萬(wàn)達(dá)需要盡快通知各參貸行，如果大多數(shù)貸款行要求萬(wàn)達(dá)集團(tuán)還款，則萬(wàn)達(dá)需要?dú)w還貸款存量本金及對(duì)應(yīng)的利息。

4月22日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)境外總計(jì)13億美元的三筆銀行貸款已無(wú)觸發(fā)提前還貸風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)達(dá)與銀團(tuán)參貸行已將合同約定上市日期調(diào)整為2023年11月30日。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真？

萬(wàn)達(dá)商管上市之路坎坷，本次被卡的原因或在于監(jiān)管層對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)仍有疑慮。

3月21日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)”）申請(qǐng)發(fā)行60億元公司債遭證監(jiān)會(huì)問(wèn)詢。證監(jiān)會(huì)在問(wèn)詢函中指出，根據(jù)申報(bào)材料披露，近三年及一期，發(fā)行人籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-245億元、-320億元、-113億元和-182億元。證監(jiān)會(huì)要求發(fā)行人補(bǔ)充說(shuō)明籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)大額為負(fù)的原因及合理性，并評(píng)估對(duì)本次債券償付的影響。

截止目前，萬(wàn)達(dá)商管方面還沒(méi)有回復(fù)。按照相關(guān)規(guī)定，若不能在3個(gè)月內(nèi)提交書面回復(fù)意見及電子文檔，證監(jiān)會(huì)可依法做出終止審查決定。

同月，有自稱在萬(wàn)達(dá)工作兩年多的員工在知乎爆料，萬(wàn)達(dá)數(shù)據(jù)嚴(yán)重造假、預(yù)算定制不合理、組織架構(gòu)不合理等諸多問(wèn)題，最嚴(yán)重的問(wèn)題是多項(xiàng)業(yè)績(jī)?cè)旒?，包括商戶銷售業(yè)績(jī)?cè)旒?、工程?bào)修造假、直播造假、多經(jīng)造假、空鋪+短租造假、客流造假等。

至于造假的原因，一是人事斗爭(zhēng)，二是考核機(jī)制。比如在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部考核的各項(xiàng)指標(biāo)中，要求租費(fèi)收繳率100%，招商率100%。但前兩年由于疫情原因，多家商戶經(jīng)營(yíng)慘淡要關(guān)店，萬(wàn)達(dá)城市公司和大區(qū)管理人員因?yàn)樯婕暗焦芾砜己瞬辉试S，但是對(duì)方無(wú)法交租，鋪?zhàn)佑衷跐M鋪狀態(tài)，為了達(dá)到考核指標(biāo)，只好造假。對(duì)此，萬(wàn)達(dá)商管并沒(méi)有正式回復(fù)。

而據(jù)萬(wàn)達(dá)商管發(fā)布的2022年業(yè)績(jī)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)收入553.1億元，完成年計(jì)劃的99.6%，同比增長(zhǎng)7.4%；租金收入508.5億元，同比增長(zhǎng)8%；商鋪出租率達(dá)98.7%；租金收繳率100%；開業(yè)55個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，完成年計(jì)劃的100%。

對(duì)賭壓力、債務(wù)到期

未能如期上市，擺在萬(wàn)達(dá)商管面前的將是對(duì)賭壓力。

除境外13億元銀行貸款外，萬(wàn)達(dá)商管還有兩份對(duì)賭協(xié)議，其中一份要求公司最遲要在2023年完成上市；另一份是關(guān)于業(yè)績(jī)承諾，珠海萬(wàn)達(dá)商管2021年-2023年實(shí)際凈利潤(rùn)須分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，否則將進(jìn)行股份回購(gòu)以及現(xiàn)金賠償。

對(duì)于第一份對(duì)賭協(xié)議，證監(jiān)會(huì)在問(wèn)詢函中指出，若萬(wàn)達(dá)商管不能于2023年底成功上市，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購(gòu)款。證監(jiān)會(huì)要求進(jìn)一步補(bǔ)充說(shuō)明萬(wàn)達(dá)商管的上市進(jìn)展情況，并評(píng)估上述事項(xiàng)對(duì)發(fā)行人短期償債能力的影響。

業(yè)績(jī)承諾方面，2021年萬(wàn)達(dá)商管凈利潤(rùn)為31億元，在第一年就失敗了，具體補(bǔ)償措施不明。不過(guò)萬(wàn)達(dá)后來(lái)在招股書中表示，公司2021年完成了對(duì)賭要求。

除此以外，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)2022年三季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司總負(fù)債是3024億元，其中短期借款、應(yīng)付票據(jù)和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債等短期負(fù)債約為285億元，公司在手現(xiàn)金約為325億，基本可以覆蓋短期負(fù)債，但想要回購(gòu)股份基本不可能。

而萬(wàn)達(dá)商管恐還有大量債務(wù)到期。企業(yè)預(yù)警通顯示，今年萬(wàn)達(dá)系有兩筆本金合計(jì)7.5億美元的到期債券，同時(shí)還有9筆本金合計(jì)達(dá)243億元的境內(nèi)債券將于年內(nèi)到期或行權(quán)。

為維持公司運(yùn)轉(zhuǎn)、推進(jìn)上市，萬(wàn)達(dá)系今年以來(lái)屢屢發(fā)債籌錢。1-2月，大連萬(wàn)達(dá)商管相繼發(fā)行兩筆合計(jì)7億元美元的境外債，息票率高達(dá)11%；3月，除了申請(qǐng)上述60億元債券，大連萬(wàn)達(dá)商管擬發(fā)行的15 億元、發(fā)行期限2+1年期的中票獲頂格認(rèn)購(gòu)，該筆債券票面利率為6.8%。

此外，據(jù)部分投資者反應(yīng)，他們用短信詢問(wèn)了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)及其子公司的代表，是否有任何信托貸款違約或者展期。萬(wàn)達(dá)的代表回復(fù)稱，地產(chǎn)信托方面，將繼續(xù)兌付所謂的集合信托（賣給一群投資者的信托）；單一信托貸款（通常賣給單個(gè)機(jī)構(gòu)投資者的信托）將繼續(xù)展期，去年就已經(jīng)是這樣操作了。

萬(wàn)達(dá)商管上市不成功的消息也導(dǎo)致了萬(wàn)達(dá)美元債的下跌。本周，萬(wàn)達(dá)商管于年初發(fā)行的兩只美元債持續(xù)下挫，4月21日下午，其中一只債券的價(jià)格跌至面值的59%。同時(shí)，需要注意的是，按照11月30日的上市窗口期算，萬(wàn)達(dá)商管需在4月30日之前第四次向聯(lián)交所提交最新的招股書，否則將趕不上時(shí)間。