我以前在外地，剛來合肥高新區(qū)工作不久，預(yù)算不是很高，想在附近買新房，不知道運(yùn)河新城板塊怎么樣，目前還處于前期發(fā)展階段，未來發(fā)展?jié)摿θ绾?？不知道未來發(fā)展會(huì)不會(huì)和濱湖一樣的？

以上是一位合肥買房參謀公眾號(hào)粉絲提問，我來詳細(xì)解答下。個(gè)人是正好是2009年來到合肥的，那時(shí)候?yàn)I湖新區(qū)也是剛起步不久，所以我是眼看著濱湖是怎么一步步起來的。

那時(shí)候去濱湖世紀(jì)城售樓部去看了，除了濱湖世紀(jì)城那邊有幾個(gè)小區(qū)在賣外，濱湖其他的區(qū)域都是空著的農(nóng)田等待開發(fā)，都是空曠一個(gè)地方，像極了當(dāng)下的運(yùn)河新城板塊。

作者介紹：我是合肥買房參謀吳哥，211大學(xué)畢業(yè)， 十余年房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，熟悉合肥買房政策、城市規(guī)劃與學(xué)區(qū)，成功指導(dǎo)數(shù)千名購房者合肥置業(yè)。

以下為“合肥買房參謀”微信公眾號(hào)粉絲問答精選提問分享。

目前處于起步期的運(yùn)河新城板塊當(dāng)然不能和當(dāng)下已經(jīng)成熟的濱湖相比的，但是濱湖新區(qū)作為一個(gè)新區(qū)，也是從零起步的，我們可以從濱湖新區(qū)的發(fā)展歷程當(dāng)中，找到未來運(yùn)河新城發(fā)展的路徑與未來的影子。

所以可以對(duì)比下濱湖當(dāng)年怎么一步步起來的。當(dāng)年濱湖起步時(shí)候，也是充滿了非議，有很多黑濱湖的，人稱“濱黑”，不過濱湖經(jīng)過這么多年發(fā)展，已經(jīng)沒有人否認(rèn)濱湖的成功了。

以下從學(xué)區(qū)、環(huán)境、醫(yī)療、交通、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與未來發(fā)展等角度詳細(xì)對(duì)比運(yùn)河新城板塊與濱湖。（本文為分析上篇）

一、運(yùn)河新城與濱湖區(qū)學(xué)區(qū)對(duì)比：

我們先回顧一下濱湖，當(dāng)年為了合肥，為了發(fā)展濱湖，把師范附小本部、 46 中本部遷移到這個(gè)濱湖區(qū)，還有合肥一中的本部遷移到濱湖區(qū)。當(dāng)年 46 中也是很厲害的一個(gè)中學(xué)，然后還有 48 中濱湖校區(qū)。

現(xiàn)在看濱湖從 07 年開始發(fā)展，到現(xiàn)在已經(jīng)有 15 年了。但濱湖最好的學(xué)區(qū)其實(shí)還是在最早的濱湖 1.0 板塊，因?yàn)楹脤W(xué)區(qū)這個(gè)東西，不是拿錢就能砸出來的，需要?dú)v史積累與傳承。

因?yàn)槭裆絽^(qū)現(xiàn)在老城區(qū)已經(jīng)沒有地了，只有運(yùn)河新城城板塊有大片的土地待開發(fā)，未來可以帶來很多的收益?，F(xiàn)在蜀山區(qū)為了重點(diǎn)發(fā)展運(yùn)河新城板塊，對(duì)于運(yùn)河現(xiàn)在板塊是非常重視，所以前期的這個(gè)學(xué)區(qū)這一塊肯定也是沒有問題的。

現(xiàn)在都是蜀山區(qū)最好的教育資源，包括50中西區(qū)、50中天鵝湖校區(qū)，安居苑小學(xué)、西園新村小學(xué)，還有高中八中都，等蜀山區(qū)最優(yōu)質(zhì)的教育資源都導(dǎo)入到運(yùn)河板塊。

安居苑小學(xué)運(yùn)河新城校區(qū)，五十中西區(qū)運(yùn)河新城校區(qū)的外立面已經(jīng)出來了，今年9月份就要開學(xué)。八中也是合肥最好的高中之一，今年 9 月份就要開學(xué)。

如果運(yùn)河新城1.0板塊學(xué)區(qū)價(jià)值得不到體現(xiàn)，那么后面運(yùn)河新城后面還有更多的地塊，再繼續(xù)推進(jìn)難度就很大的了。所以運(yùn)河新城1. 0 板塊它的學(xué)區(qū)的這塊價(jià)值是沒有問題的，是可以得到保證。

二、運(yùn)河新城與濱湖區(qū)環(huán)境對(duì)比：

環(huán)境良好是濱湖的最大價(jià)值，整個(gè)板塊因?yàn)橐郧笆寝r(nóng)田，所以非常干凈宜居。濱湖區(qū)有塘西河公園，金斗公園兩大公園，襟帶東西，使得整個(gè)濱湖的公園非常多。圍繞公園近的一些產(chǎn)生了住宅小區(qū)，價(jià)格不菲，例如信達(dá)公園里、置地雙璽等豪宅。

最重要的濱湖是有巢湖。巢湖以前夏天水臭，最近兩年加大治理，夏天沒有異味了，巢湖生態(tài)環(huán)境更加宜人，成為合肥最大一張生態(tài)名片。

運(yùn)河新城以前也都是農(nóng)田，比較干凈。運(yùn)河新城為何帶有運(yùn)河，主要是有江淮運(yùn)河穿過，兩岸打造生態(tài)環(huán)境不錯(cuò)，還有就是自己準(zhǔn)備再打造一個(gè)心湖，所以它的未來的生態(tài)環(huán)境還是整體上還是很宜居的。不過運(yùn)河新城環(huán)境整體上比濱湖的自然環(huán)境等級(jí)規(guī)模小一些的。

三、運(yùn)河新城與濱湖區(qū)交通對(duì)比：

濱湖地鐵交通方面：濱湖區(qū)目前有地鐵1號(hào)線、5號(hào)線已經(jīng)開通。未來還有7號(hào)線在建；高新區(qū)目前有2號(hào)線、4號(hào)線直達(dá)。未來還有地鐵6號(hào)線在建。地鐵方面兩個(gè)板塊可謂平分秋色，差不多。

高鐵站樞紐站：合肥南站距離濱湖區(qū)非常近；合肥西站高鐵站正在建設(shè)當(dāng)中，距離運(yùn)河新城有一定距離。

城市主干道方面：濱湖區(qū)有徽州大道、包公大道、宿松路、上海路等多條高架橋直達(dá)市區(qū)，整體到達(dá)市區(qū)非?？?，開車就十分鐘的事情。東西向有方興大道通達(dá)高新區(qū)，開車大概要小半小時(shí)時(shí)間。運(yùn)河新城目前主要有長江西路與市區(qū)對(duì)接，還有望江路直達(dá)市區(qū)，且望江路運(yùn)河新城段即將拓寬。

濱湖距離南二環(huán)最近距離是7公里左右。其實(shí)濱湖剛開始時(shí)候，有很多人是不看好濱湖的，主要原因就是濱湖距離市區(qū)有點(diǎn)距離，現(xiàn)在濱湖很成熟了，自成一體了，加上未來還有中央公園板塊繼續(xù)開發(fā)，就徹底的和市區(qū)連成一片無縫對(duì)接了。

目前運(yùn)河新城的位置給人的第一感覺是遠(yuǎn)!運(yùn)河新城距離市區(qū)西二環(huán)距離較遠(yuǎn)，大概是15.6公里，距離高新區(qū)銀泰城是11公里。

不過好在長江西路已經(jīng)在修建快速通道了，從西二環(huán)出發(fā)，以后到運(yùn)河新城全程沒有紅綠燈不會(huì)堵車，時(shí)間上距離將不會(huì)很長，從西二環(huán)出發(fā)正常20分鐘即可。

這個(gè)距離其實(shí)還算好距離了，正常通勤距離半小時(shí)內(nèi)都算還好的了。參考下高新區(qū)銀泰城到濱湖世紀(jì)城的距離是28.5公里，基本通勤時(shí)間要35分鐘左右，我所知道的就要不少人在高新區(qū)上班，但是居住在濱湖區(qū)，這也是很多人能夠接受的通勤距離范圍。

最主要的是運(yùn)河新城板塊買房當(dāng)中，在高新區(qū)工作有很多的，以后從高新區(qū)到運(yùn)河新城板塊開車只要10到15分即可，這個(gè)通勤距離是非常近的了。

四、濱湖與運(yùn)河新城的開發(fā)優(yōu)勢(shì)對(duì)比

濱湖的一個(gè)好處就是當(dāng)年及合肥市的所有的資源力量去打造這個(gè)濱湖，比如合肥的這個(gè)口號(hào)就大戶名城，創(chuàng)新高地，所以的話它的開發(fā)的重視程度是整個(gè)合肥的重視去發(fā)展，去推進(jìn)。

那么因?yàn)楝F(xiàn)在運(yùn)河新城可能就是蜀山區(qū)的非常重視發(fā)展的，所以從這個(gè)級(jí)別上看，可能濱湖就屬于合肥的一級(jí)板塊，運(yùn)河新城板塊屬于一個(gè)二級(jí)板塊。就是說蜀山區(qū)去主導(dǎo)這個(gè)事情，所以它的力度可能會(huì)稍微弱一點(diǎn)。

但是運(yùn)河新城作為后開發(fā)板塊，有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。它的規(guī)劃建設(shè)起點(diǎn)會(huì)比濱湖要高一點(diǎn)，因?yàn)闉I湖當(dāng)年是從零開始的，當(dāng)時(shí)為了發(fā)展濱湖，有很多的這種價(jià)格比較便宜的房子，所以品質(zhì)不是很高。

像濱湖市07年開始，當(dāng)年也就賣兩三千、三四千（當(dāng)年是合肥郊區(qū)，房價(jià)最便宜區(qū)域，品質(zhì)不要想太高了），現(xiàn)在房價(jià)漲起來了，但是它的品質(zhì)都已經(jīng)落后了，包括金融環(huán)湖板塊也很多的房子，當(dāng)年也就賣六七千、七八千的價(jià)格，而且都是這種 30 多層的高層樓棟，像濱湖世紀(jì)城、寶龍城、萬達(dá)這些品質(zhì)都一般，所以這個(gè)也都是硬傷。

運(yùn)河新城板塊的話，因?yàn)楝F(xiàn)在的新房的規(guī)劃的品質(zhì)做比以前好很多的，普遍是18層的小高層房子，而且價(jià)格也起來了，現(xiàn)在的品質(zhì)比以前的要好很多的。所以整個(gè)的以后的一個(gè)小區(qū)的檔次品質(zhì)雖然都是 1. 0 板塊，運(yùn)河新城板塊的1.0區(qū)域肯定比濱湖當(dāng)年的 1. 0 板塊要好很多。

五、濱湖與運(yùn)河新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)對(duì)比

這一塊濱湖整體上還是以居住處為主，加上一些商業(yè)配套，本身的產(chǎn)業(yè)這一塊只有金融板塊有一些銀行總部基地，其他的產(chǎn)業(yè)就很少。

但是運(yùn)河新城板塊，它的產(chǎn)業(yè)還是不錯(cuò)的，因?yàn)榘ぶ咝聟^(qū)，高新區(qū)是全國第七的一個(gè)高新開發(fā)區(qū)，它有很多的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，而且本身高新區(qū)雖然也有一些土地，但是很多的土地儲(chǔ)備是用來做產(chǎn)業(yè)園的，高新區(qū)新房住宅是稀缺的，在售的也很少。

所以很多的人在高新區(qū)，特別是剛需的話，剛需房價(jià)又貴，又沒什么小區(qū)可選，很多人就外溢到運(yùn)河新城板塊，包括運(yùn)河新城板塊自身帶有這個(gè)產(chǎn)業(yè)，像老鄉(xiāng)雞總部就在云和新城，還有環(huán)境產(chǎn)業(yè)園也在運(yùn)河新城板塊。

還有一塊就是重要的一點(diǎn)就是未來科技城，未來科技城的規(guī)劃現(xiàn)在還沒有最終確定，但是運(yùn)河新城板塊的正南方，相當(dāng)于用未來 科技城和高新區(qū)把運(yùn)河新城給包圍起來了，所以等以后這個(gè)高新區(qū)和未來科技上發(fā)展飽和起來了，周邊的產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口就會(huì)有很多，而且最重要的是高新區(qū)上班的人工資水平還是蠻高的。

所以，整體上，未來運(yùn)河新城板塊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展比濱湖是要好的，本身周邊就業(yè)人口比濱湖不少的。當(dāng)然濱湖因?yàn)橹雀?，吸納的是全市區(qū)甚至全省很多人過去置業(yè)，這也是濱湖的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。和濱湖對(duì)比，運(yùn)河新城未來購房者當(dāng)中，地緣性購房者將會(huì)長期占據(jù)很大比例。

本文為上篇內(nèi)容，下篇還有療配套對(duì)比、濱湖與運(yùn)河新城的規(guī)模對(duì)比與發(fā)展周期預(yù)測(cè)、看看運(yùn)河新城未來前景有多大等內(nèi)容。

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