01

成都又出救市新政

昨天，成都一口氣發(fā)了三份關(guān)于樓市政策的通知，這些樓市松綁的新政也引人關(guān)注。

此次成都新政核心有四點。
第一是取消了以前每次取證3萬方的限制，現(xiàn)可按棟取證，減少開發(fā)商成本且增加供應(yīng)批次。

第二是取消了“低價網(wǎng)紅盤”，后期取證價格可按照同區(qū)域最新的雙限地，給開發(fā)商釋放了利潤空間，也意味著以后沒有“剪刀差”的便宜撿了。

第三擴大了開發(fā)企業(yè)自行組織銷售范圍，針對建筑面積144平米以上的房源（以前是建面200平米），成都將不再實施公證搖號?，F(xiàn)房銷售樓盤也由開發(fā)商自主搖號。
第四是放寬了無房居民家庭的認定標準，即購房家庭中至少一名購房人符合購房政策，且在成都無自有產(chǎn)權(quán)住房的人。

大家應(yīng)該知道，過去樓市普漲的那些年，成都有著極為嚴苛的限購政策等各種調(diào)控措施，也抑制了很多購房需求。

而在2021年下半年全國房價轉(zhuǎn)跌之后，成都通過不斷調(diào)整樓市政策，逐步釋放以前被壓制的購房需求，使得成都樓市在過去兩年頗有一枝獨秀的表現(xiàn)。

因為成都樓市還留有較多的政策調(diào)整空間，也讓人們對成都樓市保持了樂觀的預(yù)期。那成都樓市還能持續(xù)“成獨秀”嗎？

02

樓市"成獨秀"?

過去這兩年，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。易居的中國房價指數(shù)顯示，自從2021年下半年開始，全國房價已經(jīng)持續(xù)跌了兩年了。

重慶樓市基本也和全國大行情一致，重慶樓市也是從2021年下半年開始陷入衰退，并持續(xù)至今。

但最近這兩年，成都樓市卻呈現(xiàn)出逆勢的耀眼表現(xiàn)，被一些網(wǎng)友們戲稱為“成獨秀”。

成都新房價格表現(xiàn)也非常搶眼，2018年，大成都(含三圈層）均價9830元/㎡，2021年，大成都(含三圈層）均價15231元/㎡。

但此后成都房價并未停下上漲的步伐，2023年上半年，大成都（含三圈層）均價已經(jīng)達到19328元/平米。成都房價近五年時間翻了一番。

成都新房不僅價格上漲，成交量也非常高。今年1-7月成都新房成交約985萬方，成交量位居全國第一，而且遙遙領(lǐng)先于第二名，成交量是重慶主城的2.5倍。

二手房方面，2023年上半年，成都二手房成交套數(shù)達11.9萬套，創(chuàng)下歷史新高。某機構(gòu)統(tǒng)計了2023年上半年70個大中城市的二手房價格走勢，成都二手房漲幅6.3%，位居全國第一，也是全國僅有的幾個上漲的城市。

另外，成都土拍也比較火熱，我們在上一篇文章中對成都土拍也有過一些分析。（8月成都將狂拍47宗地，重慶.....）如此看的話，成都樓市確實有點一枝獨秀的感覺。

但是，覆巢之下，焉有完卵？全國樓市如此低迷，一線城市的樓市都撐不住，內(nèi)陸的成都竟然一枝獨秀，似乎有些不符常識。和同樣是成渝雙城經(jīng)濟圈核心的重慶相比，成都同類地段的房價地價幾乎是重慶的兩倍甚至三倍，這似乎也不太合理。

事實上，成都樓市暗藏的風險已經(jīng)初見端倪。

03

成都樓市風險累積

無論是新房還是二手房，成都的近年的銷量都很高，但詭異的是，成都無論新房還是二手房庫存的情況都很嚴峻，而且法拍房也越來越多，風險在不斷累積。

第一，成都新房庫存大、去化周期長。

大家都知道這兩年重慶樓市差得不能再差了，但成都新房庫存和去化周期的情況卻一點都不比重慶的情況好。

截止今年上半年，成都新房住宅狹義庫存量及去化周期，都遠遠高于重慶。廣義住宅庫存情況也并不比重慶好。

截止今年上半年，成都新房住宅狹義存量2040萬方，去化周期11.1個月。哪怕僅是一圈層的狹義庫存也有480萬方，去化周期8.5月。

而重慶中心城區(qū)截止今年上半年狹義存量僅396萬方，去化周期僅6.4個月，狹義庫存量和去化周期比成都一圈層的狹義存量和去化周期都更短。

成都新房住宅活躍廣義存量約9400萬方，去化周期為4.3年。重慶廣義存量4842萬方，去化周期73個月，差不多6年時間，如果只算有效存量則為3586萬方，那么去化周期差不多4.5年。和成都整體去化周期相差不大。

第二，成都二手房天量成交卻依然越賣越多

2023年上半年，成都二手房實現(xiàn)了爆量增長，成交套數(shù)達11.9萬套，創(chuàng)下歷史新高，是重慶上半年成交的兩倍多。

但在如此夸張的成交量之下，成都二手房掛牌量卻不減反增。目前貝殼成都二手房掛牌量約20.6萬套，僅次重慶，位居全國第二。

在二手房半年成交11.9萬套的夸張數(shù)據(jù)之下，成都二手房掛牌量卻在不斷上升，越賣越多。成都想套現(xiàn)的人實在太多了。

如果哪天人們對成都樓市預(yù)期改變，成都二手成交量不再那么大，那么成都二手掛牌量就可能激增。去年底的時候，成都二手房掛牌量還曾短暫超過重慶。

第三，成都法拍房形勢嚴峻

另外，成都的法拍房有點多。有人統(tǒng)計了今年1-4月主要城市的法拍房情況，成都以7337套的掛牌量超過重慶高居第一。重慶畢竟是近乎一個省的數(shù)據(jù)，成都的法拍房情況確實令人不寒而栗。

所以，從新房和二手房庫存，尤其是法拍房的情況看，成都樓市暗藏著極大風險。

第四，過去房價上漲過快，居民收入跟不上

過去這幾年，成都房價漲得太多了，這雖然看似風光，但過快上漲本身也是危險。2018年至今成都均價翻了一番還不止。

而成都城鎮(zhèn)人均可支配收入從2018年的42128元到2022年的54897元，累計漲幅僅為30%，略高于全國平均漲幅，算不上太耀眼。成都的經(jīng)濟發(fā)展增速和成都人民的收入增速其實都遠遠跟不上房價的上漲。成都高薪工作并沒有那么多，成都就業(yè)市場也越來越內(nèi)卷。

所以，成都樓市其實可能已經(jīng)嚴重依賴外地人來接盤了。要讓外地人來成都接房，成都樓市就必須維持住樓市上漲的預(yù)期。

不過，成都的二手房價格在7月份已經(jīng)轉(zhuǎn)跌，環(huán)比下跌了0.2%。成都新房和二手房成交量，也都進入了連跌通道。

成都本地的房東們應(yīng)該很清楚成都本地人的收入水平，應(yīng)該也清楚這是他們高價出貨的窗口期，所以市場上才有大量出貨。這就是成都半年11.9萬套二手房成交量下，成都二手房卻依然越賣越多的原因。

第五，土拍放量太大，城投托底太多

這兩年，成都土地市場保持了較高的熱度，常常有高價地被房企們瘋搶，成都土拍市場的優(yōu)異表現(xiàn)也是成都維持樓市預(yù)期最重要的因素。

但是，成都土拍市場也并沒有表面那么樂觀。去年，成都地方國企平臺公司拿了大量土地。2022年成都拿地金額前三里面，就有興城人居和成都城投兩家地方國企平臺公司。如果從拿地規(guī)?？?，前6家企業(yè)均為地方國企平臺公司。

成都今年上半年成交了46宗地，可建體量341萬方，平均樓面價達到12021元/㎡，平均溢價率10.66%，土地市場總體上仍然保持了較高的熱度。但到了8月份，成都單月供應(yīng)了47宗土地，這樣的土拍放量就太大了，有一點當年重慶天量供地的影子。

8月成都雖然也有一些高價地被瘋搶，但大量低價地遇冷，只能由地方國企平臺公司托底，成都土拍市場冷熱不均的情況越來越明顯，頗為詭異。事實上，成都為托住地價已經(jīng)用了不少“技術(shù)活”，這點我們以后再專門來分析。

8月成都最后一場土拍18宗土地有12宗地是底價成交，還有3宗土地因故終止，成都土拍市場已顯頹勢。

04

成都樓市后市展望

總體來說，過去幾年，成都城市發(fā)展的基本面較好，城市宣傳得力，購房需求旺盛，房價上漲也比較快。

2021年下半年全國房價普遍下行，但成都得益于過去有極為嚴苛的限購等調(diào)控措施壓制了很多購房需求。去年，成都進行較大的樓市政策調(diào)整有四次，還有多次小的調(diào)整，成都通過不斷的政策調(diào)整來釋放曾經(jīng)被壓制的需求，從而托住了樓市，甚至逆勢上漲。

但目前，隨著被壓制購房需求被陸續(xù)釋放，加上過去房價上漲過快，成都樓市下行的壓力已經(jīng)越來越大。

成都還有較大的政策調(diào)整空間，未來成都調(diào)整樓市政策的頻率，可能會更高，成都仍然有希望通過政策調(diào)整釋放購房需求來托住房價。

但成都優(yōu)質(zhì)公共資源嚴重分布不均，土拍市場冷熱不均的情況將同樣反饋在樓市上，成都南門和北門的差距會進一步拉大，成都核心區(qū)和近郊遠郊區(qū)域的價差也會進一步拉大。成都核心區(qū)域、熱點區(qū)域的房價能托住甚至可能繼續(xù)上揚，而偏遠冷門區(qū)域房價將陸續(xù)回調(diào)。

05

拋重慶買成都并不明智

很多重慶人看到成渝房價差距越來越大，產(chǎn)生拋售重慶去成都炒房的想法，但我認為這種炒房想法并不明智。
重慶房價自2021年下半年開始已經(jīng)經(jīng)歷了兩年時間的慘烈回調(diào)，如今仍在低位盤整，但這也擠掉了相當部分的泡沫，有望否極泰來。

而成都這兩年逆勢上漲，房價已經(jīng)處于高位，泡沫需要時間消化，目前已經(jīng)沒有了性價比，有盛極而衰的風險。別人把肉吃完了，你再大老遠去接殘羹剩飯，那就叫接盤。

況且成渝兩地的城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、教育和醫(yī)療等各類城市公共資源相差也并不大，雙方各有所長，比如重慶在基礎(chǔ)教育、高考升學(xué)等方面就明顯更有優(yōu)勢。成都同類地段是重慶兩倍乃至三倍的情況并不合理。

當然，從短期一兩年的時間來看，因為成都還有較多政策調(diào)整空間用來托樓市，而重慶已經(jīng)沒有多少可用的政策空間，短期成渝房價的差距或許也可能繼續(xù)拉大。

但短期一兩年的走勢意義并不大。成都三年限售，你現(xiàn)在購入新房，等拿到房產(chǎn)證大概需兩年時間，加上三年限售，也就是五年左右的周期。

但從五年左右的周期看，成渝兩地的房價應(yīng)該會逐步縮小。成渝雙城經(jīng)濟圈打造一定是需要旗鼓相當?shù)碾p核來驅(qū)動，作為戰(zhàn)略平衡，重慶未來五年一定會獲得國家更大力度的支持，各種高能級資源將持續(xù)向重慶傾斜，這點在今年已經(jīng)比較明顯。相信在袁書記的帶領(lǐng)下，重慶將會實現(xiàn)一輪高速發(fā)展，也將縮小成渝樓市差距。

所以，現(xiàn)在拋重慶而買成都，短期可能還會出現(xiàn)賬面浮盈而沾沾自喜，但最后卻可能變現(xiàn)困難，成為高位接盤俠，得不償失。