盡管碧桂園和恒大的名頭很響，但在20年前，地產(chǎn)界的主角是“招保萬(wàn)金”。

“招保萬(wàn)金”指的是招商、保利、萬(wàn)科、金地，之所以有此說(shuō)法，因?yàn)檫@四家公司成為了行業(yè)的優(yōu)秀代表。

攻城容易守城難，更難的是一邊攻城一邊守城。

20年來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)吹雨打，風(fēng)云變幻，今年更是行業(yè)最難的時(shí)期。一些黑馬房企，猶如流星劃過(guò)，轉(zhuǎn)瞬即逝，但這四家公司仍然位居頭部。可以說(shuō)，這非常不容易。

不久前，四家公司中的金地突然更換了掌門人，64歲的凌克因身體原因辭去了金地集團(tuán)董事、董事長(zhǎng)和董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)委員的職務(wù)。

凌克從1998年擔(dān)任金地集團(tuán)董事長(zhǎng)，已有25年，他執(zhí)掌期間，金地經(jīng)歷了上市與壯大，外界幾乎把他與金地劃上等號(hào)，也被視為金地的“靈魂人物”。

圖源：弘金地體育微博

行業(yè)人士對(duì)金地這家公司印象，便是穩(wěn)健，不激進(jìn)；對(duì)凌克的印象是，與商人相比更像是工程師。

但是，目前辭任并非是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)，各家房企神經(jīng)緊繃，非常擔(dān)心風(fēng)吹草動(dòng)對(duì)公司產(chǎn)生影響，而換掌舵人不可謂不是一個(gè)很大的動(dòng)作。

凌克辭任公告的第二天，資本市場(chǎng)給出了反應(yīng)，10月17日金地遭遇股債“雙殺”，股價(jià)一度觸及5年新低。從10月17日到10月20日，金地集團(tuán)、金地商置均跌近10%，境內(nèi)債券21金地01跌超55%，16金地02跌超54%，21金地03跌超52%。

從個(gè)人而言，無(wú)論是年紀(jì)還是身體原因，都能夠解釋凌克身退的原因，第一代地產(chǎn)人退休本也不算是新鮮事；但從時(shí)機(jī)來(lái)說(shuō)，并不合理，交接班沒(méi)有緩沖時(shí)間，未考慮外界輿論的接受程度，一向行事穩(wěn)健的優(yōu)等生金地很少打無(wú)準(zhǔn)備的仗。

一些媒體也提出了疑惑：凌克為何在金地發(fā)展關(guān)鍵期辭任？究竟是激流勇退還是臨陣脫逃？

01

金地的安全線

在黑板君看來(lái)，無(wú)論是激流勇退，還是臨陣脫逃，都不像。

激流勇退，可以選擇更加寬松的環(huán)境下，而25年大風(fēng)大浪經(jīng)歷過(guò)的凌克，在公司狀況仍然良好的情況下，更不像是臨陣脫逃。

最近一次凌克在眾多媒體面前露面，是在今年5月的2022年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上。

當(dāng)時(shí)，他對(duì)于整個(gè)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)估較為克制，稱難以對(duì)行業(yè)的系統(tǒng)性持續(xù)改善持明顯積極態(tài)度。但金地已經(jīng)在2023年的前面4個(gè)月內(nèi)，新增拿下了130.4億元的土地貨值。

當(dāng)前負(fù)債，金地短期內(nèi)應(yīng)該無(wú)憂。

截至2023上半年，金地集團(tuán)總資產(chǎn)4260億元，負(fù)債3072億元。其中短期借款13.04億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債401.5億元。

從整體債務(wù)來(lái)看，未到期的境內(nèi)債券共有17筆，總存續(xù)規(guī)模約為250.84億元；正在流通的美元債有一筆，規(guī)模約為4.8億美元。

未來(lái)5個(gè)月內(nèi)，金地將迎來(lái)約100億元的償債高峰，但金地上半年貨幣現(xiàn)金有460.8億元。

加上公司的日常支出，支撐一年可能會(huì)存在缺口，但如果能夠維持一定的銷售額，以及還未兌現(xiàn)的授信，再加上一定的降本增效措施，只能說(shuō)有壓力，但遠(yuǎn)未到危險(xiǎn)邊緣。

目前房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整期，誰(shuí)又沒(méi)有壓力呢？

02

險(xiǎn)資成為大股東

既然公司情況并沒(méi)有惡化到無(wú)可挽回，凌克又為何會(huì)在關(guān)鍵時(shí)刻辭任？

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，金地集團(tuán)的股權(quán)結(jié)構(gòu)有些意思，盡管凌克已經(jīng)擔(dān)任了25年金地集團(tuán)的董事長(zhǎng)，但他持股比例很低，即使管理層持股全部加起來(lái)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上大股東。

目前，富德生命人壽持有29.83%股權(quán)、深圳市福田投資控股有限公司持有7.79%股權(quán)、大家人壽持有3.65%股權(quán)。

但從之前的董事會(huì)席位來(lái)看，又并沒(méi)有根據(jù)股權(quán)劃等號(hào)。

據(jù)資料顯示，金地董事會(huì)有15名董事會(huì)席位，分別有10名執(zhí)行董事、獨(dú)立董事5名。執(zhí)行董事中，金地管理層占據(jù)5席，深圳國(guó)資代表占據(jù)3席，第一大股東生命人壽占1席，第三大股東大家人壽占1席。

這也意味著，金地集團(tuán)背后的險(xiǎn)資，已經(jīng)持股到具有決策權(quán)與表決權(quán)，而作為以凌克為代表的金地管理層，實(shí)為職業(yè)經(jīng)理人。然而，由于董事會(huì)席位的原因，險(xiǎn)資話語(yǔ)權(quán)并沒(méi)有很大。

2013年，富德生命人壽實(shí)控人張峻便吸納大量金地集團(tuán)股票，逐漸成為大股東。2016年，他因涉及案件，被帶走協(xié)助調(diào)查，失聯(lián)多年。

圖源：富德集團(tuán)官網(wǎng)

險(xiǎn)資控股上市公司，多年來(lái)一直存有爭(zhēng)議，多家險(xiǎn)資企業(yè)曾表示，對(duì)上市公司投資主要為財(cái)務(wù)投資。但這并不意味著，當(dāng)時(shí)凌克為首的管理層，不需要去考慮大股東的意見。

2022年11月16日，張峻重返富德集團(tuán)。2023年，張峻開始密集亮相富德集團(tuán)。2月28日，張峻變更為董事長(zhǎng)；4月17日，富德集團(tuán)開啟大量招聘。

2022年，曾有市場(chǎng)傳言稱金地管理層與險(xiǎn)資大股東發(fā)生矛盾，但隨后被管理層辟謠，并稱股東和管理層配合度較高，股東方大多數(shù)時(shí)候會(huì)支持公司新的發(fā)展戰(zhàn)略。

而到今年，原本計(jì)劃在5月召開的金地集團(tuán)董事會(huì)換屆選舉被擱置。天眼查顯示，7-9月，凌克、黃俊燦、徐家俊和韋傳軍四位金地管理層，密集退出金地集團(tuán)旗下多家投資公司的管理層職位。

2023年9月8日，金地集團(tuán)終止了延續(xù)20年的長(zhǎng)期激勵(lì)基金制度，該基金主要用來(lái)激勵(lì)中高層員工，累計(jì)激勵(lì)金額達(dá)57億。這個(gè)制度的終結(jié)，和年薪不足500萬(wàn)的凌克退休同時(shí)期出現(xiàn)，是否有所關(guān)聯(lián)？

2023年9月15日，金地集團(tuán)發(fā)布公告，指第二大股東深圳市福田投資控股有限公司擬為公司融資提供增信。作為持股比例7.79%的福田投資尚愿意為金地融資提供支持，為何第一大股東富德生命卻沒(méi)有同步給出支持？

據(jù)財(cái)新報(bào)道，金地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人此前在一場(chǎng)投資者溝通會(huì)上透露，富德生命人壽提供資金支持意愿較低。

事實(shí)上，多年來(lái)，金地管理層與險(xiǎn)資大股東之間的矛盾屢屢有傳出，只看時(shí)間線，凌克退休與張峻重回富德兩者之間的聯(lián)系存在可能性，但在公開場(chǎng)合，雙方都未證實(shí)過(guò)此事。

且看后續(xù)接棒的金地管理層與大股東如何相處。

03

凌克修“護(hù)城河”

凌克為首的管理層，盡管只是職業(yè)經(jīng)理人，但卻讓金地集團(tuán)壯大。

金地集團(tuán)銷售額從2001年的5.34億元提升至2021年的2867億元，增長(zhǎng)了536倍，成績(jī)輝煌。

2014年4月，富德生命人壽正式成為金地的第一大股東，其時(shí)第二大股東是安邦保險(xiǎn)，兩家險(xiǎn)企合共持有超過(guò)50%股份。在此之前，福田投資長(zhǎng)年放權(quán)，凌克為首的管理層說(shuō)一不二。

據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，生命人壽和安邦保險(xiǎn)各派駐一名董事進(jìn)入了金地集團(tuán)董事會(huì)，加上原有董事會(huì)成員，金地集團(tuán)董事會(huì)逐漸形成了“四足鼎立”的局面，即兩家險(xiǎn)資企業(yè)，深圳福田投資以及凌克為代表的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。

隨著險(xiǎn)資的進(jìn)入，金地管理層與大股東之間并非完全統(tǒng)一步調(diào)。

據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)報(bào)道，管理層想要發(fā)展多元化，而險(xiǎn)資想讓金地集團(tuán)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)，兩者想法難以重合。2014年年度股東大會(huì)，兩大險(xiǎn)資股東聯(lián)手否決核心員工項(xiàng)目跟投議案。

此后，管理層對(duì)公司章程進(jìn)行修訂，在提名董事候選人資格、更換頻率和數(shù)量上都做了限制，減緩險(xiǎn)企獲得投票權(quán)的速度：

“2015年公司章程規(guī)定，單獨(dú)或者合計(jì)持有公司10%以上股份且持有時(shí)間在一年以上的股東或者上屆董事會(huì)，可以提名下一屆董事會(huì)董事候選人；同時(shí)為保持公司重大經(jīng)營(yíng)政策的連續(xù)性，董事會(huì)換屆時(shí)所更換、增加的董事數(shù)額總計(jì)不得超過(guò)上屆董事會(huì)董事名額的1/3?！?/p>

此外公司還積極分紅，2014年-2016年累計(jì)分紅金額占同期凈利潤(rùn)88.55%，既“喂飽”了兩大險(xiǎn)企，也拉攏了眾多中小股東。

前面提到，2016年富德實(shí)控人張峻失聯(lián)。從此，大股東們基本默認(rèn)了財(cái)務(wù)投資者的角色。通過(guò)章程和分紅，凌克為首的管理層筑起了權(quán)力的“護(hù)城河”，重掌話語(yǔ)權(quán)。

04

博弈中造金地商置

在富德生命入局的同一時(shí)期，金地集團(tuán)收購(gòu)了香港星獅地產(chǎn)56.05%股份，并將其改名為金地商置。

2013-2014年期間，金地商置授出了高達(dá)11億份的購(gòu)股權(quán)，其中，凌克、黃俊燦、韋傳軍和徐家俊4位執(zhí)行董事獲得將近5.5億股購(gòu)股權(quán)，占比總股本約5.96%。

2014年，金地集團(tuán)持股金地商置72%；2023年6月，集團(tuán)持股比例下降到40.27%，同年這四位執(zhí)行董事持股3.21%。

凌克雖然辭任金地集團(tuán)董事長(zhǎng)職務(wù)，但與其他三位管理層一起，仍然擔(dān)任金地商置的執(zhí)行董事。

恰好都是金地商置的執(zhí)行董事 圖源：金地商置年報(bào)

金地商置定位是商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，實(shí)際多年來(lái)一直吸納優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)際大比例都是住宅業(yè)務(wù)。多位于北上廣深或省會(huì)城市，項(xiàng)目較為優(yōu)質(zhì)。

根據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，金地商置2014年至2019的營(yíng)業(yè)收入中，住宅收入占總收入的比重一直維持在90%左右。而且，從2019年開始，金地商置住宅業(yè)務(wù)占總收入超過(guò)90%，2021年達(dá)到了92%。

有媒體報(bào)道，市場(chǎng)擔(dān)憂的是，以商業(yè)地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式運(yùn)營(yíng)的金地商置，被金地集團(tuán)收購(gòu)后，仍然在重復(fù)著母公司的老路，以住宅開發(fā)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

兩家公司的規(guī)模變化也比較明顯：

2013年，金地商置銷售額42.3億元；2022年，金地商置銷售額近618億元，翻了14.6倍。

2013年，金地集團(tuán)銷售額450億元；2022年，金地集團(tuán)銷售額為2218億元，翻了4.93倍。

不僅如此，自2014年起至今，金地商置凈利潤(rùn)率普遍比金地集團(tuán)高出10個(gè)百分點(diǎn)以上。

可以說(shuō)，金地商置是金地集團(tuán)的精華所在，2014年至今更派發(fā)了累計(jì)約50.575億的分紅。

此外，管理層們還同時(shí)從金地集團(tuán)和金地商置領(lǐng)取薪酬。如2021年，凌克從金地集團(tuán)和金地商置兩家上市公司領(lǐng)取的薪酬一共達(dá)到874萬(wàn)元。

當(dāng)然，這些薪酬很難跟金地集團(tuán)的長(zhǎng)期激勵(lì)基金相比，從2002年到2022年，這個(gè)基金累計(jì)向?qū)居胸暙I(xiàn)的中高層派發(fā)57億元。

如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，金地集團(tuán)和金地商置都下不出“金蛋”，長(zhǎng)期激勵(lì)基金又正式取消，張峻歸來(lái)又讓大股東重新強(qiáng)勢(shì)，凌克等管理層因而萌生退意，似乎也可以理解。

第一大股東富德生命人壽日子也不太好過(guò)，其2021年、2022年年報(bào)一直處于延期披露狀態(tài)，低調(diào)許久的張峻相信也要大展拳腳一番。當(dāng)然，這就是另外一個(gè)故事了。