金融與房地產(chǎn)關(guān)系密切，二者互相促進(jìn)、互相制約。在房地產(chǎn)的良性循環(huán)中，金融起到重要作用。

近日，中央金融工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)金融監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)金融相關(guān)工作指明了新的發(fā)展方向……

01 樓市復(fù)蘇動(dòng)能仍顯不足

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-10月，TOP100房企銷(xiāo)售總額為52977.0億元，同比下降13.1%；TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售額為36181.6億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積為21297.6萬(wàn)平方米。綜合1-10月，千億以上陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量有所減少。

從三季報(bào)業(yè)績(jī)來(lái)看，上市房企流動(dòng)性分化顯著，短期償債壓力略有緩解。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額均值同比下降6.8%，短期有息債務(wù)同比下降13.1%，現(xiàn)金短債比踩線企業(yè)較上年同期持平，短期流動(dòng)性壓力略有緩解；總有息債務(wù)同比下降2.1%，長(zhǎng)期債務(wù)負(fù)擔(dān)仍較重。從現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流同比顯著增加，籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，現(xiàn)金流量?jī)纛~仍為負(fù)。

有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，盡管政策端持續(xù)寬松，但受制于收入及房?jī)r(jià)預(yù)期，樓市復(fù)蘇動(dòng)能仍顯不足。短期隨著年末開(kāi)發(fā)商推盤(pán)上升，百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售環(huán)比或延續(xù)改善，但市場(chǎng)景氣度仍將底部徘徊，在防風(fēng)險(xiǎn)背景下，更多金融支持仍值得期待。

02首提房地產(chǎn)新監(jiān)管模式

近日，中央金融工作會(huì)議在北京召開(kāi)。在涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域，此次會(huì)議提出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

這是中央金融工作會(huì)議首次提出“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”，為房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管指明了路徑和方向。

此次會(huì)議延續(xù)2022年以來(lái)監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)的一貫態(tài)度，無(wú)論是去年11月，監(jiān)管部門(mén)先后向房地產(chǎn)業(yè)射出“三支箭”，在銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資等方面給予支持，還是今年以來(lái)，各地限貸政策優(yōu)化，均體現(xiàn)出對(duì)房企合理融資需求、對(duì)剛需及改善性需求的支持。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，會(huì)議中“所有金融活動(dòng)納入監(jiān)管”這句話非常關(guān)鍵，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有非常大的啟發(fā)。近些年房地產(chǎn)暴露出的問(wèn)題，說(shuō)明金融監(jiān)管存在漏洞，所以房地產(chǎn)領(lǐng)域的各類(lèi)金融活動(dòng)都要納入監(jiān)管，包括此前提及的商票等。地方政府和金融機(jī)構(gòu)若能仔細(xì)研究并盡快落實(shí)此次金融工作會(huì)議的精神，后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有望迎來(lái)一波回暖。

有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士表示，預(yù)計(jì)后續(xù)將會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化新房預(yù)售資金監(jiān)管和使用、存量房甚至租賃房領(lǐng)域出臺(tái)更加完善的資金監(jiān)管政策，這些措施的出臺(tái)都將有力保障購(gòu)房者利益不受侵害，重塑全社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

03 金融助力房地產(chǎn)

除了進(jìn)一步健全房企主體及資金監(jiān)管，此次會(huì)議還明確了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的突破點(diǎn)。包括城中村改造、規(guī)劃建設(shè)保障性住房、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施的“三大工程建設(shè)”是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重點(diǎn)突破方向，也是未來(lái)金融支持房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域。

事實(shí)上，“三大工程”在今年重要會(huì)議中已被多次提及，保障性住房建設(shè)方向已經(jīng)明確。

4月28日，中央政治局會(huì)議指出，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

7月24日，再次提出要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。

8月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》。

9月4日，規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議上，強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，指出保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理不得上市交易。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“三大工程”有望成為未來(lái)重要的投資方向。尤其在熱點(diǎn)城市，“三大工程”有較大的市場(chǎng)空間。

就廣州而言，早在2020年，廣州市住建局就印發(fā)了《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法的通知》，明確“共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)行封閉運(yùn)行；今年9月，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，在供給端提出加大保障房建設(shè)和供給。此外，廣州還探索房票安置政策，拓寬城中村改造資金支持渠道提升改造效率。

而對(duì)于如何加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)的金融支持，中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)溫彬認(rèn)為可從創(chuàng)新政策工具、穩(wěn)步擴(kuò)大公募REITs試點(diǎn)、進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)三個(gè)方面入手。

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