海南陵水土福灣的樓盤。陳標志/攝

“開發(fā)商已分兩次將購房款返還給我了?！?br/>

中房報記者 陳標志丨海南陵水報道

4月10日，北京女律師楊婷婷向中國房地產(chǎn)報記者確認，目前二審判決結(jié)果已出來：一審部分判決結(jié)果被撤銷，確認了開發(fā)商和房產(chǎn)中介機構(gòu)需共同承擔賠償責任。

對于這樣的結(jié)果楊婷婷表示“基本滿意”。但她在長舒一口氣之后，內(nèi)心又是五味雜陳。

一次三亞旅游度假，卻陰差陽錯地被房產(chǎn)中介帶至40公里外的陵水土福灣購房。自此，作為一名北京執(zhí)業(yè)女律師，卻走上了長達7年的維權(quán)之路。

所幸的是，案件的終審支持了她的大部分訴求，136萬余元的購房款（認購金）在7年后也悉數(shù)回到她的手里。

在紛繁復(fù)雜的樓市里，女律師楊婷婷的遭遇并非個案，類似的涉房矛盾糾紛每天都在發(fā)生。透過這起案件，我們應(yīng)該要汲取怎樣的教訓(xùn)，背后又有著怎樣的反思呢？

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已退還全部認購金

收到二審判決書后，楊婷婷并不覺得意外，因為判決結(jié)果與她預(yù)料的差不多。

“在庭審前，雙方被召集坐下來進行了一次調(diào)解，她做了一些讓步?！睏铈面谜f，海南購房一事，前前后后折騰了她長達7年之久，“我已身心疲憊，不想再在這件事上耗費太多的精力和時間?！?/p>

7年前，北京女律師楊婷婷在三亞度假期間，被街頭散發(fā)房產(chǎn)廣告的中介人士帶至海南省陵水縣土福灣的清鳳海棠長灘項目看房，并當場認購了“一期8棟1804號”房源，之后支付了超過30%的購房首付款，即136萬余元認購金。（詳見本報《消失的“1804”：女律師海南購房維權(quán)7年未了丨深度》報道）

后來楊婷婷得知，清鳳海棠長灘項目根本就沒有“1804號”房源，該項目高層建筑最高才15層。

在多次交涉無果、投訴無望的情況下，2023年1月，楊婷婷將項目開發(fā)商陵水陽光實業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡稱“陽光實業(yè)公司”）、房產(chǎn)中介機構(gòu)房歌（海南）信息科技服務(wù)有限責任公司（以下簡稱“房歌公司”）訴至陵水縣人民法院。

楊婷婷的訴求包括：解除雙方簽訂的《清鳳海棠長灘認購協(xié)議》，退還136萬余元認購金，以及要求開發(fā)商等承擔雙倍返還認購金136萬余元的違約責任。

2023年5月29日，陵水縣人民法院對此作出的一審判決：支持了楊婷婷的前兩項訴求，即確認楊婷婷與房歌公司簽訂的《清鳳海棠長灘認購協(xié)議》解除，陽光實業(yè)公司返還楊婷婷136余萬元認購金。楊婷婷其他訴求被法院駁回。

楊婷婷對一審判決不服，上訴至海南省第一中級人民法院。

日前，海南省第一中級人民法院對此作出二審判決：維持原審判決的第一、第二項，即確認雙方的認購協(xié)議解除，陽光實業(yè)公司返還楊婷婷136余萬元認購金；撤銷原審判決第三項，判令陽光實業(yè)公司賠償楊婷婷的利息損失，房歌公司承擔賠償利息損失的連帶責任。

記者了解到，目前，開發(fā)商已將136萬余元認購金返還給了購房人楊婷婷。

“開發(fā)商先后分兩次將認購金返還給我，二審前退了我100萬元，二審判決后將余下的認購金返還給了我?！睏铈面酶嬖V記者，現(xiàn)在還有賠償利息損失，下一步她將向法院申請執(zhí)行。

此前，陽光實業(yè)公司方面相關(guān)人士也回應(yīng)記者，“法院怎么判，我們將執(zhí)行法院的判決結(jié)果”，并表示“已支付了楊女士部分款項”。

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開發(fā)商未獲證預(yù)售屬違法

那么，案涉的“1804號房”是不是“空號房”？

記者從二審判決書上了解到，經(jīng)法院查明，陽光實業(yè)公司于2017年5月25日取得清鳳海棠長灘項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。根據(jù)該項目的總平面圖，案涉認購協(xié)議所涉的8棟樓僅有15層。

法院認為，除了根據(jù)規(guī)劃許可證和總平面圖顯示，案涉項目8棟僅能修建15層之外，陽光實業(yè)公司未能舉證證明其曾經(jīng)取得18層的規(guī)劃許可。

陽光實業(yè)公司在二審中辯稱，案涉項目無“1804號房”屬于“不可抗力”，即清鳳海棠長灘項目此前已經(jīng)陵水縣發(fā)展和改革委員會備案，系政策原因調(diào)整不能建設(shè)至18層。

對于陽光實業(yè)公司的上述辯解，法院認為與事實不符。法院認為，陵水縣發(fā)改委僅對案涉項目進行備案，并不審批許可建設(shè)工程的內(nèi)容，陽光實業(yè)公司能夠建造多少層，取決于其能否取得政府規(guī)劃部門的規(guī)劃。

陽光實業(yè)公司主張其未能履約系因政策調(diào)整原因，法院認為該辯解缺乏理據(jù)，不予采納。

二審判決書載明，陽光實業(yè)公司在未取得商品房預(yù)售許可證等前提下，與楊婷婷簽訂預(yù)約合同，實質(zhì)上是通過預(yù)約合同方式規(guī)避了商品房預(yù)售許可的強制性規(guī)定。雖然沒有取得預(yù)售許可證不影響案涉認購協(xié)議的效力，但這并不代表陽光實業(yè)公司在取得預(yù)售許可證之前能夠開展商品房預(yù)售行為。

據(jù)此，法院認為，陽光實業(yè)公司在取得商品房預(yù)售許可證前，與購房人簽訂案涉認購協(xié)議，違反了國家關(guān)于商品房預(yù)售管理的強制性法律規(guī)定。

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開發(fā)商、中介共同賠償利息

那么，開發(fā)商是否需要向購房人楊婷婷進行賠償呢？

法院認為，陽光實業(yè)公司在取得商品房預(yù)售許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前，并不確定案涉項目8棟能否建設(shè)至18層；但在簽訂案涉認購協(xié)議時，其向楊婷婷隱瞞了未取得預(yù)售許可證和規(guī)劃許可證的情況，違背了如實告知和誠信信用的先合同義務(wù)，造成楊婷婷的信賴利益損失。

法院據(jù)此認為，陽光實業(yè)公司的締約過失行為，造成楊婷婷信賴利益的損失，應(yīng)當予以賠償。但對楊婷婷的信賴利益損失的確定，主要是其資金被占用期間的利息損失。

法院認為，作為購房人，楊婷婷亦負有審查案涉項目是否取得預(yù)售許可的合理注意義務(wù)，其在簽約過程中未審慎審查，主張陽光實業(yè)公司構(gòu)成欺詐，要求雙倍返還認購金于法無據(jù)。

也就是說，楊婷婷主張“雙倍返還認購金（即賠償136萬余元）”的訴求，未獲法院支持。

那么，作為房產(chǎn)中介機構(gòu)的房歌公司，在本案中該不該承擔連帶責任呢？

法院認為，房歌公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介公司，明知案涉工程尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證，仍然代為銷售房屋且代為收取楊婷婷支付的認購金，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)與陽光實業(yè)公司承擔連帶責任。楊婷婷訴請房歌公司與陽光實業(yè)公司承擔連帶責任，于法有據(jù)。

值得一提的是，楊婷婷向法院提交清鳳集團官網(wǎng)資料、清鳳集團及房歌公司的工商登記資料等證據(jù)，以證明清鳳海棠長灘項目實際投資人清鳳集團、開發(fā)商陽光實業(yè)公司及房屋銷售公司房歌公司實為一家公司，歸清鳳集團管理。

房歌公司對該證據(jù)的真實性予以認可，但認為“無法達到證明目的”。房歌公司稱，事實上，陽光實業(yè)公司和房歌公司是獨立經(jīng)營的兩家主體，不能僅憑工商登記信息來認定雙方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

陽光實業(yè)公司則表示，對該證據(jù)真實性、合法性不予認可，且與陽光實業(yè)公司無關(guān)，陽光實業(yè)公司與清鳳集團沒有任何關(guān)聯(lián)關(guān)系。

法院經(jīng)審查認為，對該證據(jù)的真實性予以確認，但該證據(jù)對上訴人楊婷婷的證明目的無直接證明意義。

至此，“1804號房”消失之謎的真相終于在一份終審判決書中得以還原，北京女律師海南購房長達7年維權(quán)也終于可以告一段落。但關(guān)于商品房買賣等諸多涉房矛盾糾紛，每天仍在上演。從這起案件中，我們將汲取怎樣的教訓(xùn)？當?shù)芈毮懿块T該不該反思市場監(jiān)管責任？（應(yīng)當事人要求，本文楊婷婷為化名）