自市場(chǎng)下行以來(lái)，民營(yíng)房企債務(wù)違約已是常態(tài)，還沒(méi)暴雷的屈指可數(shù)。

時(shí)不時(shí)上演“真還傳”劇本的雅居樂(lè)，一直在通過(guò)自己的努力，保持著債務(wù)“零違約”的良好記錄，堅(jiān)持到了今年。

誰(shuí)也沒(méi)想到，在平安度過(guò)了前幾年的償債高峰期后，雅居樂(lè)會(huì)在今年突然發(fā)生債務(wù)違約，而且還不上的僅僅只是一筆美元債的利息而已。

地產(chǎn)行業(yè)有多難，房企償債守住信用有多不容易，相信大家應(yīng)該都清楚。

雅居樂(lè)能撐到現(xiàn)在確實(shí)很不容易，這次突然違約令地產(chǎn)君感到意外，也覺(jué)得惋惜，畢竟在此之前雅居樂(lè)一直是償債標(biāo)兵的代表。

01

償債標(biāo)兵

早在幾年前就有雅居樂(lè)要暴雷的消息傳來(lái)，然而在大批房企陸續(xù)選擇躺平的時(shí)候，雅居樂(lè)卻一次又一次變賣(mài)資產(chǎn)還債，用行動(dòng)辟謠。

就在過(guò)去的2023年，雅居樂(lè)分別償還了票面利率為6.5%的人民幣12億元熊貓債和票面利率為6.5%的人民幣9.5億元優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券。

除此之外，2019年獲授予由第一筆和第二筆組成的18.54億澳門(mén)元的定期貸款信貸，2021年6月25日第一筆10.30億澳門(mén)元貸款已全數(shù)償還，而第二筆8.24億澳門(mén)元貸款于2023年7月18日已全數(shù)償還。

2020年獲授予包括金額為32.42億港元（附帶6億美元（或等值港元）增額權(quán)）的定期貸款信貸，于2023年4月4日已全數(shù)償還。

2021年獲授予包括金額為52.53億港元及28.5百萬(wàn)美元（附帶12億美元增額權(quán)）的定期貸款信貸，于2023年5月24日已全數(shù)償還。

今年的4月9日，雅居樂(lè)還如期償還了“21番雅01”境內(nèi)債14.5億元的本金及利息。

截止2023年12月31日，實(shí)際借貸利率為7.61%，凈負(fù)債比率為65.8%。

2023年全年，雅居樂(lè)在60個(gè)城市、120個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)交付超7.2萬(wàn)戶(hù)，可以說(shuō)，一手償債，一手交付，兩邊雅居樂(lè)都沒(méi)有耽誤。

實(shí)際上今年不是雅居樂(lè)的償債大年，下一次償債高峰在2025年，那么為什么會(huì)在這次發(fā)生債務(wù)違約？

5月15日，雅居樂(lè)集團(tuán)微信公眾號(hào)發(fā)布消息回應(yīng)債務(wù)違約。其中提到，無(wú)奈改變了此前長(zhǎng)期堅(jiān)持的頑強(qiáng)還債行為，主要出于兩個(gè)方面的考量：

一是積極響應(yīng)政府要求，努力推進(jìn)保交付，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量交付，切實(shí)維護(hù)各相關(guān)方面利益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定和健康發(fā)展；二是為適應(yīng)復(fù)雜的市場(chǎng)變化，在被動(dòng)中尋求突破之道，為將來(lái)的發(fā)展蓄力。

02

努力自救

過(guò)去一年為了償債，雅居樂(lè)把能做的都做了。

1、裁員降薪組合

2023年，雅居樂(lè)集團(tuán)總共減員超1043人，員工總薪酬福利減少了7.77億元至72.26億元，并且宣布終止現(xiàn)有股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，改善現(xiàn)金流情況。

2、暫緩拿地動(dòng)作

雅居樂(lè)幾年前開(kāi)始就在克制拿地了，2023年全年都沒(méi)有在公開(kāi)市場(chǎng)拿過(guò)地，一直在消耗過(guò)往土地儲(chǔ)備。

截止2023年底，雅居樂(lè)還擁有3335萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，同比下降17%，好在剩下的土儲(chǔ)還能再賣(mài)上幾年。

3、積極拓展融資

2023年，雅居樂(lè)于1月及8月以先舊后新方式配售及認(rèn)購(gòu)合共約5.66億股，合共取得約8.76億港元。

3月及5月獲得兩筆銀團(tuán)貸款再融資，合共超82億港元。

再加上資產(chǎn)處置、債券發(fā)行等方法，去年累計(jì)獲得融資超120億元。

4、出售項(xiàng)目回款

2023年10月，雅居樂(lè)通過(guò)先后出售多家附屬公司、合聯(lián)營(yíng)公司股權(quán)的方式獲得12.1億元的資金支持。之后又以3.1億令吉的價(jià)格出售了位于馬來(lái)西亞吉隆坡的一個(gè)住宅項(xiàng)目。

今年3月，雅居樂(lè)出售希爾美物業(yè)相關(guān)權(quán)益及貸款回籠資金約3.19億元。

而且早在幾年前就已經(jīng)開(kāi)始“甩賣(mài)”模式了，曾經(jīng)出售過(guò)多項(xiàng)非核心物業(yè)、多家附屬子公司，旗下的項(xiàng)目也都在打骨折降價(jià)去庫(kù)存。

5、多元營(yíng)收戰(zhàn)略

雅居樂(lè)堅(jiān)持“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的運(yùn)營(yíng)模式，多元業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)管理、商業(yè)管理、環(huán)保等多個(gè)板塊。

多元化的業(yè)務(wù)組合，也為雅居樂(lè)提供了穩(wěn)定的收入來(lái)源，2023年多元業(yè)務(wù)營(yíng)收占總營(yíng)收的45.5%，約197.1億元。

從上述這些舉動(dòng)中，地產(chǎn)君能感覺(jué)到雅居樂(lè)一直不躺平的態(tài)度。

03

債務(wù)困境

雅居樂(lè)此次違約涉及2020年發(fā)行的一筆美元債。

（票據(jù)情況）

在2020年10月及11月，雅居樂(lè)發(fā)行了4.83億美元（相當(dāng)于人民幣約32.3億元）的6.05%優(yōu)先票據(jù)，2025年10月到期。

該票據(jù)的利息總共近2億元人民幣，每半年付息一次，在寬限期2024年5月13日到期時(shí)，雅居樂(lè)還是沒(méi)還上錢(qián)。

除了這筆利息，雅居樂(lè)還在言明預(yù)期公司境外債務(wù)項(xiàng)下的所有付款義務(wù)，都沒(méi)有能力償還了。

究其原因主要還是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行與融資困難帶來(lái)的流動(dòng)性壓力，而現(xiàn)金流一直是民營(yíng)房企面臨的共同困境。

（財(cái)務(wù)狀況）

截至2023年末，雅居樂(lè)總資產(chǎn)有2418.08億元，然而總負(fù)債高達(dá)1794.51億元，負(fù)債率74.21%。有息負(fù)債約535.54億元，其中銀行借款及其他借款326.95億元、優(yōu)先票據(jù)123.39億元、境內(nèi)債券85.2億元。

現(xiàn)金及銀行存款（含受限現(xiàn)金）總額共有125.5億元，同比減少22%；短期借款為258.7億元，同比增加7.7%。

現(xiàn)金短債比為0.5，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.9%，凈負(fù)債率為65.8%，在三道紅線(xiàn)中處于黃檔。

目前，雅居樂(lè)共有9筆境外債存續(xù)，其中包括4筆永續(xù)債、5筆美元票據(jù)；另外還有4只境內(nèi)債。

就境外債務(wù)情況來(lái)看，今年雅居樂(lè)沒(méi)有到期的美元債，只需要還利息，償債壓力沒(méi)那么大。

而明年才是雅居樂(lè)境外債務(wù)集中兌付期，有三筆境外債券要還，最近一筆到期的美元債時(shí)間是2025年1月。

負(fù)債重壓之下，銷(xiāo)售端也不樂(lè)觀(guān)，因?yàn)槭袌?chǎng)持續(xù)處于下行趨勢(shì)，大部分地區(qū)的銷(xiāo)售仍然低迷。

（經(jīng)營(yíng)狀況）

2023年雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額453億元，同比減少了30.6%；營(yíng)業(yè)收入為433.1億元，同比下降19.8%，其中地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為236億元，同比下降27.3%。

2024年形勢(shì)也不太明朗，今年前4月，雅居樂(lè)的預(yù)售總額為65.5億元，同比下降了68%。

雅居樂(lè)表示接下來(lái)將全面推進(jìn)項(xiàng)目交付，維持正常營(yíng)運(yùn)；繼續(xù)采取措施加快物業(yè)預(yù)售，加速收取銷(xiāo)售所得款項(xiàng)，以最大努力改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，并針對(duì)境外債務(wù)制定全面?zhèn)鶆?wù)管理解決方案。

結(jié)語(yǔ)

近段時(shí)間在救市政策陸續(xù)出臺(tái)的情況下，仍有房企相繼出險(xiǎn)，說(shuō)明目前房企融資困難的現(xiàn)狀并沒(méi)太大改善。

雖然市場(chǎng)回暖的速度與預(yù)期不符，但地產(chǎn)君也愿意相信積累了良好信用的民企可以度過(guò)難關(guān)。

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