封面圖 | 《商海通牒》劇照

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問：前幾天，兩大熱點城市杭州和西安先后宣布全面取消住房限購措施，不再審核購房資格。您怎么看待這兩座城市取消限購政策？房價會因此上漲嗎？

馮侖：最近，杭州和西安的住宅限購政策徹底放開了。我覺得這一政策早就應(yīng)該放開。一方面，有利于市場恢復正常供求關(guān)系，另一方面，限購政策的解除，也使得各類住宅產(chǎn)品能夠展開一定程度的價格競爭。

過去的限購政策可能導致了市場僵化，無論房屋質(zhì)量如何，價格都趨同，這降低了開發(fā)商提升產(chǎn)品質(zhì)量和創(chuàng)新的動力。現(xiàn)在住房限購政策放開，將鼓勵開發(fā)商更多地關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量和市場需求。因此，價格差距將會出現(xiàn)，好產(chǎn)品可能會略貴，而一般產(chǎn)品則可能價格較低，甚至差的產(chǎn)品可能難以銷售。這種情況將有助于激發(fā)企業(yè)做好房子，提升產(chǎn)品質(zhì)量和競爭力。

最近，住建部包括中央各級會議發(fā)布了許多新的住宅體制和市場政策，其中之一是鼓勵建設(shè)好房子。如果我們把價格機制交給市場，比如說保障的歸保障，市場的歸市場，這樣就可以激勵開發(fā)商建造更多高品質(zhì)的住宅，以適應(yīng)消費結(jié)構(gòu)的改變和住宅消費的升級換代。

所以，這個政策不僅有助于改善型住宅的可持續(xù)發(fā)展，也是一項及時而有利的政策。

至于市場放開后是否會刺激更多人購房，我認為短期內(nèi)影響不大。因為除了取消限購政策之外，已經(jīng)有許多其他政策在供給和需求方面進行刺激。所以取消住房限購政策對市場供求關(guān)系的短期影響有限，不會對市場價格產(chǎn)生顯著影響，但是可以激發(fā)企業(yè)做出更多創(chuàng)新產(chǎn)品。

02

問：除杭州、西安取消住房限購政策之外，北京、上海、深圳等城市也陸續(xù)松綁了限購政策。比如，北京住房限購政策迎來13年來的首次調(diào)整，已擁有兩套房的京籍家庭可在五環(huán)外再買一套，已擁有一套房的非京籍家庭也可在五環(huán)外再買一套。

您怎么看北京、上海、深圳等一線城市住房限購政策的松綁？一線城市相繼放松限購政策，住宅市場真的到「底」了嗎？

馮侖：最近住宅市場波動還在持續(xù)，整體趨勢比較向下，市場面臨較大壓力，但是我認為還沒有到「底」。

住宅市場到「底」是什么樣？其標志在于銀行無法承受了，即個人住房貸款爆了，出現(xiàn)大量違約，達到銀行難以承受的比例。這個時候，住宅市場就差不多算到「底」了。

因為如果銀行都受不了了，那就說明大部分購房者都處于負資產(chǎn)狀態(tài)，被迫拋售房產(chǎn)，導致銀行出現(xiàn)大量壞賬，這種情況才能表示住宅市場已觸底，現(xiàn)在還沒到這個時候。