我是紫沐，這是我第396篇日記。

沉寂大半年的老黃埔終于有熱度了。

前兩天保利中央公館開盤。

264套貨，賣了180套。

考慮到現(xiàn)在這環(huán)境，算是小爆了。

關(guān)于老黃埔的買入邏輯，之前已經(jīng)寫過深度分析：廣州剛需買房，現(xiàn)在別碰這兩個(gè)板塊

這次聊點(diǎn)更細(xì)的，講講個(gè)盤。

中央公館能大賣，說白了就一個(gè)原因：

性價(jià)比。

別誤會(huì)，性價(jià)比≠便宜。

現(xiàn)在這環(huán)境，純便宜的房子，買家未必買賬。

比如郊區(qū)新盤，比如市中心老破小，便宜，但賣不動(dòng)。

所以真正的性價(jià)比=價(jià)格低+硬實(shí)力強(qiáng)。

不僅要便宜。

還要在便宜的同時(shí)，有足夠的競爭力，這才叫性價(jià)比。

中央公館的性價(jià)比怎么體現(xiàn)？

首先是價(jià)格。

中央公館開盤均價(jià)在4.2-4.3萬。

單從價(jià)格上，它就比老黃埔的主要競品，中鼎、城光、富頤，都要便宜。

而且中央公館是100%實(shí)用率的新規(guī)大盤。

對比使用率只有80%左右的“老新盤”，實(shí)際價(jià)差能有小1W。

對老黃埔這種近郊板塊來說，這價(jià)差挺夸張了。

而且中央公館有硬實(shí)力。

通勤配套，10分鐘能到地鐵站。

商業(yè)配套，10分鐘能到大沙東商圈。

文化配套，第三少年宮、黃埔圖書館、黃埔體育中心，就在家樓下。

環(huán)境配套，走幾步就能到荔枝公園。

所以除了學(xué)位還存在不確定性之外。

中央公館的綜合硬實(shí)力完全不輸競品，保值是沒問題的。

低價(jià)+硬實(shí)力強(qiáng)，這就是性價(jià)比。

現(xiàn)在的市場，只有性價(jià)比，能激起買家的出手欲望。

記得前幾天有粉絲問：

中央公館在老黃埔是不是獨(dú)一檔的存在？

這得看具體戶型。

比如中央公館81㎡，總價(jià)320-345萬，在老黃埔確實(shí)獨(dú)一檔。

因?yàn)槌枪?、中鼎、富頤，這預(yù)算買不到。

能買到的，像星航TOD、黃埔新城，硬實(shí)力根本不在一個(gè)梯隊(duì)。

記住了，老黃埔這地方，文沖是一條線。

文沖以東，越東越?jīng)]價(jià)值，越東價(jià)格越卷，越東越像大餅。

所以中央公館的81㎡，在這個(gè)價(jià)位沒有對手。

因?yàn)樗抢宵S埔核心區(qū)內(nèi)，唯一能買到的產(chǎn)品。

但到了中央公館89-92㎡，370-420萬總價(jià)，情況就不一樣了。

競爭對手明面上有兩個(gè)。

一個(gè)是中鼎87㎡，一個(gè)是城光92㎡。

但中鼎在學(xué)位爆雷之后，競爭力弱了很多，幾乎構(gòu)不成威脅。

而城光呢，它和中央公館是錯(cuò)位競爭。

城光有更強(qiáng)的學(xué)位確定性，但性價(jià)比偏弱。

中央公館有更強(qiáng)的性價(jià)比，但學(xué)位不確定。

所以這兩的潛在客群，其實(shí)不是一類人。

中央公館，它更偏向剛需上車，注重性價(jià)比和功能性。

城光，它更偏向剛改，以家長為主，對學(xué)位比較重視。

客群不同，實(shí)際買房也是各取所需。

有競爭，但不激烈。

接著看，中央公館116㎡。

這戶型總價(jià)去到480-515萬，競品也變成了中鼎96-100㎡/富頤105㎡。

說實(shí)話，對比起來還是中央公館有優(yōu)勢。

中鼎被全方位壓制就不說了。

富頤除了學(xué)位領(lǐng)先，在開發(fā)商、物業(yè)、通勤這幾方面，都不夠打。

疊加價(jià)格高、使用率低，對上中央公館勝算不大。

所以在我看來，中央公館在老黃埔確實(shí)很強(qiáng)。

它的主要競爭對手，其實(shí)不在老黃埔內(nèi)部，而是旁邊的天河?xùn)|。

比如產(chǎn)品不錯(cuò)，還帶學(xué)位的珠花、華潤，會(huì)分流掉不少購買力。

至于為什么不點(diǎn)評(píng)中央公館750萬總價(jià)的159㎡。

因?yàn)檫@是它最大的詬病，我覺得屬于是智商檢測戶型。

現(xiàn)在這環(huán)境，750萬預(yù)算，為什么要買老黃埔？

天河不香嗎，海珠不香嗎。

就算要買老黃埔，為什么要買中央公館？

中央公館是個(gè)剛改屬性很明顯的樓盤。

它體量不大，改善型不強(qiáng)，更注重功能性。

花750萬，買里面的超豪產(chǎn)品，明顯是錯(cuò)配的。

哪怕是城光溢價(jià)嚴(yán)重的138㎡，都比中央公館159㎡更值得長持。

如果不急，更是可以等一下，位置更好的珠江村舊改。

那才是好東西。

不過呢，珠江村出產(chǎn)品還需要不少時(shí)間。

更快面世的，是雙沙舊改的孵化項(xiàng)目。

同時(shí)也可能是老黃埔的第二個(gè)100%使用率新規(guī)產(chǎn)品：一城江山海。

這是總體量237萬㎡的巨無霸項(xiàng)目，光融資住宅組團(tuán)就有7個(gè)。

規(guī)劃有1座購物中心，2所小學(xué)，1所中學(xué)，和1所九年一貫制學(xué)校。

至于首開的亮點(diǎn)，是組團(tuán)離地鐵很近，直線距離只有50米，是真地鐵上蓋。

而戶型呢，涵蓋76-87-105-115㎡四個(gè)面積段，預(yù)計(jì)320多套貨。

那問題來了。

這個(gè)樓盤的出現(xiàn)，能不能加速老黃埔核心區(qū)內(nèi)卷？

能不能給中央公館二期帶來壓力？

我覺得關(guān)鍵在價(jià)格。

老實(shí)說，一城江山海的地段不怎么樣。

它在文沖以東，幾乎吃不到魚珠的發(fā)展紅利。

周邊環(huán)境也比較村，配套只有地鐵，商業(yè)幾乎為零。

所以這是個(gè)基本面弱，需要規(guī)劃補(bǔ)強(qiáng)的地方。

但大家也知道，現(xiàn)在是怎樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

凡是涉及到規(guī)劃兌現(xiàn)的，周期都特別長。

所以你說硬實(shí)力，它跟中央公館沒法比，也很難威脅到老黃埔核心區(qū)。

除非它打骨折。

降到和黃埔新城差不多的價(jià)格，靠極致的低價(jià)去獲客。

但還是那句話，慎選文沖以東。

那是老黃埔的概念區(qū)，也叫畫餅區(qū)，更是內(nèi)卷區(qū)。

它有好幾個(gè)負(fù)面特征：

基本面弱，全靠規(guī)劃=自住生活品質(zhì)拉胯

一堆巨無霸舊改項(xiàng)目=嚴(yán)重的供過于求

在這里買房，只有買的時(shí)候是快樂的。

因?yàn)橛幸欢逊孔咏o你挑，銷售態(tài)度也特別好。

等到了入住的時(shí)候，賣房的時(shí)候，就完全笑不出來了。