5.28，深圳跟進(jìn)落地“四支箭”，今日起執(zhí)行。首套首付20%，利率3.5%；二套首付30%，利率3.9%。

問(wèn)了幾位操盤手，上門大概和先前差不多，新房沒(méi)啥興奮點(diǎn)。先前預(yù)期吊的太高了，觀眾的心理該消化都消化了。地產(chǎn)股也如預(yù)料之中繼續(xù)調(diào)整，政策預(yù)期消化完了，聰明的一周前都跑了。

存量房貸利率是現(xiàn)在“房奴大冤種”們關(guān)注的大問(wèn)題，我覺(jué)得許多童靴的認(rèn)識(shí)是錯(cuò)的，腰桿可以挺直一點(diǎn)，要求存量房貸利率下調(diào)，不是福利是權(quán)利。我發(fā)了視頻說(shuō)這個(gè)事兒，點(diǎn)擊聽(tīng)聽(tīng)。

后臺(tái)一些粉絲來(lái)詢問(wèn)買房的事，我昨晚做了直播，全部都結(jié)合著說(shuō)一下。各個(gè)城市的首付比、利率，網(wǎng)上很多都計(jì)算的很完整了，樂(lè)有家的圖需要的童靴可以收藏。

1、政策回應(yīng)了呼聲。人們呼吁深圳要落地四支箭，深圳沒(méi)打頭，緊跟著上海落地了。力度比廣州弱，但看齊上海。基本都在預(yù)期內(nèi)，回應(yīng)了呼聲，速度也夠快。這里說(shuō)一句，人們的呼吁，并不意味著說(shuō)，他們相信政策就一定能起到巨大作用，但是你要出政策。因?yàn)樵谶@樣的大行情衰T面前，除了政府能夠做點(diǎn)努力之外，實(shí)在也沒(méi)有誰(shuí)能指望的了。

2、政策還有后手。昨天是廣州、深圳，今天是天津，只有一個(gè)北京了，應(yīng)該也非常快了。整體上，這一波“四支箭”的政策算是基本出完了。估計(jì)在7月底之前，10月底之前，乃至中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前，政策的基本思路都如此了。但是，顯然，上海、深圳是收著出政策的（北京也會(huì)一樣），這意味著，他們相對(duì)廣州還有更多的后手——首付比、利率，深圳還有下調(diào)的空間。此外，如果政策效果不好，那么，除了首付比、利率，像存量房貸利率、稅費(fèi)減免、限售解除等等，深圳還都有“工具”。還是原來(lái)說(shuō)的那句話，之前的限制性政策遲早都會(huì)全部松開(kāi)，全部松開(kāi)，不要懷疑，一個(gè)一個(gè)來(lái)。

3、大級(jí)別政策關(guān)鍵看落地。之前說(shuō)了，4月底以來(lái)的政策大思路，方向是對(duì)的。現(xiàn)在依據(jù)“四支箭”落地的其實(shí)都是前菜，不是主菜。主菜指向的是供求關(guān)系重整，比如土地供應(yīng)量的調(diào)整，地方保障房收儲(chǔ)等等。但這些政策，需要時(shí)間，需要行動(dòng)，有不確定性。如果你方向?qū)?，但你不行?dòng)，或者太慢，效果也會(huì)打很大折扣。比如地方保障房收儲(chǔ)，推進(jìn)起來(lái)不容易，很不容易，地方主政官估計(jì)也沒(méi)什么動(dòng)力。這個(gè)時(shí)間，毛估得半年才能看出來(lái)一點(diǎn)門道。

4、降首付、降利率，預(yù)期效果一般?？隙ㄓ杏?，但是用處不會(huì)很明顯。首付降低了，但月供增加了，同等首付條件下，100萬(wàn)月供每月減少了300塊，也不錯(cuò)，蚊子肉也是肉。那么，首付降低，月供增加，多少人會(huì)選？這是個(gè)問(wèn)題。兩種情況，一種是購(gòu)房人不愿意上杠桿，還是按原來(lái)的首付比走，那就意味著降首付意義等于0。另一種情況，那些積蓄很少，但是收入很不錯(cuò)的年輕人，現(xiàn)金流很好，月供收入比非常健康（控制到3-4成）。首付降了，他們有可能會(huì)入市?？傊?，肯定有用，但感覺(jué)像是撈窮人，就是網(wǎng)口收小了，多抓點(diǎn)“漏網(wǎng)之魚”是也。

5、二手比新房好，新房還是會(huì)軟。這個(gè)要提醒一下，2023年以來(lái)，每次政策之后，二手房的表現(xiàn)都要優(yōu)于新房。我認(rèn)為，這次市場(chǎng)還是會(huì)延續(xù)這樣的曲線。至于原因，不單單是政策的因素，或者說(shuō)主要跟政策沒(méi)毛關(guān)系。兩個(gè)原因，一個(gè)是新房因?yàn)槠诜康慕桓段C(jī)（實(shí)質(zhì)上就是爛尾），導(dǎo)致大家害怕，更愿意現(xiàn)貨交易。第二個(gè)原因，二手房降價(jià)降得更狠，新盤其實(shí)還是有限價(jià)、維W的約束的。大家回頭對(duì)比一下2021.2.08，看看那時(shí)候和這時(shí)候深圳新盤VS二手房的價(jià)差，就完全懂了。價(jià)格下調(diào)，買家進(jìn)場(chǎng)，價(jià)格規(guī)律自己在悄悄發(fā)揮作用。所以，這次還是一樣。二手房的量會(huì)繼續(xù)有起色，4月成交挺好，5月預(yù)計(jì)略低，但是6月預(yù)計(jì)會(huì)起得比較猛，下面就不知道了。至于新盤，還是相對(duì)會(huì)比較軟，因?yàn)樯厦鎯蓚€(gè)原因它都沒(méi)有。這里我再?gòu)?qiáng)調(diào)一點(diǎn)，我說(shuō)過(guò)好多次：未來(lái)開(kāi)發(fā)商真正的賽道就是產(chǎn)品賽道《》，誰(shuí)的產(chǎn)品做的好，誰(shuí)就能跑贏。你不做，市場(chǎng)會(huì)逼著你做。所以，少玩點(diǎn)營(yíng)銷噱頭，沒(méi)什么意義了。別人家走過(guò)的路，我們不過(guò)是重復(fù)走一遍罷了。

6、用家要買房子。我不主張用家一直等，一直等，本質(zhì)就是預(yù)測(cè)底部。我預(yù)測(cè)不了底，我也不認(rèn)為有誰(shuí)能預(yù)測(cè)得了。我20年的房地產(chǎn)觀察經(jīng)驗(yàn)告訴我，人們?cè)陬A(yù)測(cè)底部上花費(fèi)的精力和從底部得到的回報(bào)相比，太不劃算了，所以我不干這種事。我覺(jué)得把精力花到尋找合適的樓盤上面，更正確。

用家不能一直等，你的錢不是無(wú)限的，同樣樓盤也不是無(wú)限的。用家買樓跟投資買樓不一樣，“增值論”肯定是解釋不完全的。有人說(shuō)，房子預(yù)期不漲價(jià)，誰(shuí)買呢？實(shí)不能一概而論，用家還是會(huì)買。他買到房子，他提前享受了，每個(gè)人對(duì)此的理解不同。比如一粉絲，搬家的時(shí)候孩子把墻面刮花了，賠了房東2000塊，她說(shuō)：“還是得有一套自己的房子”。就這么簡(jiǎn)單。在這個(gè)問(wèn)題上，有房子的人常常說(shuō)話給人的感覺(jué)是“曾經(jīng)滄海難為水”了，但讓他回到不曾擁有過(guò)的時(shí)候，心理則又會(huì)不同。你讓我現(xiàn)在說(shuō)，我覺(jué)得住到惠州去我都OK，東江邊上買一套，陽(yáng)臺(tái)上魚竿一架，每天釣魚吃。但回到N年前，我就想在深圳有套房。就醬，人在不同的年齡，把該做的事做好就很好。

所以，如果你是用家，我覺(jué)得使用“匹配度”的思維去解決問(wèn)題，很有用。a、設(shè)定好你的紀(jì)律，尤其是低杠桿；b、選最合適自己的盤，像使用網(wǎng)約車那樣去做供需匹配；c、價(jià)錢買得起，就買了，別只計(jì)算價(jià)格，那不是人生的全部。

投資的話，則需要很耐心，和用家不同，你重點(diǎn)要考慮的是回報(bào)率和機(jī)會(huì)成本。如果市場(chǎng)上有更好的選擇，我們當(dāng)然不應(yīng)該選房子。比如，去年起就把錢去買銀行的黃金理財(cái)（或者買納指），現(xiàn)在不但跑贏房地產(chǎn)，還跑贏大多數(shù)。但是這需要你的能力圈拓展，因人而異，大時(shí)代變遷，都要從頭學(xué)習(xí)。

如果說(shuō)用家和投資有沒(méi)有相通之處，我覺(jué)得是：都要耐心，不要被焦慮感捆綁。無(wú)論是別人給你的，還是自己制造的，都要耐心從容，把自己放到一個(gè)相對(duì)舒適的位置。時(shí)代在變，市場(chǎng)在變，一切都不一樣了，不要急，急也沒(méi)毛用。這也是我為什么這么多年，都強(qiáng)烈反對(duì)人們使用高杠桿的緣故，你用了自己不該用的錢，心態(tài)就很容易失控，動(dòng)作會(huì)很容易變形。最終造成你看起來(lái)和別人同樣的選擇，但是不同的結(jié)果。

7、有的房子要果斷賣?？催@一輪，什么樣的房子好賣？最便宜的那種，比如老破小，賣的不錯(cuò)。原因無(wú)它，跌的狠啊。對(duì)于賣主，尤其是那種需要倒騰換房的童靴而言，這樣的市場(chǎng)，會(huì)一直是調(diào)倉(cāng)的好市場(chǎng)。不要考慮你的買入成本，不要苦等著市場(chǎng)反轉(zhuǎn)，考慮你持有盤的價(jià)值，考慮你的機(jī)會(huì)成本。有些房子無(wú)論是此時(shí)，還是未來(lái)，都已經(jīng)不再適合，該賣出就要果斷的出掉。具體我寫在了這里《》，不重復(fù)了。

就說(shuō)這么多。要買房或者賣房，掃碼加關(guān)注。

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