5月份江蘇省新房市場供應(yīng)小幅回落，需求略有回升，成交均價(jià)穩(wěn)定，庫存總量微跌，去化周期延長。5月，成交總量規(guī)模有弱復(fù)蘇走勢，土地市場供地規(guī)模延續(xù)歷史低位，但6月在新政加持+年中沖刺，整體成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升迎放量。

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PART.1

全國動(dòng)態(tài)

四部委發(fā)布多項(xiàng)重磅政策，力度空前確認(rèn)政策拐點(diǎn)

四部委聯(lián)合推出一攬子房地產(chǎn)政策，需求端：減少居民購房成本，推進(jìn)保交樓工作提振居民信心；供給端：消化存量住宅，控制未來潛在供應(yīng)。兩端政策有望形成合力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系逐步恢復(fù)健康狀態(tài)，穩(wěn)定市場價(jià)格預(yù)期。隨著政策的逐步落地推進(jìn)，地產(chǎn)銷售基本面有望觸底企穩(wěn)。

PART.2

政策變動(dòng)

政策“組合拳”頻發(fā)，環(huán)境持續(xù)放松

4月江蘇各城市新政密集下發(fā)，除揚(yáng)州、鎮(zhèn)江外，其它11城均發(fā)布新政，且據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)布頻次達(dá)26次；內(nèi)容涉及面廣，如提高公積金使用范圍及加大公積金支持力度，加大購房補(bǔ)貼額度；此次政策端多手段的密集調(diào)控，均旨在激發(fā)市場需求以期助力樓市回暖。

南京安居集團(tuán)“以舊換新”政策剛剛滿月，從首批評(píng)估數(shù)據(jù)來看，100組換購客戶已有52組確認(rèn)成交，市場反饋良好，不僅縮短客戶置換改善周期，同時(shí)減緩二手房價(jià)格持續(xù)下探的局面，提振整體市場信心，對(duì)于修復(fù)行業(yè)預(yù)期起到積極作用。

公積金政策升級(jí)——

各城市積極響應(yīng)517新政，取消房貸利率政策下限、降低最低首付比例、下調(diào)公積金貸款利率三項(xiàng)政策已在江蘇各城市全面落地；南京都市圈城市住房公積金一體化發(fā)展，包含南京市、常州市、鎮(zhèn)江市、揚(yáng)州市、淮安市、蕪湖市、馬鞍山市、滁州市、宣城市在內(nèi)的9個(gè)城市住房公積金可互認(rèn)互貸。

CRIC觀點(diǎn)：這將有助于降低居民住房消費(fèi)門檻、減輕購房者還款負(fù)擔(dān)，提振市場信心。

“以舊換新”持續(xù)落實(shí)——

5月29日，徐州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于徐州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)開展我市商品住房“換新購”活動(dòng)的通知》 ；南通對(duì)主城區(qū)“以舊換新”所購新房給予房款總額1%的購房獎(jiǎng)補(bǔ)；無錫梁城美景公司宣布商品房“以舊換新”2.0升級(jí)版本，相較于首批次參與“置換”的覆蓋面，2.0版本將原來“在梁溪區(qū)范圍內(nèi)擁有自有商品住房的居民”擴(kuò)大為整個(gè)無錫市區(qū)（除江陰、宜興），惠及人群更為廣泛，可以一換多，本次依然是5個(gè)樓盤，時(shí)間2024年5月11日~7月31日。

CRIC觀點(diǎn)：“以舊換新”政策有利于促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用。

補(bǔ)貼支持力度加大——

無錫強(qiáng)化青年人才安居支持， 最高5-30萬元的購房補(bǔ)貼；南京建鄴區(qū)發(fā)布鼓勵(lì)人才安居置“鄴”的若干措施，每套房最高獎(jiǎng)勵(lì)不超過100萬元。

CRIC觀點(diǎn)：多城擴(kuò)大購房補(bǔ)貼額度，充分發(fā)揮好市場配置資源的作用，刺激需求釋放。

PART.3

土地市場

部分城市暫停供地，成交規(guī)模明顯回落

5月江蘇省涉宅類土地成交48.94萬㎡，環(huán)比下滑58.47%，部分城市暫停供地，土地市場持續(xù)低位運(yùn)行；成交樓面價(jià)4929元/㎡，環(huán)比下跌23.13%，5月僅揚(yáng)州、鎮(zhèn)江與蘇州有地塊成交，其中鎮(zhèn)江遠(yuǎn)郊地塊占據(jù)主力，因此拉低了江蘇省整體價(jià)格。

5月江蘇省僅3個(gè)城市有宅地成交，其中鎮(zhèn)江成交建面33.20萬方，揚(yáng)州11.69萬方，蘇州4.06萬方；價(jià)格方面，蘇州因地塊處非核心區(qū)，價(jià)格較近一年樓面價(jià)跌幅較大，揚(yáng)州、鎮(zhèn)江價(jià)格保持平穩(wěn)。

PART.4

住宅市場

鹽通等7城上漲，其余城市整體表現(xiàn)不及預(yù)期

24年5月江蘇省新房成交面積143.60萬㎡，環(huán)比上漲16.13%。本月除連云港、鎮(zhèn)江、蘇州、無錫與南京回落外，其它7城成交量環(huán)比均上漲，其中鹽城、南通漲幅最明顯。而6月恰逢房企年中沖刺節(jié)點(diǎn)，加之 517 四部委房地產(chǎn)吹風(fēng)會(huì)后，成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，不過基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢。

24年5月江蘇省住宅均價(jià)19365元/平，環(huán)比微跌0.50%。12個(gè)城市中，雖有11城均價(jià)環(huán)比上漲，但由于蘇北及蘇中城市成交占比的提升，整體均價(jià)略有下調(diào)，而鎮(zhèn)江由于融創(chuàng)銀城·盛唐府項(xiàng)目的集中備案，價(jià)格環(huán)比漲幅最大。

南京：南京24年5月新房市場成交量跌價(jià)升，本月成交33.15萬㎡，環(huán)比下滑1.78%，成交均價(jià)25809元/㎡，環(huán)比上漲2.40%，5月政策端持續(xù)密集發(fā)力，一方面央行購房政策三連發(fā)，力度超出市場預(yù)期，另一方面，南京公積金新“以舊換新”試點(diǎn)、首付比例及房貸利率下調(diào)等，為房地產(chǎn)市場注入強(qiáng)心劑，加速市場流動(dòng)性的恢復(fù)。

蘇南：24年5月蘇南城市中除常州外，其余城市成交量環(huán)比均下跌，市場表現(xiàn)不佳。價(jià)格方面，三城均價(jià)均有不同幅度的上漲，其中常州漲幅最大；蘇錫常三城整體成交規(guī)模仍延續(xù)筑底行情。

蘇中：5月蘇中各城市市場表現(xiàn)漲跌不一，鎮(zhèn)江成交量環(huán)比呈現(xiàn)一定跌幅，整體市場韌性不足，市場需求量保持低位，通揚(yáng)泰三城環(huán)比均有不同程度上漲，其中泰州主力成交項(xiàng)目以價(jià)換量，成效顯著，成交量環(huán)比漲幅超5成，成交均價(jià)環(huán)比呈現(xiàn)一定降幅。

蘇北：5月蘇北市場中核心城市僅連云港成交表現(xiàn)呈現(xiàn)下降趨勢，樓市下行期間，市場客戶量不足，而鹽城因上月基數(shù)較低，本月成交量環(huán)比上漲最明顯。價(jià)格方面，各城市均因主力項(xiàng)目的集中備案而被拉高。

PART.5

需求結(jié)構(gòu)

剛改及改善市場需求恒定，高改溢價(jià)能力更強(qiáng)

90-144㎡產(chǎn)品在各城市區(qū)域中占比最高且占比穩(wěn)定在6-7成，其中蘇中及蘇北90-144㎡產(chǎn)品占比達(dá)到70%及以上，剛改及改善類產(chǎn)品為目前市場主力需求且需求相對(duì)穩(wěn)定。從各面積段的價(jià)格來看，南京及蘇南等高能級(jí)城市的溢價(jià)能力更高，尤以180㎡以上高端改善類產(chǎn)品最突出。

PART.6

開盤監(jiān)測

房企推盤積極性均不高，受市場影響去化率下跌

2024年5月江蘇省新房總推盤量2809套，環(huán)比增加77.90%。本月僅南京、蘇州、徐州、無錫、常州、揚(yáng)州與連云港7個(gè)城市有推新，其余城市推盤量掛零，房企仍以去化原有庫存為主。去化率方面，本月江蘇省整體去化率12%，環(huán)比下滑7個(gè)百分點(diǎn)。

PART.7

房企動(dòng)態(tài)

標(biāo)桿房企占據(jù)TOP3，TOP10房企市占率達(dá)33%

保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)及招商蛇口穩(wěn)居前三位；從市占率來看，TOP10房企累計(jì)市占率達(dá)33%；從入榜門檻來看， TOP3房企入榜門檻超85億元，TOP10房企入榜門檻突破30億元。

注：本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場，供參考。

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