壹

◎ 文 / 克而瑞研究中心

2024年上半年，房地產(chǎn)政策主基調(diào)延續(xù)寬松，4月政治局會(huì)議以來(lái)，政策側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“去庫(kù)存”。居民信貸政策迎來(lái)史詩(shī)級(jí)利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限。房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立并加速推進(jìn)，白名單項(xiàng)目已獲批近萬(wàn)億融資額度。央行推出再貸款工具支持地方國(guó)資收儲(chǔ)存量商品房，各地推進(jìn)住房“以舊換新”。上半年地方222省市341次政策寬松，購(gòu)房限制性政策持續(xù)松綁，財(cái)稅端購(gòu)房激勵(lì)政策批量發(fā)布。

展望未來(lái)，中央層面將拓寬思路，推出更多去庫(kù)存政策舉措，例如引入專(zhuān)項(xiàng)債作為地方回收閑置土地的資金支持，再比如減免契稅、增值稅、個(gè)稅等各類(lèi)涉房交易稅費(fèi)促進(jìn)住房消費(fèi)，另一方面，著力推動(dòng)再貸款、白名單等已出臺(tái)政策落地見(jiàn)效。地方層面，北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線城市調(diào)控政策還有顯著的松綁空間，其他城市需求端政策重心將由解綁交易限制逐漸轉(zhuǎn)向加碼購(gòu)房激勵(lì)政策，供給端，放松容積率、備案價(jià)格、預(yù)售資金留存比例等限制，多措并舉鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅供給，以需定購(gòu)?fù)七M(jìn)收購(gòu)存量住房用作保障性住房，進(jìn)而完善“市場(chǎng)+保障”供應(yīng)體系。

總結(jié)

01

中央政策基調(diào)保持寬松，側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“去庫(kù)存”（略）

02

居民信貸政策史詩(shī)級(jí)松綁，首付比例低至15%、取消房貸利率下限

上半年，央行、金監(jiān)總局等部門(mén)持續(xù)推出多項(xiàng)金融舉措，下調(diào)最低首付比旨在降低購(gòu)房門(mén)檻，取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率、LPR降息等，意在減輕居民按揭負(fù)擔(dān)。

第一，下調(diào)最低首付比例至首套15%、二套25%。5月17日，央行將首套、二套房首付比例下限再下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后分別為15%、25%。此后據(jù)統(tǒng)計(jì)，山東、福建、河南等超22個(gè)省份已經(jīng)落地執(zhí)行，全國(guó)超過(guò)200個(gè)城市15%首套房最低首付比例。

第二，取消房貸利率政策下限。此前全國(guó)首套房貸款利率下限為L(zhǎng)PR-20BP，二套房為L(zhǎng)PR+20BP，5月17日以后，不再設(shè)置全國(guó)層面首套房和二套房貸款利率政策下限。截至目前，全國(guó)超250城已取消房貸利率下限。國(guó)家金監(jiān)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月份首套房貸平均利率3.45%，二套房貸平均利率3.9%，分別比上年同期下降0.55和1個(gè)百分點(diǎn)。

第三，公積金貸款利率下調(diào)25BP。調(diào)整后，首套房公積金貸款利率為5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公積金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。

第四，5年期LPR利率下調(diào)25BP。2月20日，央行公布1年期LPR為3.45%，上次為3.45%；5年期以上LPR為3.95%，上次為4.2%。此次降息的節(jié)點(diǎn)基本符合市場(chǎng)預(yù)期，但降息幅度遠(yuǎn)超預(yù)期，25個(gè)基點(diǎn)的降幅創(chuàng)創(chuàng)LPR機(jī)制設(shè)立以來(lái)之最。作為利率錨的5年期LPR下調(diào)將直接帶動(dòng)房貸利率下行，對(duì)于新增按揭貸款者而言可以有效減少月供和利息支出，對(duì)于存量房貸而言，利率也將在重新定價(jià)日調(diào)整，有利于減負(fù)擔(dān)、促消費(fèi)。

值得一提的是，隨著居民住房信貸政策的全方位松綁，一些地方出現(xiàn)了首付折上折、5年零月供、先息后本、高評(píng)高貸等非常規(guī)操作。比如膠州家庭首套房首付可以先交50%，剩下的50%緩交1-2年，首付比例低至7.5%，再比如成都和昆明部分項(xiàng)目和商業(yè)銀行推出了“先息后本”政策，前期僅需償還當(dāng)月利息，后期剩余本金按常規(guī)等額本金或等額本息方式還款。

03

融資協(xié)調(diào)機(jī)制加速推進(jìn)，3808個(gè)白名單項(xiàng)目獲批融資額度9417億元（略）

04

存量房收儲(chǔ)擴(kuò)圍并設(shè)5000億再貸款支持，75城鼓勵(lì)住房“以舊換新”

5月17日，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企收儲(chǔ)存量房。再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對(duì)象包括國(guó)開(kāi)行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等21家全國(guó)性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。城市政府選定地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，該國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購(gòu)后迅速配售或租賃。

6月12日，央行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，提出要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立工作專(zhuān)班，地方政府在權(quán)限內(nèi)給予適當(dāng)?shù)恼咧С?，降低?shí)施主體經(jīng)營(yíng)成本。對(duì)于有意愿的城市政府，央行建議確定1~2家具有較強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力的地方國(guó)企作為收購(gòu)主體，建立項(xiàng)目篩選、購(gòu)買(mǎi)和分配等環(huán)節(jié)制度，嚴(yán)格規(guī)范化運(yùn)營(yíng)，在地方權(quán)限內(nèi)安排適當(dāng)?shù)呢?cái)稅政策支持，動(dòng)態(tài)掌握保障性住房配售和配租的需求，指導(dǎo)收購(gòu)主體市場(chǎng)化選擇收購(gòu)對(duì)象和合作銀行，此外，加強(qiáng)對(duì)收購(gòu)主體貸款資金和房企出售所得資金的用途監(jiān)管，督促其遵循法律規(guī)定和協(xié)議約定。

6月20日，住建部會(huì)議明確存量房收儲(chǔ)支持范圍擴(kuò)大至縣級(jí)市。住建部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，市縣要細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求，做到收購(gòu)主體規(guī)范、收購(gòu)過(guò)程規(guī)范、配售配租規(guī)范，做到收購(gòu)的已建成存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適。

地方層面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，政府收儲(chǔ)存量住房模式已在全國(guó)至少23個(gè)重點(diǎn)城市落地，比如鄭州宣布，將通過(guò)城市發(fā)展集團(tuán)收購(gòu)二手房5000套，杭州市臨安區(qū)也發(fā)布存量房收儲(chǔ)公告，決定收購(gòu)1萬(wàn)平方米房源，用作公共租賃住房，廣州增城區(qū)擬公開(kāi)購(gòu)買(mǎi)2.07萬(wàn)平方米商品房作為廣汕鐵路項(xiàng)目的安置房，房源交易單價(jià)原則上為“土地成本+建安成本”。

此外，與政府收儲(chǔ)去庫(kù)存目的相類(lèi)似，至少75個(gè)城市推出住房“以舊換新”政策，操作模式主要有以下幾種：第一種，代售模式，最為常見(jiàn)，已在上海、深圳等40個(gè)城市推行。即房企、中介、購(gòu)房者簽訂新房認(rèn)購(gòu)和二手房?jī)?yōu)先賣(mài)協(xié)議，如果在約定周期內(nèi)二手房成功售出，則新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議生效，反之則協(xié)議失效，購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

第二種，舊房換購(gòu)模式，南京、鄭州等20城已落地。通常有政府平臺(tái)、新房開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、住房管理部門(mén)四方參與。流程為先由購(gòu)房者選定意向新房，再由評(píng)估機(jī)構(gòu)完成舊房?jī)r(jià)值評(píng)估，之后由住房管理部門(mén)完成對(duì)存量住房抵押擔(dān)保情況的初審，并簽訂四方換新協(xié)議，而后由平臺(tái)公司收購(gòu)存量住房，同時(shí)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂新房買(mǎi)賣(mài)合同，最后再完成一系列登記交接手續(xù)。

第三種，發(fā)放換新補(bǔ)貼，沈陽(yáng)、蘇州等13城實(shí)行。也就是出售舊房并購(gòu)買(mǎi)新房，可以獲得相應(yīng)財(cái)政補(bǔ)貼。補(bǔ)貼計(jì)量方式主要有3種：一是稅費(fèi)補(bǔ)貼，比如常熟按購(gòu)房時(shí)段補(bǔ)貼50%-80%的契稅，再比如襄陽(yáng)對(duì)已繳增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1.5%給予補(bǔ)貼；二是按新房面積補(bǔ)貼，比如沈陽(yáng)補(bǔ)貼100元/平方米；三是按套補(bǔ)貼，比如中山不論面積、地段，每套補(bǔ)貼2000元電子消費(fèi)券。

第四種，“舊轉(zhuǎn)?！保烧貞c首創(chuàng)。即國(guó)資統(tǒng)租存量房源用于保障性住房運(yùn)營(yíng)，和換購(gòu)模式不同，“舊轉(zhuǎn)?！辈⒉毁I(mǎi)斷舊房所有權(quán)，而是一次性支付5-10年的租金，對(duì)于房源的要求也不低，比如肇慶規(guī)定房源面積以40-70平為主、不超過(guò)90平方米，優(yōu)先考慮樓齡較短的房屋。

05

上半年222省市341次地方政策寬松，全國(guó)僅6地還在限購(gòu)

2024年上半年，地方購(gòu)房限制性政策持續(xù)松綁，全國(guó)僅剩余北上廣深津及海南省6地仍在執(zhí)行住房限購(gòu)，財(cái)稅端購(gòu)房激勵(lì)政策批量發(fā)布，購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、以舊換新等政策力度范圍持續(xù)加大。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，全國(guó)至少222個(gè)省市341次出臺(tái)寬松及激勵(lì)性購(gòu)房政策，頻次同比增長(zhǎng)71%，但與2023年下半年相比下降24%。

聚焦需求端政策內(nèi)容，主要包括以下幾方面：第一，北上廣深等22城放松限購(gòu)，例如上海非滬籍居民購(gòu)房社保年限由5年降為3年，外圍地區(qū)降至1-2年，允許非滬籍單身人士購(gòu)買(mǎi)外環(huán)外新房和全域二手房，放松贈(zèng)與、離異等限購(gòu)政策。第二，北上廣深等62省市放松限貸，比如深圳將最低首付比由首套30%、二套40%分別調(diào)降至20%、30%，青島、蘇州等將首套認(rèn)定范圍縮小至區(qū)；第三，沈陽(yáng)、大理等10城放松限價(jià)，比如沈陽(yáng)明確不再實(shí)施新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo)，大理實(shí)行商品房“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”管理，回歸其商品屬性；第四，惠州、珠海等7城放松限售，珠海等全面解除限售；第五，上海、廣州等154省市放松公積金貸款，比如廣州允許提取公積金付首付，上海公積金貸款額度上調(diào)至個(gè)人80萬(wàn)、家庭160萬(wàn)；第六，杭州、重慶等7城減免交易稅費(fèi)，杭州個(gè)人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年，不再要求“唯一住房”；第七，上海、蘇州等111城發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼，比如上海出售外環(huán)內(nèi)70以下高房齡唯一住房，再購(gòu)買(mǎi)外環(huán)外新房可享受2-3萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，杭州臨平區(qū)購(gòu)房分檔補(bǔ)貼30%-50%契稅；第八，杭州、南京等9城放松落戶，南京、合肥等實(shí)行購(gòu)房即可落戶。

展望

06

中央：推動(dòng)再貸款、白名單等落地見(jiàn)效，更多去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策可期（略）

07

地方：一線繼續(xù)松綁、二三線加碼刺激，供給需求兩側(cè)發(fā)力穩(wěn)市場(chǎng)

目前，全國(guó)絕大多數(shù)二三線城市已經(jīng)全面放開(kāi)住房交易限制，可以預(yù)見(jiàn)的是，尚未取消限購(gòu)的天津、海南大概率也將跟進(jìn)解綁，北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線城市調(diào)控政策還有顯著的松綁空間，尤其是北京，5.17至今政策暫未調(diào)整，未來(lái)限購(gòu)區(qū)域范圍、非京籍購(gòu)房社保要求、首付比例、房貸利率下限、多孩套數(shù)認(rèn)定等方面政策有望優(yōu)化。其他城市需求端政策重心將由解綁交易限制逐漸轉(zhuǎn)向加碼購(gòu)房激勵(lì)政策，加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度、減免住房交易稅費(fèi)、推行房票安置、真金白銀支持“以舊換新”等都是可選項(xiàng)。

供給端，完善“保障+市場(chǎng)”體系建設(shè)，市場(chǎng)層面，引導(dǎo)鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，比如放開(kāi)郊區(qū)供地1.0容積率限制，優(yōu)化架空層、陽(yáng)臺(tái)等空間以及社區(qū)公共配套設(shè)施的指標(biāo)計(jì)算規(guī)則，適度調(diào)降高品質(zhì)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管留存比例，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，不再實(shí)施新房?jī)r(jià)格指導(dǎo)。保障層面，以需定購(gòu)?fù)七M(jìn)收購(gòu)存量住房用作保障性住房，合理確定收購(gòu)商品房戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)，用好再貸款資金支持，加強(qiáng)對(duì)收購(gòu)主體貸款資金和房企出售所得資金用途監(jiān)管。

本文為《2024上半年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望：政策篇》刪減版
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