我是紫沐，這是我第405篇日記。

有粉絲問我，有沒有廣州樓市板塊排名。

說實話，我沒做過這東西，現(xiàn)在這環(huán)境也不需要這東西。

但可以和大家聊聊，我對各個板塊的最新看法，這樣更客觀。

先是珠金琶。

如果要給珠金琶排名，那肯定是珠城＞琶洲＞金融城。

我兩年前就是這么排的，現(xiàn)在也一樣。

這里面的關(guān)鍵指標，是產(chǎn)業(yè)數(shù)量和質(zhì)量。

注意，這里指的不是規(guī)劃，是基本面。

很多人覺得經(jīng)濟萎靡是暫時的，過段時間就能恢復(fù)以前兩位數(shù)的增長。

我沒這么樂觀，我覺得經(jīng)濟能回到5%的增速就很不錯了。

板塊的招商引資會越來越難，所以基本面遠比規(guī)劃重要。

珠城的產(chǎn)業(yè)基本面，毫無疑問是斷檔式領(lǐng)先。

琶洲西區(qū)的電商總部，也是肉眼可見在成熟。

唯有金融城，這板塊的發(fā)展歷史太過坎坷。

如果按最初的規(guī)劃，金融城的產(chǎn)業(yè)布局非常強。

用通俗一點的說法，很多現(xiàn)在位于琶洲的大企，原本是打算放在金融城的。

只可惜金融城出師不利，發(fā)展中斷了5年，資源都被琶洲拿走了。

導(dǎo)致現(xiàn)在的金融城，城市界面是慢慢發(fā)展起來了。

但規(guī)劃產(chǎn)業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量，對比當初滑坡明顯。

以這樣的產(chǎn)業(yè)布局，做不了城市的頭部板塊。

所以如果你是想購置終極資產(chǎn)，我建議還是聚焦珠城和琶洲。

金融城的板塊強度，還配不上廣州第一檔。

接下來看看天河公園、天河北、匯景和華景。

這里面，我最看好的是天河公園。

被珠城和金融城環(huán)繞，加上稀缺的環(huán)境資源和三地鐵交匯的通勤優(yōu)勢，在廣州很能打。

在金融城徹底成熟之前，我覺得它能排廣州第三。

至于天河北，雖然是曾經(jīng)的CBD，但基本沒有重回巔峰的可能。

它太老了。

由于開發(fā)時間早，里面的產(chǎn)品，包括標桿產(chǎn)品，放到現(xiàn)在也很難下手。

只能靠著學(xué)位和配套，在苦苦支撐。

事實上過去幾年，天河北的購買力一直被虹吸。

想改善環(huán)境的，會置換到天河公園。

重視教育的，也有不少去了華景新城。

所以你能看到這輪房價回調(diào)，天河北是跌得最慘的板塊之一。

匯景呢，它很特別。

單論環(huán)境，匯景環(huán)境特別好，曾經(jīng)是很多老錢的改善首選。

這幾年在學(xué)位和配套上，也有明顯的進步，居住體驗是在變好的。

但它地理位置有硬傷，被廣園快速給分割了。

這讓匯景變成一個更偏向內(nèi)部流通的市場。

匯景業(yè)主喜歡做內(nèi)部置換，但外部買家，對匯景不會太感冒。

在價位上，和這幾個板塊同級別的，還有越秀、海珠西和白云新城。

越秀和海珠西有點像，都是配套成熟，但沒什么想象力。

它們不缺接盤俠，但不足以支撐房價高歌猛進。

白云新城也有自己的特殊之處，它是白云最TOP的板塊。

而且我覺得，未來白云不會有超越白云新城的板塊。

所以它也不缺接盤俠，是白云最頂級地緣性購買力的終極目標。

但整體購買力數(shù)量還是太少了。

特別這幾年小老板不好做，白云新城的房價也不太好看。

上述這些板塊，還有個共同點，就是分化特別明顯。

比如天河公園，能打的基本就熹園和天逸。

天河北就是峻林，海珠西就是光大，越秀就是靠近珠城的楊箕一帶標桿。

其他的老破小和老破大，和廣州大部分房子一樣，基本喪失了金融屬性。

后續(xù)很容易被廣州的新規(guī)新盤沖擊。

這是你在入手之前，必須清楚的一個點。

接下來到近郊板塊。

先聊聊大家最關(guān)心的老黃埔和萬博。

雖然這兩地方都有完善的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，但我覺得期待值不用太高。

還是那句話，未來招商引資的難度和以前不是一個級別。

以前的板塊規(guī)劃，都會把產(chǎn)業(yè)布局提前談好。

像珠城和琶洲，建城市界面的時候，就已經(jīng)談好會有哪些產(chǎn)業(yè)進駐了。

但現(xiàn)在的板塊規(guī)劃，沒有這東西。

城市界面建好了，寫字樓建好了，能吸引來多少產(chǎn)業(yè)，規(guī)模如何，都得靠地區(qū)操盤手自己爭取。

這種情況下，能兌現(xiàn)規(guī)劃的一半水平，就已經(jīng)很了不起。

所以不管老黃埔還是萬博，新荔灣（白鵝潭-芳村）還是科學(xué)城，你把它們當?shù)鼐壭运蔷涂梢粤恕?/p>

老黃埔由于石化的存在，注定不能打環(huán)境牌。

它要么打通勤牌，發(fā)揮靠近天河的優(yōu)勢。

要么打?qū)W位牌，獲取家長的關(guān)注度。

所以保利中央公館，明明是新規(guī)盤，也有性價比，為什么賣得不太好？

就是通勤和學(xué)位這兩個點，拉跨了。

換個角度，像城光這種優(yōu)勢契合老黃埔的樓盤，控制入手價在5萬以下，未來流通性會挺不錯。

萬博和老黃埔不一樣。

它的城市界面和配套都更好，自住舒適度更高。

但萬博這幾年都有個問題，就是溢價。

從萬博和樾府開始，新盤定價明顯過高了。

所以過去兩年不管你是買和樾府，還是耀盛新世界和瑞麓府，到現(xiàn)在肯定是虧的。

萬博城一出來，4字頭打價格戰(zhàn)，1萬套存貨，水分都擠出來了。

而且萬博城的價格，我覺得會越往后越低，這兩年的萬博新業(yè)主，還得站崗一段時間。

至于更遠郊的板塊，什么知識城、黃埔新城，我覺得就沒啥分析必要，懂得都懂。

各個板塊更具體的分析，以前也都有寫過，可以翻一下歷史文章。

現(xiàn)階段廣州買房，我覺得與其關(guān)注什么排名，不如多考慮適配性。

買房的邏輯順序，應(yīng)該是先梳理清楚自己的需求，確認自己想通過這次買房解決什么問題。

然后，再去市場上做篩選、做匹配。

買房策略沒有標準答案，因為每個人的籌碼和需求都不一樣。

要學(xué)會自己定制。

或者找有經(jīng)驗的人定制。