最近，“存量房貸降息”的消息不脛而走，甚至撩出了一波地產(chǎn)股行情。

其實，呼吁“存量房降息”的呼聲一直很高，不能說此前沒有一點回應(yīng)，但也只是“意思意思”，回應(yīng)了一點點。

01

2023年的8月31日晚，央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)過一個降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知。

通知規(guī)定，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

應(yīng)該怎么評價呢？“苦一苦客戶”和“苦一苦銀行”的二選一，終究還是站了銀行。

圖/圖蟲創(chuàng)意

通知開了“可以協(xié)商”的口子，但是不能跨行轉(zhuǎn)貸，只能和承貸金融機構(gòu)申請。降不降、降多少，最終決定權(quán)在承貸金融機構(gòu)，妥妥的“優(yōu)勢在我”。

不僅如此，還很貼心地托了個底——不準(zhǔn)降到買房時的政策利率下限。結(jié)果是新房按揭的平均利率降到了“3字頭”，2019—2023年搭上“樓市末班車”的存量房貸還是“4字頭”。

站在銀行的角度看，政策效果很好，只降了一點點，不傷筋動骨，吃嘛嘛香。

站在存量房貸客戶的角度看，也是波瀾不驚——還不起的還是還不起，不想還的還是不想還。

還不起房貸的，“還”房子。據(jù)中指研究院發(fā)布監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，全國法拍房市場掛拍房源數(shù)達(dá)21.9萬套，僅1月份就掛拍10.04萬套，同比增長了48.2%。

不想還的，提前還貸。全國多個房地產(chǎn)熱點城市，辦理提前還貸的“熱情高漲”，預(yù)約排到了兩個月以上。8月30日，中國人民銀行發(fā)布《2024年二季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》數(shù)據(jù)顯示，2024年二季度末，個人住房貸款余額37.79萬億元，同比下降2.1%。

金融機構(gòu)是吃到嘴里的肉不肯吐出來，可是，存量房貸客戶也不肯“坐以待斃”，“還你房子”的“武斷”和“提前還款”的“文斷”一起上，竭盡所能地逃離被套的命運。意思意思降了那么一點點存量房貸利率，并沒有打破僵局。

02

存量房貸利率政策改革號稱“市場化改革”，卻連隨行就市都做不到。

2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR下降7次，從4.85%降至4.20%。一通操作猛如虎，年均降幅0.12%。

2019年至今，中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了多少變化，可是存量房貸利率的“市場化利率”歲月靜好，根本沒有發(fā)揮市場機制的調(diào)節(jié)作用。這可不是“市場失靈”，而是“政策失靈”。

金融機構(gòu)很篤定，房產(chǎn)占中國家庭資產(chǎn)的80%，是掏空“六個錢包”的命根子，所以政策設(shè)計很霸道。政策保駕護(hù)航下，牢牢握住定價權(quán)，吃定了存量房貸的既得利益。

圖/視頻截圖

可是，天下沒有免費的午餐，違反市場規(guī)律的單邊受益，卻讓經(jīng)濟(jì)付出不小的代價。

“苦一苦銀行客戶”，也苦了經(jīng)濟(jì)。首當(dāng)其沖的是消費。房貸壓力持續(xù)增加，消費能力持續(xù)下降。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1—11月，全國居民消費價格“跌跌不休”。除了7—9月的暑期窗口，環(huán)比、同比幾乎全負(fù)。今年上半年，同比算是穩(wěn)住了，但是環(huán)比依然不樂觀。

經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的四大一線，消費形勢更不樂觀。

國統(tǒng)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2024年6月，北上廣深的社零同比增速比5月分別大幅下滑了12.8%、11%、10.2%、3.2%，至-6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%。

四大一線的居民既是消費的主力，也是房貸的主力。魚和熊掌之間，他們選擇了“熊”。

“苦一苦客戶”的結(jié)果無非是百姓節(jié)衣縮食。都節(jié)衣縮食了，又談何“提振消費”呢？消費都要打折扣了，又談何投資？

03

存量房貸利率逆勢堅挺，不僅擠占了短期的消費力，更改變了市場心態(tài)。

錢是死的，人是活的。既然收入增長預(yù)期消失，金融機構(gòu)不肯“共度時艱”大幅讓利，老百姓就只能防患于未然。

買房顯然是不可能了，買車也得緩緩，大消費讓位給提前還貸。連小錢都得省下來以備不時之需。大消費大省，小消費小省，大量資金退出了流通流域，逃進(jìn)了銀行儲蓄賬戶“保平安”。

錙銖必較、一毛不拔的金融系統(tǒng)更“有錢”了，卻不是如愿以償?shù)負(fù)斓骄蹖毰?，而是被超額存款“撐爆”的風(fēng)險。

央行數(shù)據(jù)顯示，前7個月人民幣存款增加10.66萬億元，其中住戶存款增加8.94萬億元，是存款增加的絕對主力?？墒牵诘淖糍J款僅增加1.25萬億元。

老百姓存了7塊錢，只貸了1塊錢，和銀行的債務(wù)關(guān)系逆轉(zhuǎn)了。輪到銀行欠老百姓債了。銀行不但不能從住戶新增存貸款業(yè)務(wù)中賺到利差，還要以將近1:7的比例倒貼利息。

比較一下2018年上半年的數(shù)據(jù)，可以更好地理解目前的形勢有多逆天。住戶存款增加4.26萬億元，約為今年1到7月份的一半。住戶部門貸款增加3.6萬億元，是今年1到7月份的3倍。

住戶存貸款嚴(yán)重失衡、銀行每個月都要倒貼大量的利息。金融機構(gòu)用存量房貸“拿捏”客戶，遭到了超額存款的“報復(fù)”。

圖/冰川

目前，個人住房貸款余額37.79萬億元，還在源源不斷為銀行創(chuàng)造利潤，還能填補住戶存貸款比失衡的流動性損失?？墒?，能經(jīng)得起多少輪住戶存款的超額增長呢？

或許有人會說，住戶存款增長終究會到頭的?？墒?，老百姓的房貸承受力也是有極限的。一旦存量房貸出現(xiàn)“斷供潮”，整個住戶金融業(yè)務(wù)口秒變流動性黑洞，怎么收拾？

金融機構(gòu)死守存量房利率的既得利益，是硬生生把38萬億的存量房貸打造成了經(jīng)濟(jì)循環(huán)的堵點——堵住了消費力的釋放，給市場信心添堵，經(jīng)濟(jì)循環(huán)不暢的壓力“回旋鏢”，最終反噬金融體系。金融機構(gòu)死守存量房貸的做法，是典型的“搬石砸腳”，其中的教訓(xùn)值得深思。

大幅降低存量房貸利率，紓解民困，勢在必行。隨行就市、惠及民生釋放出來的市場流動性，是直接進(jìn)入經(jīng)濟(jì)循環(huán)的“活錢”，不是強行放水空轉(zhuǎn)的“死錢”可比的。

老百姓手頭寬裕一點，心態(tài)穩(wěn)一點，消費能力強一點，長期持有房產(chǎn)的信心足一點，都是真金白銀的經(jīng)濟(jì)動力。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展“以人為本”不是道德高調(diào)，而是市場經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律。違背市場規(guī)律的過度攫取，逃不過市場的反噬。

不要心存僥幸，抱有“苦一苦客戶”的心理，真金白銀的好政策就是要及時出、大力出，咬牙忍痛也得出。否則，錯過了窗口期，就不好說。