進(jìn)入9月，就意味著離議息會(huì)議不遠(yuǎn)了。

在8月末，美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾就已經(jīng)釋放了號(hào) 稱(chēng)是迄今為止最強(qiáng)的降息信號(hào)——“是時(shí)候調(diào)整政策了。”

2023年7月以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)歷了一輪史無(wú)前例的激進(jìn)加息，政策利率維持在5.25%~5.5%高位。

因此，市場(chǎng)紛紛預(yù)期，美聯(lián)儲(chǔ)將會(huì)開(kāi)啟新一輪降息周期。

有分析人士表示，美聯(lián)儲(chǔ)降息，或是全球央行實(shí)施貨幣寬松政策的一個(gè)開(kāi)始。與其相關(guān)的一系列國(guó)家都可能會(huì)跟進(jìn)降息，這意味著：

全球有望進(jìn)入降息大周期。

與此同時(shí)，中國(guó)早就處于降息周期中。美聯(lián)儲(chǔ)的降息或?qū)⒁l(fā)中國(guó)更大的降息空間。

中信證券預(yù)計(jì)，在降息周期，美國(guó)房?jī)r(jià)還有上漲空間，銷(xiāo)售、投資和開(kāi)工等景氣度應(yīng)有所上升。這對(duì)于包括REITs和房屋營(yíng)建商在內(nèi)的房地產(chǎn)板塊而言都是積極因素。

對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，每一次降息都是利大于弊。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然在溫和復(fù)蘇，新一輪降息能否幫助房地產(chǎn)走出疲弱困境？房企又有哪些機(jī)會(huì)？

01

首先，降息能夠幫助中國(guó)房地產(chǎn)走出困境。

根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律來(lái)預(yù)測(cè)，作為資產(chǎn)保值增值的蓄水池，在降息周期里，房地產(chǎn)行業(yè)是受益最顯著的幾個(gè)行業(yè)之一。

降息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的利好是全方位的：

對(duì)于中國(guó)官方而言，美聯(lián)儲(chǔ)的降息讓中國(guó)政府將會(huì)有更大的政策調(diào)整空間，刺激房地產(chǎn)走出低谷、平穩(wěn)向好。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，顯而易見(jiàn)的好處就是融資成本和難度的降低。

此外，降息帶來(lái)的市場(chǎng)流動(dòng)性會(huì)推高不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格，比如商辦、寫(xiě)字樓等，推高市場(chǎng)需求。

在需求增加和供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定的情況下，商辦寫(xiě)字樓的價(jià)格和租金會(huì)伴隨著降息而出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。對(duì)于持有和運(yùn)營(yíng)這類(lèi)資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商而言顯然是一大利好，比如龍湖、華潤(rùn)等擁有優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)和核心運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)，這些企業(yè)目前的業(yè)績(jī)也證明了這一點(diǎn)。

今年上半年，在上市房企普遍利潤(rùn)承壓的情況下，龍湖作為民營(yíng)房企的代表依然實(shí)現(xiàn)了468.6億元營(yíng)收和58.7億元的歸母凈利潤(rùn)。這其中，經(jīng)營(yíng)性收入功不可沒(méi)，上半年，龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)到131億元，同比增長(zhǎng)了7.6%，對(duì)整體收入的貢獻(xiàn)占比達(dá)到28%，對(duì)核心利潤(rùn)的貢獻(xiàn)提升至80%以上。僅靠商業(yè)收租，龍湖就收獲了53.2億元，同比增長(zhǎng)6%。

龍湖的管理層預(yù)計(jì)，到2028年底，龍湖經(jīng)營(yíng)性收入占比可以過(guò)半，屆時(shí)整個(gè)業(yè)務(wù)都將切換到新發(fā)展模式。

華潤(rùn)置地也有同樣的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，上半年開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為591.3億元，同比增長(zhǎng)8.3%；經(jīng)常性收入合計(jì)200億元，同比增長(zhǎng)9%。利潤(rùn)層面，占總營(yíng)業(yè)額25.3%的經(jīng)常性收入，貢獻(xiàn)了51.4%的核心凈利潤(rùn)，首次超過(guò)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)。

02

降息的影響不僅僅在于宏觀政策，還關(guān)系著普通老百姓。

對(duì)普通人而言，降息意味著存款利息收入的減少與借貸成本的降低。

今年7月22日，中國(guó)人民銀行發(fā)布全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，LPR降息10個(gè)基點(diǎn)，1年期和5年期的LPR分別降到3.35%和3.85%，接著將7天逆回購(gòu)操利率從1.8%調(diào)整為1.7%。7月25日，央行再將中期借貸便利（MLF）下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。

中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行也集體降低存款利率，在調(diào)整后，五年期整存整取年利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，從之前的2%降至1.8%，一年期存款利率也下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，為1.35%，存款利率首次跌破“2%”。

相比之下，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率較上年上升0.07個(gè)百分點(diǎn)至2.03%，創(chuàng)自2019年以來(lái)新高，跑贏當(dāng)前五大行五年期存款利率。還跑贏一年期國(guó)債利率以及基金市場(chǎng)平均收益率。

這意味著，從收益角度來(lái)看，當(dāng)前相比存銀行的利息收益，普通人買(mǎi)房收租或許更具可觀性。

對(duì)于高凈值群體而言，他們也會(huì)從資產(chǎn)保值增值的角度進(jìn)行考慮配置，而降息會(huì)進(jìn)一步刺激他們重新青睞于核心城市的樓市。

顯然，這種結(jié)構(gòu)性的需求將給房地產(chǎn)帶來(lái)結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。

此外，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)潛在住房需求雖然已經(jīng)過(guò)了歷史峰值，但絕對(duì)量的規(guī)模仍然巨大。同時(shí)，在供給端，新房供給量相對(duì)不足。今年住宅新開(kāi)工面積到目前同比再下降24%，按這個(gè)趨勢(shì)全年預(yù)計(jì)5億平米左右，即使是和一些城鎮(zhèn)化已經(jīng)完全成熟的國(guó)家比較，目前的供給水平也是偏低的。

供求關(guān)系的改善，為房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷、重拾向上動(dòng)力提供了條件。

03

那么，處于供給端的開(kāi)發(fā)商們要如何抓住這一波樓市向上的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)？

首先，從關(guān)注都市圈、城市群，關(guān)注核心城市、核心板塊到聚焦租金回報(bào)率，拿地分析要更極致。從拿地前就應(yīng)該制定好銷(xiāo)售策略，否則不要拿地。

其次，當(dāng)前產(chǎn)品要迭代要?jiǎng)?chuàng)新，創(chuàng)造領(lǐng)先于時(shí)代和同行的產(chǎn)品，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

實(shí)際上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深度調(diào)整，整個(gè)行業(yè)都已經(jīng)意識(shí)到了產(chǎn)品主義的重要性。

今年以來(lái)，住建部多次強(qiáng)調(diào)“好房子”建設(shè)，將“好房子”視為人民群眾“安居”的基點(diǎn)，要求系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)建設(shè)，鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)好產(chǎn)品、好材料、好設(shè)備，推動(dòng)多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的“好房子”。

此前，在萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮的只言片語(yǔ)中也透露出一個(gè)觀點(diǎn)，即隨著房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生根本性變化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵要素從過(guò)去的規(guī)模變?yōu)楫a(chǎn)品力和服務(wù)力，也就是給消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)住房。

龍湖也一直致力于打造“好房子”。

今年5月，龍湖發(fā)布了全新產(chǎn)品線“觀萃”。觀萃以業(yè)主的生活半徑為標(biāo)尺去做產(chǎn)品加法，在“好房子”這條新賽道上，極致化打造的符合“好城市（有產(chǎn)業(yè)和配套）、好街區(qū)（超級(jí)界面）、好小區(qū)（功能空間豐富）、好房子（產(chǎn)品品質(zhì)高、創(chuàng)新點(diǎn)多）”標(biāo)準(zhǔn)，有品質(zhì)、有煙火氣、有自然靜氣、有溫?zé)崛饲榈男滦妥^(qū)。截至目前，觀萃產(chǎn)品線已落地北京、上海、成都三城，并有望在三季度內(nèi)迎來(lái)首開(kāi)。

在觀萃之前，龍湖早于2022年底推出了高定新品——御湖境，并于2023年2月，針對(duì)高端改善市場(chǎng)推出藝術(shù)奢宅“云河頌”產(chǎn)品品牌。從2022年至2023年，多地御湖境和云河頌項(xiàng)目屢次打破當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷(xiāo)售紀(jì)錄，實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)，獲得市場(chǎng)和客戶(hù)認(rèn)可。

萬(wàn)科管理層也表示，住房市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大改變，各類(lèi)保租房、人才房為剛需人群解決居住問(wèn)題提供了更多選擇；滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)更高生活品質(zhì)追求的改善型產(chǎn)品占據(jù)了新房市場(chǎng)越來(lái)越重要的地位。

實(shí)際上，對(duì)當(dāng)下的房企而言，在付諸產(chǎn)品實(shí)踐之前，更應(yīng)該轉(zhuǎn)變思維方式，即摒棄造房子的建筑思維，而要轉(zhuǎn)變?yōu)樵旌梅孔拥淖髌匪季S。

當(dāng)下，國(guó)家正在改變對(duì)于房地產(chǎn)的看法，最大的轉(zhuǎn)變是，用政策和行政化手段大力保障低收入人群的剛需產(chǎn)品（各地政府收儲(chǔ)用于保障房），用市場(chǎng)化的手段解決人們對(duì)更高生活品質(zhì)追求的改善型產(chǎn)品（近期一些城市土地出讓規(guī)則的改變）。

只有精研客戶(hù)、了解市場(chǎng)，進(jìn)而迎合市場(chǎng)需求，打造好的作品，如此才能在下一輪降息周期帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇中，轉(zhuǎn)危為安。

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