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作者 | 王澤紅

10月17日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負責(zé)人介紹促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。

倪虹表示，多部門打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩(wěn)，概括起來就是四個取消、四個降低、兩個增加：

四個取消：充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類限制性措施。主要包括限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

四個降低：降低住房公積金貸款利率0.25個百分點；降低首付比例，統(tǒng)一首套、二套房貸最低首付比例到15%；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房稅費負擔(dān)。

兩個增加：一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。據(jù)調(diào)查，全國僅35個大城市待改造規(guī)模就有170萬套，其他城市也有改造需求。全國城市需要改造的危舊房還有50萬套。

二是年底前，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億。所有房地產(chǎn)合格項目都納入“白名單”，應(yīng)進盡進、應(yīng)貸盡貸。

倪虹指出，9月底以來，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續(xù)上升，市場出現(xiàn)了積極的變化。特別是一線城市，10月份以來全線回穩(wěn)?！敖?jīng)過三年不斷調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始筑底。”

一線城市是否出現(xiàn)止跌回穩(wěn)信號？房價是否已經(jīng)筑底，當(dāng)下是合適的買房時機嗎？針對這些熱點問題，搜狐財經(jīng)連線專家了中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓、同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)進行了解讀。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，對標(biāo)國際上成熟的房地產(chǎn)市場，房價從高點到低點，平均降幅是40%，下跌周期大概是五年，前兩年是集中調(diào)整期，后三年屬于陰跌階段。從目前來看，我們（國家）核心城市房價的跌幅，還未達到（40%），現(xiàn)在不是大面積配置房產(chǎn)的時候。

謝逸楓則持相反觀點，他認(rèn)為當(dāng)下房價已經(jīng)調(diào)整到位，在低利潤、低首付、低稅費的情況下，買房就是抄底。如果手頭上有錢，能夠湊到首付的話，他建議別去炒股，買房最合適。

因為買房只需要投入15%至20%的資金，就能撬動100%的資金；而買股票一旦投入就是100%，最關(guān)鍵是股票如果大跌，本金就沒了，房價即使下跌，房子還是你的，而且房價漲跌周期是3至5年，還能漲回來。

以下為連線對話精編

不建議去炒股，當(dāng)下是抄底買房的時機

搜狐財經(jīng)：從目前來看，房價是否已經(jīng)筑底？當(dāng)下是買房的合適時機嗎？

宋紅衛(wèi)：符合我說的那幾個標(biāo)準(zhǔn)的個別項目，我感覺是可以作為資產(chǎn)配置的。買房第一還是看核心地段，與區(qū)位配套緊密相關(guān)，很多外圍便宜的，不建議作為資產(chǎn)配置的一種方式。

此外，即使在核心區(qū)域，有一些價格調(diào)整到位的房子，更多的可能是存在于二手領(lǐng)域，這部分資產(chǎn)其實是可以入手的。對新房而言，其實是從產(chǎn)品品質(zhì)跟稀缺性上來講。

目前，核心城市的已經(jīng)進入存量市場，不能只看新房，還要看二手房。這些核心城市二手房的數(shù)據(jù)距離高點，房價下跌將近20個點。

從大趨勢來看，對標(biāo)國際上一些成熟的房地產(chǎn)市場，如新加坡、日本東京、美國紐約，他們從高點到低點，平均降幅是40%，下跌周期大概是五年，前兩年是集中調(diào)整期，后三年屬于陰跌階段。

從目前來看，我們核心城市房價的跌幅，現(xiàn)在還沒有完全的達到（40%），當(dāng)然個別資產(chǎn)跌幅已經(jīng)超過這個水平，比如核心區(qū)域的學(xué)區(qū)房，腰斬的也有。

超調(diào)的這部分，可以進行資產(chǎn)配置。但從全部資產(chǎn)來講，并不具備大面積資產(chǎn)配置的原因，一方面是調(diào)整幅度還沒達到；另一方面，從調(diào)整周期上來講，其實國際上這些調(diào)整基本上是4到6年，按照平均五年來看的話，其實我們從2021年到現(xiàn)在，其實也就三年多。

北京、上海和深圳樓市是絕對存量市場，二手房的成交量幾倍于新房。所以，二手房市場的指標(biāo)更具有參考性，以上海為例，二手房成交量今年比去年同期比增長了10%，量是增的，但卻是以價換量的?？梢钥吹?，二手房市場還是處于以價換量的趨勢。

調(diào)整到位的，我感覺是可以作為買房的時間點。

謝逸楓：全國的房價從2022年到現(xiàn)在降了10%左右，一線城市同比降了10%左右，二線城市降了15%，三四線城市降了20%，房價基本上已經(jīng)調(diào)整到位了。

那么這個時候，趁著政府、趁著市場幫你按住房價，現(xiàn)在去買房子就是抄底。按照目前止跌回穩(wěn)的政策調(diào)整趨勢來講，接下來房價上漲的這種預(yù)期會大于下跌的預(yù)期。

如果沒有因為之前的政策調(diào)控，或者說是那些問題壓住它，那么房價可能早就要起飛掉了。所以，在低利潤、低首付、低稅費的情況下，買房就是抄底。

當(dāng)然，這次抄底與2018年和2014年情形不同。因為目前房地產(chǎn)市場所有的風(fēng)險問題都爆發(fā)出來了，所以這次的抄底應(yīng)該叫預(yù)期抄底、信心抄底。簡單說，要相信政府有能力、有魄力讓房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

但是真正能夠抄底的人非常少，原因是很多人買漲不買跌，所以真正想去抄底樓市那是不可能的。原因是房價的最低點無法判斷，但我們要遵循一個邏輯，房地產(chǎn)不可能一直下跌，止跌回穩(wěn)是未來兩三年的一個主旋律。

所以，如果手頭上有錢，能夠湊到首付的話，我不建議去炒股，買房最合適。

因為買房只需要投入15%至20%的資金，就能撬動100%的資金，短期之內(nèi)可能不會比股市的收益好；但是買股票一旦投入就是100%，最關(guān)鍵是股票如果大跌，本金就沒了，房價即使下跌，房子還是你的。

房價漲跌周期一般是3到5年。也就是說，不管你房產(chǎn)怎么跌，3到5年之后都會往回漲，只不過算智能的調(diào)整，可能是相對少。

按照目前的趨勢，跌幅可能會超過三年，一旦止跌回穩(wěn)政策全部落地，那么房價可能就會反彈，所以買房子比買股票更靠譜，買房永遠比炒股更安全。

很多人可能還在糾結(jié)入這要不要抄底，其實我覺得，現(xiàn)在買房子就是抄底。

談房地產(chǎn)觸底回暖為時尚早

搜狐財經(jīng)：發(fā)布會上提到市場出現(xiàn)了積極變化、一線樓市全線回暖，您認(rèn)為這是止跌回穩(wěn)的信號嗎？

宋紅衛(wèi)：房價觸底需要同時具備四個信號：

一是政府要有大力度地救市政策入市，這個其實目前已經(jīng)實現(xiàn)了；

二是政府大力度下場收儲跟救助，出清房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。如果市場風(fēng)險沒出清，很難談止跌回穩(wěn)，最多就是結(jié)構(gòu)性或者點狀回暖。

三是市場成交量逐漸回升。任何一個市場的上升周期，一個是成交量止跌回穩(wěn)，然后成交量的上升帶動價格的這種上升。

就目前來看，十一黃金周之后，上海二手房漲了，但新房并沒有漲。再看30個大中型城市，商品房統(tǒng)計數(shù)據(jù)，新政后與去年同期比，也沒有明顯的一個漲幅，甚至還有幾個點的下降。所以，我認(rèn)為一線城市現(xiàn)在談觸底回暖為時尚早，但可以看到出現(xiàn)了一些回穩(wěn)的勢頭、苗頭或信號。

四是資產(chǎn)投資回報率需達到一定水平。當(dāng)房屋租售比的指標(biāo)，自下而上超過10年期國債收益率水平時，意味著房價已經(jīng)接近底部。但目前來講，國債收益為2點多，而現(xiàn)在一些核心城市的租售比，還達不到這一水平。

但也有一些核心城市老破小超過了這一水平，如上海中山公園區(qū)域的老破小，至少是2.5%。這幾個月，上海的二手房成交，70%是400萬以內(nèi)的，60%是300萬以內(nèi)的，除了是政策放松后釋放了一些剛需需求，也有一部人將其作為一項資產(chǎn)配置方式。

未來，降息是趨勢。最近咨詢我的比較多，他們會選擇核心地段里面，收益率比較穩(wěn)定的的這類老破小，作為一種資產(chǎn)配置方式。

房價觸底，一定要同時具備這四個條件，但第二、三、四個指標(biāo)仍需要持續(xù)性的觀察，成交量的上升，不能看某一天，不能看某幾天，一定要看持續(xù)性的表現(xiàn)。整個市場來講，我感覺現(xiàn)在談回暖還是有點過早。

謝逸楓：一線城市回暖確實是止跌回穩(wěn)的信號，雖然這個信號不是很強烈；第二是民營企業(yè)重返土地市場拿地，也是一種止跌回穩(wěn)的信號；第三是，除了要落實之前的政策之外，未來的房地產(chǎn)政策還會加碼，所以房地產(chǎn)市場未來上漲才是大趨勢，下跌這可能性非常低，不可能永遠下跌。

一線城市會穩(wěn)信號已經(jīng)有了，未來能不能持續(xù)下去，與政策落實有很大關(guān)系。政策層面一定程度上決定了房地產(chǎn)市場的走勢與趨勢，一旦政策的閥門打開，我相信未來房地產(chǎn)市場的是大概率是復(fù)蘇的。