開篇提醒：今晚19:30，娃哥有直播。

本場直播的起源，來自娃哥與一位老友“非洲大狒狒”的夜談。

這場夜談中，我倆碰撞出很多有意思的觀點。

比如，人民其實不需要救市；

比如，量不重要，態(tài)度才重要；

比如，已經(jīng)不需要再討論救不救起來，而要思考微觀層面的“該如何調(diào)整資產(chǎn)策略”……

娃哥將這場對談，總結(jié)成一場直播，好好與你分享！

點擊下方小卡片，預約本場直播！

前些日子，發(fā)布的70城房價中許多城市都漲了。

只是，

有個城市沒漲，在很多人的意料之外。

看一下這個城市過去的表現(xiàn)——

一月份上漲0.2%，增速全國第三；

二月份上漲0.3%，增速全國第二；

三月份上漲0.4%，增速全國第二

當全國大多數(shù)城市在房價方面走下坡路時，這個城市竟然在昂首挺胸地走著上坡路。

沒錯，

他就是西安。

一個在刷數(shù)據(jù)上從來沒服過誰的城市。

不過，

整理完西安過去的數(shù)據(jù)，我發(fā)現(xiàn)這城市是真有點反常吶。

看一看我廢了老大勁整理出來的數(shù)據(jù)。

關(guān)于西安新建商品房銷售價格的部分，

從2023年8月-2024年8月，整整一年的時間里，除了23年10月與24年8月西安商品房銷售價格環(huán)比與上月持平外，其它月份均在上漲。

然而，

過去一年的時候，西安的新房都在漲價。

可偏偏在這時候，西安新房卻降價了。

什么時候？

9月份，西安商品房環(huán)比下降0.6個百分點。

9月底，一系列大會過后，一攬子全國性的政策暗潮涌動。

10月份，頭部市場迅速反應(yīng)，差一點澆滅了大家對國慶節(jié)假日的熱情。

11月，70城房價出爐，頭部市場房價環(huán)比上漲。

反觀西安，新建商品房銷售價格環(huán)比下降0.6%，降幅相比上月未曾收窄半點。

大家伙都不爭氣的時候，偏偏你西安最爭氣；

你明明更該爭把氣的時候，偏偏卻泄了氣。

再把西安的二手房數(shù)據(jù)整理出來——

2023年8月-2024年10月，除了2023年10月外，其余各月的二手房價格環(huán)比均在下跌。

先不說這數(shù)據(jù)難不難看，至少這二手房數(shù)據(jù)它正常吶——

過去這段時間里，有哪個城市敢自信地說一聲：老子的二手房一點都沒跌。

只是……

一二手房的對比之下，西安的新房數(shù)據(jù)就更顯得反?！?/p>

二手房明明一直在跌，你新房卻月月笙歌。

通常情況下，

二手房是整個市場的底，底座不穩(wěn)，新房市場也穩(wěn)不住。

大多數(shù)城市，目前就是這么個狀況，二手不好一手也不好。

然而，西安房地產(chǎn)市場卻像是個精分患者，割裂得不像話！

至此，

你已經(jīng)能明顯感覺到西安的新房市場是反常的。

但是，但是！

當你繼續(xù)深挖，你會更迷茫。

2023年10月-2024年10月，

西安的商品房銷售面積在持續(xù)下降。

去年底，大概有180萬㎡的銷售面積。

最近的兩個月，大約是90-100萬㎡的銷售面積。

銷量基本腰斬。

與此同時，

過去12個月里，有10個月新增供應(yīng)面積超過銷售面積。

簡單的一張圖，我們差不多就把西安新房市場的供求情況特點摸了個大概——

供應(yīng)端，增量源源不斷；

需求端，需求減少，以至于每月成交量均在下降。

由此，全西安市的商品房庫存，以及去化周期在持續(xù)升高——

4月份，全西安商品房庫存量達4114萬㎡，去化周期達29個月；

7月份，全西安商品房庫存量達4174萬㎡，去化周期達33.8個月；

10月份，全西安商品房存量面積達4281萬㎡，去化周期達38個月。

麻了。

西安吶，西安吶，你的新房市場好像是有什么反骨在身上。

二手房價連跌一年，你能以精分的姿態(tài)漲價。

成交量一個月比一個月差，你能不管不顧地往前沖。

可偏偏在大利好面前，

你“啪”一聲掉在了地上。

首先排除房價上漲的可能。

如果是北京、上海、深圳……那么好吧，幾位大哥房價接連幾個月地漲，我相信大哥們的實力。

但是，西安想要走出獨立行情，可能性確實不大。

更何況是建立在二手房步步敗退，成交量月月萎縮下的房價上漲。

這事要是真的，才是真的詭異。

那么，

只能是數(shù)據(jù)統(tǒng)計的問題。

理論上講，

只要西安每個月新房市場的成交都在發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化，那么確實能在房價下跌的行情下統(tǒng)計出成交價上漲的數(shù)據(jù)。

來看，今年1-10月成交面積、成交總價的分布如下。

面積段120㎡以上的房源，占總成交量的64%！

總價在200萬以上的房源，占總成交量的65%！

其中，

西安最主流的面積段竟然是140-144㎡，占總成交量的21%。

200-300萬房源，占總成交的34%。

癥結(jié)找到了。

西安，是座改善大城。

再說幾組數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)一：

今年6月，西安100㎡新房以下成交占20%。

今年10月，100㎡成交占比為12%。

數(shù)據(jù)二：

去年10月份，西安160㎡以上成交占比為16%；

今年10月份，160㎡成交占比為20%。

數(shù)據(jù)三：

7月份西安新盤備案公示價中，僅有5盤均價低于1.8萬/㎡，17盤均價超過2萬/㎡，3盤均價超過3萬/㎡。

此時，西安在售商品房均價僅約為1.7萬/㎡。

西安，還正在往超級改善大城的方向進化。

這就是西安當下的狀況。

新房的單價越來越高，面積越來越大。

去年10月，曲江星河灣一期建面191-323㎡

今年4月，曲江星河灣一期建面拔高到了273.41-397.94㎡。

2021年，高新CID的中天新希望未來印最大戶型164㎡，自稱大平層戶型。

隔壁2023年底拿地的越秀鐵建樽樾，起步面積就達到143㎡，最大面積262㎡

再追溯到一級土拍市場。

你很難想象，在過去艱難的日子里，別的城市土拍成交腰斬，而西安土拍市場小日子依舊過得有滋有味。

2021年，西安住宅總供應(yīng)1695萬㎡；

2022年，1807萬㎡；

2023年，1698萬㎡。

三年的供應(yīng)幾乎沒受市場影響。

這多虧了主城供應(yīng)越來越給力。

2021年，住宅宅地供應(yīng)占總供應(yīng)的45%，西咸占37%。

2023年，主城宅地供應(yīng)比例高達68%，而西咸供應(yīng)比例則降到了20%。

其中，

長安、城南、城東在2021年完全沒有供應(yīng)，23年供應(yīng)量分別達到了555畝、201畝、105畝。

2021年，高新、曲江的供應(yīng)分別為591畝、117畝。2023年，供應(yīng)量達到了1335畝、211畝。

供應(yīng)從無到有，從“1”到“2”，西安主城越賣越瘋。

邊緣板塊供應(yīng)越來越少，主城板塊供應(yīng)越來越多，此消彼減之間，西安市場的樓面均價越來越高。

2021年，西安平均樓面價為5148元/㎡；

2022年，西安平均樓面價跳漲至6078元/㎡；

2023年，西安平均樓面價跳漲至6714元/㎡。

面粉貴了，面包不得不貴。

這就是西安新房的漲價邏輯。

有人又要提問了，

郊區(qū)土地難成交，提高核心土地出讓比例，這個事情幾乎每個城市都在做。

怎么就只有西安的新房一直漲？

要怪，就得怪西安的餅攤得太多太大。

過去，我們曾就說過，西安城市擴容越走越急促——

5年時間，走完了幾倍于過去30年的路。

前30年，西安擴容了大約300平方公里。

2016年-2020年，西安擴容了1300平方米公里。

比如，

高新區(qū)從一期二期，現(xiàn)在已經(jīng)來到三期的絲路科學城和絲路軟件城。

比如，

曲江富人區(qū)發(fā)展出了曲江二期CCBD。

后來，又來了個航天新城，江湖人稱“曲江3.0”。

比如，

規(guī)劃面積159平方公里的沛東新城。

西安二環(huán)內(nèi)近78平方公里，三環(huán)內(nèi)近350平方公里，一個沛東新城快趕得上半個三環(huán)。

當年，159平方公里同步開啟建設(shè)，若是趕上蓬勃發(fā)展的那幾年，或許還能滿懷著希望展望未來，但以當下的眼光再來看這片土地，看著那大片的農(nóng)田、村落，自然會有些惆悵。

更何況，沛東還是西咸新區(qū)離主城最近的新城。

往遠了走，還有四大新城，秦漢新城、沛西新城、涇河新城、空港新城。

要怪，就怪西安這些年仍在高強度出讓土地。

2020年，西安以1058億的土地出讓金，排名全國十二；

2021年，西安以1090億的土地出讓金，排名全國十二；

2022年，西安以1221.50億的土地出讓金，排全國第七名；

2023年，西安以1005.9的土地出讓金，排全國第八；

2024年上半年，西安土地出讓金323.7億，排名全國第四，拉開第五名的成都約130億。

同時，我們又知道了，西安供應(yīng)結(jié)構(gòu)在持續(xù)變化——

從前，集中新區(qū)新城；

現(xiàn)在，集中在主城。

餅越攤越大，平均樓面價自然越攤越薄，于是這基本盤就有了。

那么，

隨著主城供地越來越多，地價越來越高，新房價格自然就不斷上去了。

但是，西安市場的轉(zhuǎn)折點已經(jīng)來了——

今年來，西安主城區(qū)商品房去化周期總體趨勢上升。

2024年初，西安主城區(qū)商品房去化周期為10個月；

2024年10月，去化周期已經(jīng)到了16.5個月。

至此，我們已經(jīng)有了兩個數(shù)據(jù)——

• 西安新房價格連續(xù)兩個月環(huán)比下跌；

• 西安主城新房去化周期持續(xù)增長。

主城區(qū)新房也有麻煩了。

至此，

西安這些年來商品房價格走勢的邏輯已經(jīng)被我們大致默契。

過去，長時間的上漲源自于西安供地結(jié)構(gòu)的變化。

現(xiàn)在，新房價格的環(huán)比下降，是供應(yīng)問題和市場持續(xù)下行的問題，而從更深層次講——

大概還有經(jīng)濟發(fā)展問題。

今年的前八個月，

西安房地產(chǎn)投資增速逆勢上揚，增速達9.3%，創(chuàng)近幾年新高。

但是，

全市固定資產(chǎn)投資同比仍然下降3%。其中，工業(yè)投資增速低至-16%。

至于GDP增速，更是全國倒數(shù)。

綜合目前的情況，用一句話形容現(xiàn)在的西安，那就是：

土地出讓遙遙領(lǐng)先，經(jīng)濟增速前景堪憂。

但是，但是！

曾經(jīng)的西安可不是這樣的。

曾經(jīng)的西安，產(chǎn)業(yè)越搞越好。

鋰電池、新能源、芯片、醫(yī)療設(shè)備……規(guī)模以上工業(yè)增加值增速超過成都和鄭州。

曾經(jīng)的西安，人口流入越來越快。

兩年流入超百萬人，人口增量西北第一。

曾經(jīng)的西安，是招商引資的沃土。

2019年，新登記各類市場同比增長156.48%，新登記各類市場主體戶數(shù)及同比增長率均全國第一。

那些年，華為、騰訊、阿里、京東全來了。

那些年，西安走在一條全方位提升的路上。

而現(xiàn)在，西安得找到回去的路。

最后再留個二維碼。

接下來，

我們又要開始25年全國一二線城市循環(huán)調(diào)研，并且會在每個城市辦線下活動。

我們在調(diào)研時獲得的數(shù)據(jù)，以及對全國各地市場的最新看法都會同步發(fā)在朋友圈。有興趣的，可以掃描二維碼，交個朋友。

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