凝結(jié)了眾多建筑房產(chǎn)一線律師的智慧和思考

總結(jié)了系列疑難案件的辦案流程和解決方法

為在該領(lǐng)域有需求的讀者們答疑解惑

《地產(chǎn)視角 : 房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律實務(wù)》

作者：上海中聯(lián)(貴陽)律師事務(wù)所 編著

ISBN：978-7-5764-1771-5

定價：120元

中國政法大學出版社2024年9月

本書是一部建筑工程、房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律實務(wù)圖書。集合了眾多深耕房地產(chǎn)與建設(shè)工程專業(yè)領(lǐng)域的律師們的專業(yè)文章，包括了法律法規(guī)解讀、司法案例解析、辦案手記、疑難法律問題分析、實務(wù)經(jīng)驗分享等類型，內(nèi)容涵蓋房屋拆遷與征收補償、訴訟執(zhí)行、集體土地、國有土地、工程質(zhì)量及驗收、工程分包轉(zhuǎn)包及實際施工人、工程價款、工程管理、房屋買賣與租賃、房地產(chǎn)開發(fā)、不動產(chǎn)擔保等房地產(chǎn)與建設(shè)工程專業(yè)中的細分領(lǐng)域。本次將這些專業(yè)文章進行分類、整理、修訂并集合成書，凝結(jié)了眾多律師在房建領(lǐng)域?qū)I(yè)的經(jīng)驗與思考，是他們通過長期在房建專業(yè)領(lǐng)域的堅守及耕耘所形成的知識結(jié)晶，希望本書能夠就實務(wù)中房建領(lǐng)域中的各類法律問題為讀者們答疑解惑。

01

作者簡介

薛軍律師，上海中聯(lián)（貴陽）律師事務(wù)所（原貴州君躍律師事務(wù)所）創(chuàng)立人，現(xiàn)為事務(wù)所執(zhí)行委員會主任。薛軍律師擁有超過20年的法律專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，長期為政府及政府職能部門、大型國有企業(yè)、集團公司、民營企業(yè)提供常年法律顧問服務(wù)或?qū)ｍ椃煞?wù)。除專業(yè)法律服務(wù)外，薛軍律師積極投身法治建設(shè)，先后任職黨委、人大、政府法治建設(shè)領(lǐng)域的立法專家、咨詢專家，被貴州省律師協(xié)會授予“全省優(yōu)秀律師”稱號，被貴陽市律師協(xié)會授予了“全市優(yōu)秀律師”稱號，入選了錢伯斯《大中華區(qū)法律指南2022》被評選為“公司/商事（貴州）業(yè)界賢達”。

02

前 言

2021年4月30日，貴州省司法廳作出《準予上海中聯(lián)(貴陽)律師事務(wù)所吸收合并貴州君躍律師事務(wù)所的行政許可決定書》，準許上海中聯(lián)(貴陽)律師事務(wù)所吸收合并貴州君躍律師事務(wù)所。本次吸收合并，是2008年君躍律師事務(wù)所創(chuàng)辦以來，由區(qū)域性綜合型律師事務(wù)所向全國性一體化律師事務(wù)所戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型邁出的重要一步。

君躍律師事務(wù)所自2008年成立以來，立足省內(nèi)，堅持在房地產(chǎn)與建設(shè)工程、公司投資融資、企業(yè)改制并購重組、公司清算、政府合規(guī)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域持續(xù)耕耘，實行運營公司化、業(yè)務(wù)流程化、管理一體化的運行模式，為廣大客戶提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的法律服務(wù)，深得客戶支持與信賴。憑借良好的業(yè)界口碑及出色的執(zhí)業(yè)能力，君躍律師事務(wù)所逐步成長為本地區(qū)較受認可的區(qū)域性綜合型律師事務(wù)所，先后獲評“貴陽市優(yōu)秀律師事務(wù)所”“貴州省優(yōu)秀律師事務(wù)所”“全國優(yōu)秀律師事務(wù)所”“錢伯斯商事第一等律所(貴州)”等多種榮譽稱號。

本次吸收合并君躍律師事務(wù)所的上海中聯(lián)律師事務(wù)所，系由國際評級機構(gòu)錢伯斯認可的中國最好跨國律所聯(lián)盟——中世律所聯(lián)盟多家國內(nèi)成員所共同發(fā)起設(shè)立的全國性一體化律師事務(wù)所，目前已在上海、重慶、廣州、貴陽、成都、昆明、大連、天津、南昌、鄭州、?？?、武漢、蘭州、合肥、西安、南京等國內(nèi)多地設(shè)立分所。通過與霍金路偉等知名國際律所達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，上海中聯(lián)律師事務(wù)所正在成長為一家集合國內(nèi)區(qū)域強所、立足全國一體化布局、面向全球發(fā)展的嶄新的大型綜合律師事務(wù)所。

君躍律師事務(wù)所與上海中聯(lián)(貴陽)律師事務(wù)所吸收合并，是君躍律師事務(wù)所面臨區(qū)域法律服務(wù)市場深刻變化作出的主動變革，是君躍律師事務(wù)所作為中世律所聯(lián)盟成員參與一體化進程作出的慎重決定，是全體君躍人為實現(xiàn)“成就伙伴事業(yè)，讓法律予以人尊嚴”使命初心作出的極富勇氣的選擇。上海中聯(lián)(貴陽)律師事務(wù)所將承繼君躍律師事務(wù)所十余年的探索之路，依托中聯(lián)平臺，深度融合中聯(lián)各地優(yōu)秀兄弟律所的豐富資源與行業(yè)經(jīng)驗，發(fā)揮專業(yè)能力與管理優(yōu)勢，以一體化的知識管理體系及執(zhí)業(yè)標準，延展法律服務(wù)的深度與廣度，持續(xù)為新老客戶和社會各界提供更高質(zhì)量的全方位專業(yè)法律服務(wù)。

上海中聯(lián)（貴陽）律師事務(wù)所始終堅持深耕專業(yè)是律師的立身之本。如在房地產(chǎn)與建設(shè)工程領(lǐng)域，中聯(lián)貴陽的律師們不僅致力于在實務(wù)工作中為客戶解決實際問題，也在工作之余不忘將實務(wù)中的思考、經(jīng)驗、分析、總結(jié)形成文章。2019年起，事務(wù)所公眾號設(shè)立了“地產(chǎn)視角”專欄，集合了在本所深耕房地產(chǎn)與建設(shè)工程專業(yè)領(lǐng)域的律師們在該專欄中撰寫的專業(yè)文章，包括了法律法規(guī)解讀、司法案例解析、辦案手記、疑難法律問題分析、實務(wù)經(jīng)驗分享等類型，內(nèi)容涵蓋房屋拆遷與征收補償、訴訟執(zhí)行、集體土地、國有土地、工程質(zhì)量及驗收、工程分包轉(zhuǎn)包及實際施工人、工程價款、工程管理、房屋買賣與租賃、房地產(chǎn)開發(fā)、不動產(chǎn)擔保等房地產(chǎn)與建設(shè)工程專業(yè)中的細分領(lǐng)域。本次將這些專業(yè)文章進行分類、整理、修訂并集合成書，凝結(jié)了我們多年在房建領(lǐng)域?qū)I(yè)的經(jīng)驗與思考，是我們通過長期在房建專業(yè)領(lǐng)域的堅守及耕耘所形成的知識結(jié)晶，希望本書能夠就實務(wù)中房建領(lǐng)域中的各類法律問題為讀者們答疑解惑，也歡迎讀者們批評斧正、與我們探討交流。

03

目 錄

一、房地產(chǎn)開發(fā)001

實質(zhì)合并破產(chǎn)中的債權(quán)人異議

——以房地產(chǎn)行業(yè)為例的實證研究 | 薛軍陳昱騏熊浩成003

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)背景下：被征收人安置補償權(quán)的類型化研究 |薛軍陳昱騏019

房地產(chǎn)項目分割轉(zhuǎn)讓的合法性問題研究 |田憲鵬035

在建工程轉(zhuǎn)讓法定條件的認定 |王松子037

房地產(chǎn)項目剝離之作價入股 |蔣易宏040

房地產(chǎn)項目剝離之在建工程轉(zhuǎn)讓 |蔣易宏044

房地產(chǎn)項目剝離之公司分立 |蔣易宏048

二、房屋拆遷與征收補償053

承租人在國有土地上房屋征收補償中的主體地位及權(quán)益問題研究 |田憲鵬055

行政機關(guān)行使行政優(yōu)益權(quán)單方面變更、解除拆遷補償協(xié)議相關(guān)問題探析 |王松子058

國有土地上房屋征收及國有土地收回中拆遷補償款墊付等相關(guān)問題初探 |王松子066

國有建設(shè)用地使用權(quán)被查封是否影響政府收回土地 |王松子070

棘手的“危房問題” |姚正超王昵安純073

關(guān)于違章建筑拆遷的法律實務(wù)問題 |羅文君080

三、訴訟執(zhí)行085

首封債權(quán)的優(yōu)先受償 ——以普通債權(quán)為視角 |羅烈相087

“超級優(yōu)先權(quán)” —— 商品房消費者排除執(zhí)行之路的發(fā)展演變 |許濤092

開發(fā)商以解除合同的生效判決排除法院對房屋強制執(zhí)行的例外情況分析 |陳柯蕾097

案外人執(zhí)行異議申請被駁回后的救濟途徑 |田憲鵬102

四、集體土地105

法院按照公平原則調(diào)整家庭承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同價款約定相關(guān)問題探析 |王松子107

新《土地管理法》做了哪些修改？|孫仕祥112

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的規(guī)則供給和法律障礙 |袁貴132

淺談集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市如何助力鄉(xiāng)村振興 |袁貴138

貴陽市補充耕地指標流轉(zhuǎn)相關(guān)問題 |陳學義142

非本村民集體經(jīng)濟組織成員購買宅基地房屋相關(guān)問題探析 |王松子146

集體農(nóng)用地承包合同的效力 |蔣易宏153

社會資本參與耕地占補平衡指標建設(shè)的模式與風險防范 |羅文君159

五、國有土地165

政府優(yōu)惠減免土地出讓價款相關(guān)法律實務(wù)問題探析 |姚正超167

探析與“毛地出讓”有關(guān)的幾個法律問題 |姚正超173

淺談土地一級開發(fā)中的幾個常見問題 |姚正超177

建設(shè)用地被第三人侵占后的救濟途徑 |姚正超181

土地租賃合同終止后，地上新增建筑物的法律處置問題分析 |羅烈相186

國有土地建設(shè)用途變更的程序及擅自變更的法律后果分析 |田憲鵬190

以股權(quán)形式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力及注意事項 |羅文君193

容積率調(diào)整情形下補繳土地出讓金相關(guān)問題探析 |王松子197

政府方無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)相關(guān)問題探析 |王松子203

貴州省《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押二級市場的實施意見》亮點解讀 |王松子211

淺析低效用地掛牌出讓的實踐意義

——對貴陽市土地出讓改革探索的觀察 |王松子217

六、工程質(zhì)量及驗收223

建設(shè)工程缺陷責任期與質(zhì)量保修期辨析及裁判實務(wù) |王賀栗子225

建設(shè)工程質(zhì)量鑒定手記 |蔣易宏231

關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量問題的幾點思考 |姚正超235

《民法典》質(zhì)量標準約定不明處理規(guī)則及其對工程質(zhì)量爭議的影響 |孫仕祥240

建設(shè)工程質(zhì)量問題鑒定申請的相關(guān)注意事項 |羅文君245

關(guān)于商品房竣工驗收備案的幾個法律問題 |姚正超249

建設(shè)工程竣工驗收相關(guān)法律實務(wù)問題探討 |石秀達253

建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收發(fā)包人提前使用后如何主張權(quán)利

——對最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的

解釋（一）》（法釋［2020］25號）第14條理解適用的分析 |王松子260

施工圖設(shè)計文件審查相關(guān)法律實務(wù)問題探討 |石秀達263

七、工程轉(zhuǎn)包分包及實際施工人269

合同效力對“背靠背”條款的影響探討 |黃木蘭271

建設(shè)工程違法轉(zhuǎn)包、分包及掛靠之下工傷責任的承擔與追償 |谷硯虹275

發(fā)包人指定分包的法律風險與防范 |石秀達279

多層轉(zhuǎn)包或違法分包情形下發(fā)包人的責任承擔問題 |孫仕祥284

合伙施工情形下相關(guān)實務(wù)問題探討 |孫仕祥291

與實際施工人相關(guān)的十個實務(wù)問題 |孫仕祥302

有關(guān)借用資質(zhì)實際完成工程建設(shè)施工主體的兩個實務(wù)問題探討

——基于最高人民法院建設(shè)工程司法解釋的規(guī)定 |孫仕祥317

關(guān)于“發(fā)包人在欠付建設(shè)工程價款范圍內(nèi)對實際施工人承擔責任”規(guī)定相關(guān)問題的理解與適用

——結(jié)合貴州省各地中級人民法院相關(guān)裁判案例解讀 |孫仕祥322

實際施工人主張工程款權(quán)利解析 |蔣易宏337

八、工程價款341

政府投資項目代建模式下的結(jié)算困境 |姚正超343

施工過程結(jié)算之實務(wù)分析 |石秀達348

不平衡報價之實務(wù)分析 |石秀達355

關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的幾個問題研究 |袁貴358

從工程造價鑒定意見分析應(yīng)提交的工程證據(jù)材料 |陳學義362

造價鑒定中定額計價與清單計價的聯(lián)系 |陳學義368

工程價款結(jié)算問題淺析（一）

——無效合同的工程價款結(jié)算 |蔣易宏372

工程價款結(jié)算問題淺析（二）

——無效合同的工程價款結(jié)算 |蔣易宏376

建設(shè)工程竣工結(jié)算造價咨詢服務(wù)費中核減費用的承擔主體問題 |田憲鵬380

九、工程管理385

有關(guān)委托代建的幾個實務(wù)問題淺析 |孫仕祥387

逐條解讀《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施項目工程總承包管理辦法》 |田憲鵬393

評標中有效投標不足三個是否應(yīng)當重新招標？|姚正超404

建設(shè)工程項目管理之設(shè)計合同管理 |陳學義407

建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)轉(zhuǎn)移相關(guān)問題探析 |陳柯蕾王松子412

建筑施工企業(yè)印章管理的法律風險及注意事項 |羅文君417

十、房屋買賣與租賃421

住房政策變遷下的歷史遺留問題研究

——以某住房申請案例為分析對象 |黃木蘭423

以一則案例分析房屋認購協(xié)議的性質(zhì)及事實商品房買賣合同關(guān)系的成立 |田憲鵬427

商品房認購協(xié)議被認定為本約合同的標準 |王賀栗子430

商品房預(yù)售合同糾紛中的先履行抗辯權(quán)與不安抗辯權(quán) |羅文君435

房地產(chǎn)開發(fā)商的廣告宣傳是否構(gòu)成要約的司法認定初探 |袁貴438

“麻瓜”買房 |陳柯蕾443

商品房包銷行為的法律性質(zhì)分析 |王賀栗子448

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)合規(guī)實務(wù)探析 |王賀栗子453

商品房包銷模式下包銷商與購房人之間法律關(guān)系的性質(zhì)探析 |孫仕祥458

小投資，高回報？

——產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)品模式淺析 |許濤464

售后包租行為的法律認定及風險防范 |羅文君470

“借名買房”的法律風險及權(quán)屬認定淺析 |許濤473

房地產(chǎn)開發(fā)商因購房者“ 斷供” 行使法定解除權(quán)的潛在風險 |姚正超480

淺析逾期交房導(dǎo)致商品房買賣合同解除的后續(xù)按揭還款責任承擔問題 |申恕丞486

淺析《民法典》施行后城鎮(zhèn)住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問題 |申恕丞492

房屋買賣合同被確認無效后，不動產(chǎn)登記如何處理 |田憲鵬496

購房人以房屋質(zhì)量問題主張空置費的實務(wù)探析 |田憲鵬500

賣方未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證簽訂二手房買賣合同的效力分析 |田憲鵬503

公租房承租權(quán)能否繼承 |田憲鵬506

承租人長期拖欠租金時出租人如何自行收回房屋 |王松子509

十一、不動產(chǎn)擔保513

淺析不動產(chǎn)抵押糾紛案件的訴訟管轄問題 |田憲鵬515

不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得的構(gòu)成要件及認定 |田憲鵬518

淺談以房屋買賣為借款擔保行為的效力認定 |谷硯虹521

淺談房屋抵押權(quán)設(shè)立后進行續(xù)租對抵押權(quán)的影響 |谷硯虹524

劃撥土地使用權(quán)抵押實務(wù)問題探析 |王松子526

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內(nèi)容來源：第五編輯部

編校排版：信息中心

審核簽發(fā)：社辦