房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售尚在修復(fù)之中，但土地市場(chǎng)似乎先行活躍了起來。

2024年最后一天，上海年內(nèi)第八次集中供地收官，共有7宗地塊成交，其中5塊溢價(jià)，最高一塊溢價(jià)近40%，近200億元土地出讓金收入財(cái)政囊中。

兩天之后，北京朱房村兩個(gè)地塊完成出讓，土地出讓金180多億元。更早之前，經(jīng)過300多輪競(jìng)價(jià)，深圳南山區(qū)粵海街道地塊為華潤(rùn)中海聯(lián)合體拿下，總價(jià)高達(dá)185.12億元。

一時(shí)間，土地市場(chǎng)樂觀情緒洋溢。受到這種情緒感染，更多城市的更多地塊正趕在入市的路上。

從2024年四季度開始，土地市場(chǎng)似乎迎來一個(gè)近三年未有的“大年”。

土地市場(chǎng)回暖，固然說明房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)收到了一定效果，但是，現(xiàn)在還不到完全樂觀的時(shí)候。大量土地入市形成的潛在供應(yīng)量，有可能給當(dāng)前仍顯脆弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來負(fù)面影響。

我們?cè)凇丁分幸呀?jīng)寫到過，與強(qiáng)周期時(shí)不同，弱周期中，地王的出現(xiàn)，已經(jīng)難以帶來升值漲價(jià)預(yù)期，失去了對(duì)同區(qū)域在售項(xiàng)目銷售的刺激和拉高作用，“新地王解套老地塊”的規(guī)律已經(jīng)失靈。

沒有“拉抬”，就只?！皻?。舊項(xiàng)目還沒賣完，新項(xiàng)目已然入市，勢(shì)必造成庫(kù)存抬升。弱周期中，房地產(chǎn)喪失增值預(yù)期，增量購(gòu)房需求銳減，支付能力減弱，銷售競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必加劇，競(jìng)相殺價(jià)難以避免，而作為高總價(jià)商品，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)越是激烈，買方越是猶豫，生怕入手之后跌價(jià)。供給與需求相互作用，往往形成負(fù)向循環(huán)。

在一些大型城市，原本存在少數(shù)“藍(lán)海區(qū)域”。由于各方面因素制約，這些區(qū)域供地相對(duì)較少，而公共資源配套較為完善，城市功能較為成熟，在一定程度上可以實(shí)現(xiàn)供給與需求的相對(duì)平衡，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也易于形成良性循環(huán)。

即便在弱周期中，開發(fā)商在這種區(qū)域拿地，只要項(xiàng)目運(yùn)作、產(chǎn)品品質(zhì)、操盤技術(shù)不出大問題，也基本可保盈虧平衡。

不過，隨著供地?zé)崆楹土Χ炔粩嗵岣呒哟螅@樣的區(qū)域正在變少。以某個(gè)城市的此類區(qū)域?yàn)槔ツ晗掳肽暌詠?，該區(qū)域內(nèi)有多宗住宅用地連續(xù)出讓，雖然溢價(jià)率較低，但總價(jià)不低。粗略算來，這些新地塊會(huì)在2025年及以后，新增數(shù)千套房的供應(yīng)量，而此時(shí)，區(qū)域內(nèi)大部分舊項(xiàng)目還沒有賣完。

因此，可以預(yù)期，未來一年多以內(nèi)，這個(gè)原本新房供應(yīng)相對(duì)稀缺的區(qū)域，將迎來一個(gè)供應(yīng)高峰。長(zhǎng)期以來較為平衡的供需關(guān)系，有相對(duì)失衡的可能。昔日的“藍(lán)海”，恐怕要變成“紅?！保痰兑娂t恐怕也不意外。

正是出于對(duì)供需平衡的重視，926中央政治局會(huì)議公報(bào)中明確提出了“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的要求。市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)中，增量從何而來？從土地而來。因此，嚴(yán)控增量，落實(shí)到市場(chǎng)層面，就是要科學(xué)統(tǒng)籌把握供地節(jié)奏、進(jìn)度，充分考慮市場(chǎng)承受力、庫(kù)存，不嚴(yán)控增量，新的存量就會(huì)不斷增加，存量也就難以優(yōu)化。

供需關(guān)系受到的影響還只是一方面。另一方面，一些更為技術(shù)性的因素，也在潛移默化對(duì)買方的預(yù)期產(chǎn)生影響。

近期為了促進(jìn)土地市場(chǎng)成交，很多地方政府在地塊規(guī)劃條件、計(jì)容等方面，給與新成交地塊更優(yōu)惠、更寬松的條件。如公攤面積計(jì)算，產(chǎn)品形態(tài)控制等方面，都更為寬松包容。這的確讓開發(fā)商拿地意愿更為積極，但是，也帶來了“前后產(chǎn)品代差”問題。

比如，同區(qū)域內(nèi)，沒賣完的老項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)規(guī)劃條件從嚴(yán)，因此沒有開放陽(yáng)臺(tái)；但同區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目，因?yàn)橐?guī)劃條件放松，相對(duì)較大面積的陽(yáng)臺(tái)成為標(biāo)配。再比如，老項(xiàng)目的得房率80%多就已經(jīng)很不錯(cuò)，而一些新項(xiàng)目各種操作后，接近100%也并不鮮見。

這就造成同區(qū)域內(nèi)不同時(shí)期的產(chǎn)品，銷售條件完全不同。對(duì)于客戶而言，未來二手房定價(jià)時(shí)，有陽(yáng)臺(tái)和沒有陽(yáng)臺(tái)，得房率80%和100%，都會(huì)有明顯的差別。這是具體而直接的“體感”，是事關(guān)住房“價(jià)值”的重要坐標(biāo)系。

在這樣的情況下，誘發(fā)殺價(jià)，恐難避免。

同時(shí)，這種“代差”又會(huì)對(duì)購(gòu)房者的預(yù)期產(chǎn)生影響。客戶往往會(huì)認(rèn)為，入市越晚的項(xiàng)目，規(guī)劃條件越好，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)的預(yù)期。于是，“現(xiàn)在買，不如等等再買”。

對(duì)此，不少項(xiàng)目的銷售團(tuán)隊(duì)已經(jīng)有了“體感”，蓄客的質(zhì)量在下降，不少意向客戶都有再等等、再看看的心態(tài)，轉(zhuǎn)認(rèn)、轉(zhuǎn)簽的比率已有下降。

這種預(yù)期導(dǎo)致的“購(gòu)買決策推后”，傳導(dǎo)到市場(chǎng)層面，會(huì)進(jìn)一步影響庫(kù)存去化，任其發(fā)展，新供應(yīng)也可能變成“老庫(kù)存”，因?yàn)樗坪跤肋h(yuǎn)都有更好的產(chǎn)品在未來等著。

因此，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”，處理好“增量”與“存量”的關(guān)系十分重要，而土地供應(yīng)是增量閘門所在。這個(gè)關(guān)鍵的閘門，不能想開多大就開多大。

2024年5月，自然資源部曾下發(fā)通知，要求商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。應(yīng)該說，這份通知敏銳地察覺到了房地產(chǎn)供需關(guān)系平衡的問題，針對(duì)性很強(qiáng)。但是，落實(shí)到各城市，應(yīng)該更為細(xì)化，更具科學(xué)性。

例如，有業(yè)內(nèi)人士建議，將區(qū)域市場(chǎng)存量列入供地計(jì)劃的考慮因素，如果某個(gè)區(qū)域市場(chǎng)庫(kù)存過高，去化壓力較大，這個(gè)區(qū)域可暫緩新地塊的供應(yīng)。從而避免踩踏、殺價(jià)等連鎖反應(yīng)發(fā)生，干擾“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

同時(shí)，監(jiān)管部門也應(yīng)充分考慮到規(guī)劃條件、計(jì)容指標(biāo)的延續(xù)性問題，不能為了提高開發(fā)商買地意愿，而對(duì)規(guī)劃條件、計(jì)容指標(biāo)“一放了之”。

此外，從“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量”的角度出發(fā)，地方政府應(yīng)將供地節(jié)奏與地方調(diào)控政策統(tǒng)籌起來考慮。如果有供地高峰預(yù)期形成較大的新增供應(yīng)量，那么，應(yīng)該考慮擴(kuò)容新增需求的問題，通過科學(xué)、精準(zhǔn)、有效的手段，調(diào)整對(duì)樓市需求的制約性、限制性政策，通過釋放新增需求入場(chǎng)，平衡供需關(guān)系。

我們充分理解，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不如預(yù)期，地方政府支出存在巨大壓力。但必須看到，9月底以來形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)來之不易，短時(shí)土地款回籠的快樂，不能替代庫(kù)存增長(zhǎng)的痛苦。

只有“持續(xù)用力”，審慎呵護(hù)供需關(guān)系，才能維護(hù)寶貴的“止跌回穩(wěn)”成果，實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。如果喪失了供需關(guān)系平衡這個(gè)關(guān)鍵基礎(chǔ)，土地市場(chǎng)也會(huì)成為無本之木，無源之水，終究無法維持長(zhǎng)久健康的真正繁榮。

賣地的節(jié)奏，確實(shí)到了該控制一下的時(shí)候了。

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