文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

去年10月底，保利發(fā)展以59億元的價格，包攬拿下廣州海珠區(qū)琶洲南三宗宅地。

拿地主體，是廣東保利城市發(fā)展有限公司（以下簡稱“廣東保利發(fā)展”）。

這三宗地塊，總建面約13.8萬平方米，容積率均為2.5，成交樓面價在4.3萬/平左右（未扣除配建）。

由于緊鄰在一起，三地塊也被外界形象地稱為“琶洲南三兄弟”。

其中，琶洲南區(qū)AH090402號地塊宗地面積32965平方米，AH090403地塊面積17283平方米，AH090404地塊面積16348平方米。

2024年，保利發(fā)展在廣州的土拍市場大展身手。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，其以254億元的拿地金額，排在該城市的首位。

并且，所拿地塊主要集中在“珠金琶”核心板塊。除了琶洲南地塊，保利發(fā)展還先后拿下天河金融城西區(qū)的原南方面粉廠地塊及原絹麻廠地塊。

這些地塊，均因其核心的區(qū)位備受關(guān)注。

琶洲南地塊，雖然位置、周邊配套相比上述兩宗地塊稍弱，但也在迅速推進(jìn)。

近日，琶洲南區(qū)AH090402、AH090403、AH090404地塊建設(shè)項目建筑工程設(shè)計方案獲批后公布。

三宗地塊將打造20棟16層-32層的高層住宅，地塊建筑呈北高南低排列。

當(dāng)中，02地塊（也叫A地塊）打造A1#-A3#、A5#-A11#共10棟高層住宅，17層到32層， A4#則為正門的裙房門樓。

03地塊（也叫B地塊）打造B1#-B3#、B5#-B7#共6棟高層住宅樓，17層到32層。

04地塊（也叫C地塊）打造C1#-C3#、C5#共4棟住宅樓，層高為16層-17層，當(dāng)中C1#又分為兩個單元樓。

另外，04地塊最南端還打造3層幼兒園，為C6#。

這一點跟三個地塊一開始的規(guī)劃有所調(diào)整。根據(jù)去年的出讓信息，幼兒園被要求在02地塊建設(shè)。

當(dāng)時，02地塊的出讓文件這樣顯示：“競得人須按規(guī)劃要求建設(shè)規(guī)劃條件中的幼兒園，驗收合格后無償移交給廣州市海珠區(qū)人民政府指定部門。”

要知道，02地塊是三塊地中綜合素質(zhì)最好的，面積也更大，將幼兒園移到04地塊，開發(fā)商可以更好地利用02地塊，打造出更好的產(chǎn)品。

這三宗地連片開發(fā)，中間被一條“人”字形街區(qū)連接，產(chǎn)品跟此前市場預(yù)測的無異，定位改善。

根據(jù)總平圖，項目大概率為2T2戶，全戶型正南向設(shè)計，還有南北對流雙陽臺。整體北高南低的樓棟布局，保證高層視野和南向采光的同時，也讓整個小區(qū)更具層次和空間美感。

無論從地塊面積看，還是從設(shè)施配套、園林綠化面積看，02地塊無疑是項目最具優(yōu)勢的地塊。該地塊的主出入口設(shè)在東面，規(guī)劃的商業(yè)、公建配套相比另外兩地塊都更多。

03、04地塊的主出入口分別在南側(cè)和北側(cè)，中間只隔了一條路，相互對望。

作為定位改善的產(chǎn)品，總平圖披露了項目設(shè)計上的幾個亮點：

1、小區(qū)A地塊，在正門中央打造了一處地下庭院。這種下沉庭院的設(shè)計，近年來成為改善產(chǎn)品的標(biāo)配。

2、A、B、C三個地塊的小區(qū)內(nèi)部，均設(shè)計了風(fēng)雨連廊，用以連接不同的樓棟。當(dāng)中，A地塊的風(fēng)雨連廊最多，面積也更大。

3、此外，A地塊的西邊，B、C地塊的東邊還打造了景觀構(gòu)架鏤空，提升了整個小區(qū)的園林景觀層次與美感。

此前，據(jù)部分自媒體傳出的消息，保利琶洲南項目合計將提供900多套房源。項目為“天字系”產(chǎn)品，案名傳為保利天奕。

項目首推區(qū)為02地塊（A地塊），280多套，有三個面積段，為約120/140/190平方米的四房，預(yù)計今年3、4月入市。

保利琶洲南項目的最大優(yōu)勢，無疑是地段，其位于琶洲南TOD東側(cè)，現(xiàn)狀是大圍公園，北邊是黃埔涌對望廣交會展館，南邊是新滘路，西邊是赤沙舊改，東邊是科韻路。

目前，琶洲西區(qū)開發(fā)趨于飽和，會展區(qū)基本開發(fā)完畢，東區(qū)又面臨較大的土地權(quán)屬問題，南區(qū)自然而然成為了利好外溢和承接的首站。保利琶洲南項目的優(yōu)勢，也在于此。

不過，琶洲南與琶洲南TOD不同，保利琶洲南地塊雖然地處泛琶洲的區(qū)位，但附近都是尚未開發(fā)的“生地”，附近是村莊，道路也尚未完善，更別說學(xué)校商業(yè)。

周邊配套的兌現(xiàn)，需要一定時日。據(jù)悉，項目周邊的教育、交通、商業(yè)配套已陸續(xù)施工，其連接琶洲南區(qū)與琶洲會展中心的臨時便橋、學(xué)校用地，以及赤沙輸變電遷改工程已開工。

價格方面，目前，項目附近缺乏可參考的對象。其西邊的琶洲南TOD，貝殼找房顯示，均價為13萬/平方米，品越華府住宅均價14萬/平方米。

此前據(jù)部分自媒體預(yù)測，項目首批產(chǎn)品預(yù)計價格在7.5-8.5萬/平方米，190平面積段的戶型產(chǎn)品預(yù)計能到9-10萬/平方米。