我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對你的個(gè)人問題，一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

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會(huì)員

提問

成都目前各版塊的去化周期都縮短了，有些縮短到了12個(gè)月以內(nèi)，但是也有一些還比較長，請問下去化周期的地圖可否看做是樓市晴雨表，短的地方就值得買入，長的地方就要放棄？

房段子解答

常言道：盡信書，則不如無書。

不能一味迷信“去化周期”。

有些人看到業(yè)內(nèi)之作的去化周期地圖，通過此前半年左右的平均成交量來對比取證的庫存量，去化周期是很容易地圖化一目了然。

但也很容易誤導(dǎo)小白。

小白認(rèn)為去化周期越短的，就是越好的板塊，越長的就是越差的區(qū)域。

切不看自己預(yù)算和實(shí)際需求，單純看數(shù)字，而不深究原因，那么就容易走偏。

去化周期短的不一定就真的好，很可能是無房可賣，因?yàn)槌Ｄ隂]有新房供應(yīng)，那這種短又有什么意義呢？

去化周期長也不一定真的就差，也有可能是一些開發(fā)商捂盤，刻意拉高單價(jià)來市場僵持，做時(shí)間的朋友，所以它就真的差嗎？不一定，單純是價(jià)格高而已。

或者有些非迭代半迭代產(chǎn)品，確實(shí)辣眼睛，這種庫存釘子戶常年霸占并影響板塊去化周期，卻并不能一概而論地打死其他真迭代的改善佳作。

當(dāng)然，這里不接受杠，去化周期長肯定存在房多客少的情況，只不過都2025年了，買房再也不能大大咧咧去賭普漲去當(dāng)個(gè)數(shù)據(jù)控，而應(yīng)該多從細(xì)節(jié)化，需求端來評估真實(shí)的匹配度。

會(huì)員提問

你好，我們想自住，兼顧到孩子讀書的帶學(xué)區(qū)，26年讀小學(xué)，我在南二環(huán)，愛人在二江寺地鐵站，目前有一套南湖半島地段套三自住無貸款，現(xiàn)在有首付150，打算買300萬級別的主城學(xué)區(qū)房，如果賣掉自住房，預(yù)算能提高到400萬，到底賣不賣？目前看了棕北站南的一些房子，想法也單獨(dú)私發(fā)給你看看。

房段子解答

是是

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

現(xiàn)在主要還是在考慮兼顧到通勤下的學(xué)區(qū)自住，預(yù)算可高可低，首付150，大概是能夠到三四百的樣子，從方案來說，你們考慮的大方向是沒錯(cuò)的了，看得出來是經(jīng)過了長期的分析和思想斗爭的結(jié)果。但是在買法和賣法上還需要優(yōu)化處理。

1、南湖半島120平的套三自住房，單純來說我并不太看好它的后期走勢，南湖這邊板塊格局不夠大，前面好幾輪行情，別人漲的時(shí)候它不漲，別人降的時(shí)候它降得最快，從未來的走勢來說，估計(jì)也沒有大的漲幅了，遲早還是要處理掉的，除非確實(shí)是有感情在里面無法割舍，后期買房完全沒有預(yù)算壓力，不需要賣這套來降低負(fù)債，或者出售的價(jià)格特別低，已經(jīng)非常不劃算，不如出租的回報(bào)了，那么建議繼續(xù)持有。

這里對應(yīng)你前面說的賣不賣的第三條思路，那就是貸款下?lián)碾u蛋放在一個(gè)籃子里，其實(shí)雞蛋不論是放在哪里，都是有漲有跌的，放在南湖也可能跌，不是分散了就不會(huì)跌，所以和雞蛋無關(guān)。

總的來說，我支持你們在當(dāng)前預(yù)算能力范圍內(nèi)先買一套改善安全自住的房子，可能會(huì)有稍高的杠桿，但是入住安穩(wěn)后，再擇機(jī)看行情稍微回暖后，等到有緣人后再賣掉南湖，提前還貸，這樣絲滑過渡下來，就很完美。

2、說回來看二手房的買法。棕北這邊屬于武侯，其實(shí)學(xué)區(qū)實(shí)力還是很不錯(cuò)的，但是加上學(xué)區(qū)房概念后，棕北明顯比不過站南，站南這邊有高九加持，從學(xué)區(qū)的實(shí)用性(主要看初高中）和學(xué)區(qū)房的保值性來說，我個(gè)人比較偏向站南。

保利中心以前領(lǐng)館還在的時(shí)候很不錯(cuò)，但是也出現(xiàn)了老化，130平的套三雙衛(wèi)，估計(jì)三百二三吧，小套三單衛(wèi)也用不了270萬，也在垮，說明價(jià)值認(rèn)可度不算高，但周邊老樓盤居多，而且是超高層，未來的價(jià)值可能還會(huì)下行。

望江蘭庭房齡、位置以及學(xué)區(qū)還是不錯(cuò)，但是套三單衛(wèi)和套二，都不是你們最終的結(jié)果，實(shí)用性不強(qiáng)。

桐梓林一號價(jià)格比較堅(jiān)挺，主要是本身的學(xué)區(qū)品質(zhì)和維護(hù)到位，套二意義不大，你們遲早還是會(huì)想著換房的，不如先上車套三，后面賣掉南湖相當(dāng)于一步到位更合適。

人居盛和林語，南區(qū)便宜北區(qū)貴，北區(qū)的單價(jià)高品質(zhì)好，但是也存在房齡上的溢價(jià)。（假設(shè)你們買來自住10年以上，到時(shí)候兩者的房齡差距就不大了，房齡帶來的單價(jià)差異也不大，此時(shí)寧愿選擇更便宜一些的房源）。

至于威尼斯這種，就沒有討論價(jià)值了，太小眾，未來不保值的。

人居盛和林語北區(qū)一百一二十平的套三，大概總價(jià)是400萬上下（114平套三，成交價(jià)400出頭，得房率85%左右，在房齡上有溢價(jià)的問題）。桐梓林壹號的110平套三，大概是370-380萬，得房率92%，性價(jià)比可以的。

至于說其他的買法，二手房這條路可能就走不大通了，只能說往新房方向走，比如武侯新川的武侯西派臻境（對口北二外小學(xué)），143戶型，總價(jià)450左右（又要更高的預(yù)算杠桿），然后通勤更遠(yuǎn)，要把控下交房時(shí)間來得及幼升小不。不過在梯戶比產(chǎn)品上又明顯升級了。

林家壩的能建錦譽(yù)府，中交錦江頌，估計(jì)要四百六七八十萬，又要追加100萬預(yù)算的樣子，學(xué)區(qū)是鹽道街成師附小的分校（在建），地鐵還沒開建，板塊未來格局不錯(cuò)，產(chǎn)品也好，但是通勤，學(xué)區(qū)安全性，預(yù)算壓力等又不太好了。

會(huì)員提問

我有一套陽光城林溪的二手房，噪音大，決定賣了，南充還有一套房，我在南充鎮(zhèn)上上班，老公在龍泉上班，我平時(shí)是寒暑假上來成都，平時(shí)就是老公和他爸自住陽光城。我主要是想換個(gè)保值的，能讀書的，想買個(gè)錦江三圣鄉(xiāng)的，但是買得起的又老或者要加預(yù)算，現(xiàn)在預(yù)算80萬，還有一些其他雜七雜八的想法，腦子很亂，麻煩看看。

房段子解答

當(dāng)普通的投資收益和貸款的成本持平，那么很多人都會(huì)積極把錢拿出來用于投資消費(fèi)。

你說了很多很多，但是我們?nèi)シ被啠偨Y(jié)起來就是怎么賣怎么買的問題。

南充這套房我不了解本地的行情，到底是不是核心地段，區(qū)域價(jià)值走勢如何，但我猜應(yīng)該沒有多大的起色，假設(shè)自住改善不了，當(dāng)初純粹也是為了孩子讀書覺得買不到成都了，那么目前來說，我反而建議可以賣掉得了，把所有資產(chǎn)匯總到成都來，在能力范圍內(nèi)解決好當(dāng)前的問題。

林溪康城你也說了那么多，從大的方面來說，陽光城的確是孤島板塊，放在成都也是沒有發(fā)展前途的區(qū)域，除非預(yù)算的確是很低或者就近穩(wěn)定工作的客群，否則大家都盡量在賣掉陽光城往主城或者更好的板塊方向在走，這是一個(gè)大趨勢的。從小的角度來說，你也列舉了各種噪音的困擾問題，所以價(jià)值和意義也很低，此時(shí)出售，勢在必行了。

再說你買的這套房子，綜合成本大概是在69萬了，考慮到裝修和車位的問題，我建議和當(dāng)前的掛牌成交持平，先看看客戶意愿情況。

目前同戶型清水掛牌大概是50萬出頭，裝修和車位價(jià)值大概是10-15萬，最終我估計(jì)你掛牌60-65萬是想對合情合理一些的，會(huì)相對你買入的綜合成本，略虧幾萬。

從成交來看，不容樂觀，同戶型的今年成交價(jià)大概是55-60萬左右，考慮到你有車位，而且是精裝自住的水準(zhǔn)，我們理想地預(yù)估最終成交價(jià)大概是60萬。

60萬+20萬（南充房子變現(xiàn)）+16萬（積蓄）≈100萬。如果加杠桿的話，最多就是30萬，也就是總價(jià)130萬內(nèi)了？

因?yàn)槟憷瞎鋵?shí)是接受租房的，而且租房對你們一家團(tuán)聚也沒問題，至少可以租一個(gè)安靜不吵沒有煩惱的房子。所以另外買的這套房子，就很看重未來整體的保值性了。

我是不建議你們再入坑陽光城的，比如林溪康城這種或者戀日家園，實(shí)際上都沒有什么意義，在樓市概念來看，都是劣質(zhì)資產(chǎn)，真正要為孩子的教育考慮的話，我建議還是往主城區(qū)走，尋找典型的學(xué)區(qū)房，看重小初可以買青羊的青二青五老房子，看重高中可以直接考慮金牛的學(xué)區(qū)房，比如你提及的石筍街周圍就非常物美價(jià)廉。

關(guān)鍵是平時(shí)可以出租，租金收益可以，以后孩子讀書，教育不用愁，關(guān)鍵買入成本低價(jià)格穩(wěn)，相對而言是一筆不錯(cuò)的保值穩(wěn)健產(chǎn)品。

陽光城只能說是改善大房子，自住舒服一些，但是租房都能解決，其他任何弊病都沒有解決。戀日家園也是類似，大戶型而已，距離城區(qū)近一些，但本身還是二圈層的樓盤。至于三圣鄉(xiāng)的錦江城市花園，因?yàn)楫a(chǎn)品弊端嚴(yán)重，價(jià)格已經(jīng)下行很多了，未來隨著房齡老化，還有下行的可能，而且學(xué)區(qū)也不是很硬氣，可能淪為掛戶房，預(yù)期不太看好。

像青二可以看騾馬市這邊的東城根下街24號、老東城根街15號、橫東城根街4號等，大套二小套三，基本總價(jià)可以維持在預(yù)算內(nèi)，老房子就是各種細(xì)節(jié)控，戶型得房率，裝修，小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)，地段，性價(jià)比等，是很具體的一個(gè)買法，線上都說不清楚，要延伸到線下來具體看。

石筍街周圍的單價(jià)更低，大概是1萬左右，可以七八十萬買到大套二，比如三洞橋路12號、觀音閣后街2號等都有很多選擇。

其他不一一舉例了，當(dāng)前的重要任務(wù)還是賣掉兩套房子，后面重新租房解決自住工作的問題。

賣房子是考慮到接下來房價(jià)還有下行的空間，買房子則不用很著急，你孩子還小，如果不在成都讀小學(xué)初中的話，我建議你都可以把錢先存銀行，吃利息，等后面孩子大一些了，觀察到成都青羊金牛房價(jià)比較穩(wěn)定了，也確實(shí)是遇到了優(yōu)質(zhì)的樓盤和房源，那么再趁機(jī)入手，最終完成了這一次完美的置換，兼顧到了自住、讀書和保值等多方面問題。