我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣(mài)團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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會(huì)員

提問(wèn)

老師您好，我目前在糾結(jié)看**板塊的兩個(gè)小區(qū)，一個(gè)是頂級(jí)學(xué)區(qū)房，另外一個(gè)是普通學(xué)區(qū)房，價(jià)格自然不一樣，但是總價(jià)差不多的，麻煩幫忙分析下我們要買(mǎi)入哪類(lèi)學(xué)區(qū)房比較好，未來(lái)他們的價(jià)值演變是怎樣的？

房段子解答

終于開(kāi)學(xué)了，今天是個(gè)送神獸的好日子，聊聊學(xué)區(qū)房。

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值的演變，我認(rèn)為是利好兩端，利空中部的。

拿一個(gè)區(qū)域的頂級(jí)學(xué)區(qū)房和普通學(xué)區(qū)房做對(duì)比，很多人會(huì)從新生人口減少的角度出發(fā)，擔(dān)心學(xué)區(qū)的泡沫崩盤(pán)。

誠(chéng)然，整體人口是下滑的大趨勢(shì)，但局部來(lái)說(shuō)人口又是匯聚的大趨勢(shì)，就像日本韓國(guó)人口一直在降低，但是東京首爾的大城市房?jī)r(jià)卻越來(lái)越高，人口越來(lái)越多，大家追逐最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的絕對(duì)量是在不斷匯聚的，所以塔尖的頂級(jí)學(xué)區(qū)房，能吸引到更多的更長(zhǎng)期的家長(zhǎng)客群。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，從教育均衡化來(lái)看，以后中部學(xué)區(qū)房的同類(lèi)學(xué)校還會(huì)有很多，大家看同級(jí)別學(xué)區(qū)的話(huà)，他就會(huì)受到其他學(xué)校學(xué)區(qū)房的價(jià)值拉扯，從而降低了學(xué)區(qū)的保值性。

或者說(shuō)打個(gè)比方，學(xué)區(qū)均衡化，人口降低（局部聚集）會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)現(xiàn)象，一是塔尖的頂級(jí)學(xué)校一直很有價(jià)值，二是原來(lái)沒(méi)有學(xué)區(qū)的，或者新建學(xué)校隨著教育均衡化，開(kāi)始受到學(xué)區(qū)溢價(jià)拉升。反而是中等學(xué)區(qū)的，被兩端拉扯，失去了學(xué)區(qū)價(jià)值的穩(wěn)健性。

具體到成都，像**、**，我覺(jué)得學(xué)區(qū)價(jià)值長(zhǎng)期來(lái)看是比較穩(wěn)健的，反而是一些**這種中等學(xué)區(qū)，隨著近年像周邊板塊**學(xué)區(qū)房的崛起，房?jī)r(jià)承壓是比較大的。

會(huì)員提問(wèn)

你好，我想給我女兒買(mǎi)房，目前她在成都工作了一年多，上班比較累（長(zhǎng)期出差），也沒(méi)完全確定就要在成都這邊的事務(wù)所長(zhǎng)期工作，但是我想給買(mǎi)一套房比較踏實(shí)一點(diǎn)。目前初步想法是買(mǎi)性?xún)r(jià)比好點(diǎn)的二手房，租售比合理的，未來(lái)出租或者出售也便利點(diǎn)。現(xiàn)在預(yù)算大概是150萬(wàn)，套二，市區(qū)三環(huán)內(nèi)地鐵房電梯房，環(huán)境好一些的。

房段子解答

是是

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

綜合來(lái)說(shuō)就我們前面溝通的需求和情況，考慮到你孩子目前的工作地點(diǎn)以及生活習(xí)慣還有出差的實(shí)際情況，我也比較贊同你們的大致思路，那就是買(mǎi)一套三環(huán)內(nèi)核心成熟地段的，偏向自住舒服，租金收益可觀(guān)的買(mǎi)法。

成都三環(huán)內(nèi)的格局是東門(mén)年輕時(shí)尚，南門(mén)偏學(xué)區(qū)昂貴，西門(mén)則是人文氣息濃厚，北門(mén)雜亂商賈居多。

樓市的大格局來(lái)說(shuō)，東門(mén)兼顧了你女兒的生活習(xí)性+性?xún)r(jià)比以及市場(chǎng)認(rèn)可，大概是2-2.5環(huán)的樣子，就很合適。

在這個(gè)大的框架下，我們盡量去尋找成都比較有代表性的買(mǎi)法。

比如成熟的建設(shè)路商圈，地鐵商業(yè)都很發(fā)達(dá)，生活方便，年輕人很多，可以看看朗基城·少公館，標(biāo)準(zhǔn)六七十平的套二戶(hù)型，市場(chǎng)成交總價(jià)大概一百三四，租金能達(dá)到2000好幾，而且房齡比較新，是比較能滿(mǎn)足你們需求的一種買(mǎi)法，要說(shuō)缺點(diǎn)的話(huà)，就是總樓層較高（37層），而且樓盤(pán)規(guī)模較小，沒(méi)有大片中庭綠化環(huán)境。周邊類(lèi)似的，可以看首創(chuàng)天禧68，格局大致一樣，但是樓盤(pán)規(guī)模大一些，挨著二環(huán)。還有朗基少東家，住宅更為純粹，不過(guò)單價(jià)總價(jià)會(huì)稍高一些，也可以實(shí)際考察后看是否喜歡，然后兼顧到預(yù)算來(lái)砍價(jià)談價(jià)。

然后來(lái)到國(guó)際杉板橋，這是個(gè)界面非常好的核心區(qū)，比較典型的買(mǎi)法是中糧錦云，品質(zhì)好保值性強(qiáng)，59平的小套二，大概總價(jià)在140萬(wàn)+，租金接近3000，這個(gè)租售比達(dá)到了2.4%，比成都標(biāo)準(zhǔn)的2%高了不少。不僅可租，而且自住也很舒服（地段好品質(zhì)高）還有價(jià)值認(rèn)可保值性流通性也很強(qiáng)，可以重點(diǎn)關(guān)注。缺點(diǎn)就是很小，不過(guò)對(duì)獨(dú)居女生來(lái)說(shuō)，已經(jīng)完全足夠了。

旁邊類(lèi)似的可以看看藍(lán)潤(rùn)V客東區(qū)，也在東郊記憶，是一個(gè)剛需盤(pán)，74平贈(zèng)送下來(lái)可以做成標(biāo)準(zhǔn)套三，大概130多可以拿下，租金也要2000好幾，如果偏向低單價(jià)的買(mǎi)法，也可以多看看這個(gè)盤(pán)。

槐樹(shù)店地鐵口，可以看魯能公館1區(qū)，是周邊一個(gè)品質(zhì)不錯(cuò)的樓盤(pán)，目前五六十平的標(biāo)準(zhǔn)套二，也在預(yù)算范圍內(nèi)，是圍合式標(biāo)準(zhǔn)次新發(fā)樓盤(pán)，價(jià)格和租金大概是130萬(wàn)多點(diǎn)，然后可以租2000多，與V客東區(qū)類(lèi)似，但是品質(zhì)和純粹性更高。不過(guò)反過(guò)來(lái)說(shuō)，槐樹(shù)店的地段又不如東郊記憶那么成熟，所以是有利有弊有得有失的買(mǎi)法。

其他的話(huà)，我翻了很多，要么地段概念欠佳，要么樓盤(pán)老化，要么超預(yù)算太多，或者就是遠(yuǎn)離市區(qū)，槽點(diǎn)多于優(yōu)點(diǎn)。

會(huì)員提問(wèn)

你好，我目前看了三圣鄉(xiāng)的一個(gè)新房***，交了2萬(wàn)定金，賣(mài)5樓的大平層。優(yōu)點(diǎn)1.戶(hù)型2.小區(qū)環(huán)境3學(xué)校多4物業(yè)好。缺點(diǎn)1.交通堵2.醫(yī)院多3.養(yǎng)老院4.樓層低，被遮擋5噪音6城市界面差。

我個(gè)人對(duì)駙馬不是很喜歡，主要是醫(yī)院和交通，醫(yī)院帶來(lái)的交通困擾，小區(qū)對(duì)面還有養(yǎng)老院，還有學(xué)校的噪音。但是放不下它的322戶(hù)型，因?yàn)槿啥己懿缓觅I(mǎi)得到了？請(qǐng)幫評(píng)價(jià)下這個(gè)樓盤(pán)的2萬(wàn)定金值不值得。

房段子解答

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

首先來(lái)說(shuō)2萬(wàn)對(duì)你上千萬(wàn)的總價(jià)，微乎其微，所以我們不必為了2萬(wàn)塊而刻意偏袒誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)，更客觀(guān)地從假設(shè)沒(méi)有這2萬(wàn)來(lái)說(shuō)起。

***的322戶(hù)型，從得房率和功能區(qū)實(shí)用性來(lái)說(shuō)，的確也沒(méi)啥好挑剔的，畢竟是300多平的戶(hù)型了，各種格局都會(huì)很大，各種尺度都會(huì)很改善，各種功能都應(yīng)有盡有，從內(nèi)部來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是很不錯(cuò)的戶(hù)型。

這個(gè)322戶(hù)型是在7棟的5樓，屬于T2大平層，正對(duì)面就是別墅樓棟，14、23棟這種3F的別墅，短期來(lái)看，視野是沒(méi)問(wèn)題的，遮擋不了，包括別墅和對(duì)面的學(xué)校，然后長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，對(duì)面還有好多住宅，包括這兩天土拍的地塊，都大概率會(huì)修15米以?xún)?nèi)的產(chǎn)品，也就是5層以?xún)?nèi)的疊拼和真洋房為主，所以視野上，有較大概率不會(huì)修非常高的樓棟來(lái)遮擋你的看公園視野。

從缺點(diǎn)來(lái)說(shuō)的話(huà)，背后雖然是華西醫(yī)院，但是你要注意他們的救護(hù)車(chē)平時(shí)是從哪里進(jìn)出的，如果是從成龍大道進(jìn)去（注意看急救室急救門(mén)診在哪），那么基本上沒(méi)有什么噪音影響，我目前也住宅某三甲醫(yī)院旁邊，但是因?yàn)榫茸o(hù)車(chē)進(jìn)出口在另外一個(gè)位置，所以幾乎聽(tīng)不到這種警報(bào)（我測(cè)了直線(xiàn)距離有四五百米加上建筑物遮擋，基本沒(méi)有影響，這個(gè)其實(shí)你放心）。

學(xué)校和養(yǎng)老院這個(gè)，養(yǎng)老的不吵，學(xué)校的可能會(huì)有一點(diǎn)吵，體育課鈴聲，孩子嘰嘰喳喳的這些，上學(xué)放學(xué)有些堵車(chē)，基本就是這樣的問(wèn)題了。

從價(jià)格來(lái)說(shuō)，***打了折，算下來(lái)1060，折合單價(jià)3.2萬(wàn)，其實(shí)還是比較符合當(dāng)前改善豪宅的價(jià)格預(yù)算的。

市面上300平的是很少，放在駙馬未來(lái)可能都很少見(jiàn)這種產(chǎn)品（為了迎合市場(chǎng)，肯恩會(huì)做一些200多平的稍小面積段的疊拼）。而對(duì)應(yīng)過(guò)來(lái)白鷺灣的***，大概率單價(jià)是3.2起步，好些突破4萬(wàn)， 尺度感不會(huì)比你這個(gè)***更大。

但都還是很保值，從價(jià)值差異來(lái)對(duì)比板塊差異，我覺(jué)得都是保值的。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，你到底要看重大戶(hù)型的內(nèi)部改善，還是白鷺灣的外部地段？

在價(jià)值和槽點(diǎn)都各有不同，又大致相同的情況下，遵從內(nèi)心想法，尋找實(shí)際的需求。比如家里人口多，確實(shí)喜歡很大的戶(hù)型，那么***這個(gè)可以拿下（或者問(wèn)問(wèn)能否換其他更高的樓層，加點(diǎn)錢(qián)無(wú)所謂的）。如果很介意南側(cè)的學(xué)校噪音，馬路早晚的擁堵，那么躲避到白鷺灣，也會(huì)很清靜。