首發(fā)拾榴詢(xún)財(cái)公眾號(hào)（2025年2月20日）

春節(jié)之后，關(guān)于樓市的消息越來(lái)越少。

雖然媒體不停吹風(fēng)，什么房?jī)r(jià)泡沫多數(shù)擠完了，什么春季攻勢(shì)即將開(kāi)始，甚至還有拿出統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，說(shuō)一二線熱點(diǎn)城市穩(wěn)步邁入“止跌回穩(wěn)”，XX成為漲幅“領(lǐng)跑者”。

但大家心里很清楚，小陽(yáng)春并沒(méi)有啟動(dòng)。

真的沒(méi)人買(mǎi)房了？需求一直存在，只是對(duì)房子要求越來(lái)越高，尤其改善家庭，特別在意舒適性和房屋質(zhì)量。

用石榴叔一個(gè)設(shè)計(jì)師朋友的話說(shuō)，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在不卷價(jià)格了，開(kāi)始卷品質(zhì)，不然售樓處連活人看不到了。

未來(lái)幾年好房子會(huì)越來(lái)越多，差房子，尤其過(guò)去幾年蓋的差房子，會(huì)被市場(chǎng)淘汰。

01

不得不說(shuō)，過(guò)去二十年，商品房這個(gè)東西被玩出花來(lái)了。

公攤、預(yù)售、偷面積、送車(chē)位、捆綁學(xué)區(qū)、新房二手房雙軌、限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售……只有你想不到的，沒(méi)有做不到的。

為什么會(huì)這樣？房子背后捆綁的東西太多。之前是怕失控，才加以限制?，F(xiàn)在是怕低迷，所以逐漸放開(kāi)。

很多人不理解，石榴叔在很多場(chǎng)合反復(fù)強(qiáng)調(diào)，未來(lái)新房才是市場(chǎng)的主導(dǎo)？

說(shuō)實(shí)話，這個(gè)問(wèn)題石榴叔不太敢直接說(shuō)，但是DeepSeek敢呀！

它的回答是“新房銷(xiāo)售能直接拉動(dòng)投資與就業(yè)，拉動(dòng)開(kāi)發(fā)、建材、建筑、家電、裝修等多個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，維持土地財(cái)政的可持續(xù)性，避免開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，加速庫(kù)存去化，而且在政策執(zhí)行上更容易落地”。

這個(gè)答案可以打90分，石榴叔再補(bǔ)充一條：防范投機(jī)與泡沫，二手房交易若過(guò)度活躍，會(huì)助長(zhǎng)短炒。

今年過(guò)年，參加了幾場(chǎng)朋友聚會(huì)，大家刻意回避股票話題，但房子還是會(huì)聊一聊的，畢竟跌麻木了就不用回避了。

有兩類(lèi)人改善需求很強(qiáng)烈，一類(lèi)是二胎家庭，房子不夠住，尤其帶著老人，一類(lèi)是孩子上大學(xué)了，想改善居住環(huán)境。他們現(xiàn)在也在到處看房子，一是怕到手跌，二是糾結(jié)買(mǎi)新房還是二手房。

我的建議是，急的話，現(xiàn)在買(mǎi)二手次新房，挑好的，不急的話，等兩年，好房子太多了。

02

什么叫未來(lái)好房子太多了？

就拿長(zhǎng)沙為例，去年4月出臺(tái)了新政策，優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理。

1、之前封陽(yáng)臺(tái)要全算面積，現(xiàn)在可計(jì)為半贈(zèng)送；

2、飄窗不計(jì)面積，還可與房間等寬，出挑寬度由不超過(guò)0.6米進(jìn)深改為不超過(guò)0.8米；

3、設(shè)備平臺(tái)最多還可再贈(zèng)送4平方米。

如果按這一新規(guī)報(bào)批的項(xiàng)目，即使是高層，得房率也能無(wú)限接近100%。

要知道，以往長(zhǎng)沙樓市高層的公攤普遍在20%-25%以上，即便加上送的面積，實(shí)際得房率也就80%。

不只是長(zhǎng)沙，其實(shí)廣州、北京、南京也一樣，官方在規(guī)劃和審批上主動(dòng)開(kāi)了口子，只是沒(méi)有調(diào)高那么多。

有些開(kāi)發(fā)商為了討好買(mǎi)家，還會(huì)提高精裝檔次。前幾年很多精裝修，到手就想拆，質(zhì)量是真差，地板拆開(kāi)都是霉的，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商卷品質(zhì)了，會(huì)讓你沖著精裝修來(lái)買(mǎi)。

還有就是層高，官方原話是，鼓勵(lì)結(jié)合彈性限高政策，營(yíng)造尺度舒適的戶內(nèi)高度。

徐州的新房，都開(kāi)始準(zhǔn)備賣(mài)3.6米的層高了。另外空中花園高層也可以做了，而且能做入戶式空中花園。

地還是那塊地，但房子和以前不一樣了。

所謂四代住房，是傳統(tǒng)需求枯竭，制造新產(chǎn)品刺激新需求，就是要讓新房賣(mài)的過(guò)二手房。

03

好戶型的房子，究竟能有多吸引人呢？

這是一位網(wǎng)友，在我們“16號(hào)內(nèi)參”里留言提到的一套戶型，我們核實(shí)了下，坐標(biāo)杭州，位置稍微有點(diǎn)偏。

四房?jī)蓮d三衛(wèi)，139平方？你沒(méi)看錯(cuò)，我也沒(méi)看錯(cuò)，還特別去核實(shí)了一下，數(shù)據(jù)沒(méi)有問(wèn)題。

這在以前，妥妥的200+平方，三代人住太太太合適了，區(qū)域合理劃分，幾乎沒(méi)有一點(diǎn)浪費(fèi)，每個(gè)房間都有露臺(tái)，甚至還有空間可以后面改造成傭人房。

上面的房子面積太大？這個(gè)戶型則為剛需設(shè)計(jì)，82平硬是做成了三居室。

南北通透、全明格局，使用“黑科技”將實(shí)際使用率，提高到超100%，也就是我們常說(shuō)的零公攤。

這個(gè)127平方的四居室戶型也是非常不錯(cuò)。

可能有人覺(jué)得，大門(mén)對(duì)著臥室不太好，這屬于風(fēng)水問(wèn)題，但就實(shí)用性來(lái)說(shuō)，真的是一點(diǎn)點(diǎn)浪費(fèi)都沒(méi)有。

更絕的是這套四居室，建筑面積116平，看著有點(diǎn)緊湊，主臥小了點(diǎn)，沒(méi)有儲(chǔ)藏室，但是在功能上完全滿足了二胎家庭，帶一個(gè)老人的強(qiáng)改善需求，關(guān)鍵是有三衛(wèi)。

開(kāi)發(fā)商在偷面積這件事上，究竟能有多離譜？上面這個(gè)案例非常典型。

可能有人想看一個(gè)反面例子。

隨便舉一個(gè)，132平方，超高層，只做到了三房?jī)蓮d。

可能是因?yàn)檫x擇越來(lái)越多，很多人都開(kāi)始抵制高層住宅。

有人曾經(jīng)問(wèn)過(guò)我，哪幾年的房子質(zhì)量比較差？

應(yīng)該是2018年到2022年期間建成的，這些房子有兩個(gè)特征，一是工期短，二是極度控制成本。短期還藏得住，一過(guò)五年，什么都會(huì)曝光。

以前大家都是搶房子，畢竟買(mǎi)到就是賺，不會(huì)考慮太多，以至于選房到時(shí)候多半是盲選，但現(xiàn)在真的不一樣了。

寫(xiě)這篇文章，我就是勸改善家庭不要急，慢慢選，多看新房，少聽(tīng)推薦，未來(lái)樓市風(fēng)向徹底變了。房子迭代會(huì)加快，一些開(kāi)發(fā)商最后會(huì)被卷死。