今天的工作報(bào)告，發(fā)出了年度最強(qiáng)音：“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”、“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

和2月底的會(huì)議比較一下措辭，調(diào)門(mén)更加積極。

但是，今天的股市表現(xiàn)可謂平淡乏味，令人失望，地產(chǎn)股不升反跌，龍頭股小跌，出險(xiǎn)股大跌。按邏輯如果是調(diào)門(mén)繼續(xù)升，那應(yīng)該股市有所表現(xiàn)。

在文后我會(huì)談下我的看法，先來(lái)看下報(bào)告解讀，如果是今年要買(mǎi)房/賣(mài)房的童鞋，我們可以從中看出來(lái)一點(diǎn)什么。與房地產(chǎn)/股市有關(guān)的是三段話(huà)，如下：

1）實(shí)施更加積極的財(cái)政政策。統(tǒng)籌安排收入、債券等各類(lèi)財(cái)政資金，確保財(cái)政政策持續(xù)用力、更加給力。今年赤字率擬按4%左右安排、比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)，赤字規(guī)模5.66萬(wàn)億元、比上年增加1.6萬(wàn)億元。一般公共預(yù)算支出規(guī)模29.7萬(wàn)億元、比上年增加1.2萬(wàn)億元。擬發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債1.3萬(wàn)億元、比上年增加3000億元。擬發(fā)行特別國(guó)債5000億元，支持國(guó)有大型商業(yè)銀行補(bǔ)充資本。擬安排地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

2）實(shí)施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕，使社會(huì)融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。優(yōu)化和創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展，加大對(duì)科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展、提振消費(fèi)以及民營(yíng)、小微企業(yè)等的支持。進(jìn)一步疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，完善利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)無(wú)還本續(xù)貸政策，強(qiáng)化融資增信和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等支持措施。推動(dòng)社會(huì)綜合融資成本下降，提升金融服務(wù)可獲得性和便利度。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。

3）持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

我的解讀：

1）增加了財(cái)政赤字，赤字率提高到4%，這個(gè)是一個(gè)很大的突破，因?yàn)榇蠹抑?，中?guó)是一個(gè)財(cái)政傳統(tǒng)異常謹(jǐn)慎的大國(guó)，常年赤字率控制在3%以?xún)?nèi)。不過(guò)，同時(shí)我們也要指出，這個(gè)赤字率4%是“符合市場(chǎng)預(yù)期”而并非“超出市場(chǎng)預(yù)期”，去年市場(chǎng)的呼吁就是提高赤字了。理論上財(cái)政支出上限打開(kāi)，下面就更多錢(qián)花。這里面有4.4萬(wàn)億是地方專(zhuān)項(xiàng)債，比去年增加了5000億。這意味著地方政府可以有更多一些的錢(qián)用來(lái)進(jìn)行“土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房”。增量其實(shí)不是太多，但總歸，地方政府可調(diào)動(dòng)的錢(qián)更多了。我們?cè)谡f(shuō)地方政府做收儲(chǔ)也好收購(gòu)存量也好，本質(zhì)上是什么意思？就是政府接盤(pán)的意思。這個(gè)之前講過(guò)多次，市況蕭條之下沒(méi)有買(mǎi)家，只有政府來(lái)扮演那個(gè)最后的買(mǎi)家，擴(kuò)大購(gòu)房需求，政府是最大的一個(gè)，地方政府買(mǎi)的多了，能夠更好的促進(jìn)樓市去化、平衡恢復(fù)。

2）貨幣政策其實(shí)已經(jīng)不是“適度寬松”而是“非常寬松”了，這個(gè)不用太在意文字，看事實(shí)。這里面重要的表述是“降準(zhǔn)降息”，意味著今年LPR還要降，降多少不知道，我認(rèn)為還得幾十個(gè)BP打不住（下面會(huì)說(shuō)）。這個(gè)對(duì)于今年要安排買(mǎi)房計(jì)劃的童鞋來(lái)說(shuō)，可以適當(dāng)思考一下節(jié)奏。截至目前，1年期LPR3.1%、5年期LPR3.6%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月未動(dòng)了。我認(rèn)為時(shí)間快了。“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”這個(gè)寫(xiě)在了“優(yōu)化和創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具”之后，對(duì)于股市說(shuō)的是去年創(chuàng)設(shè)的兩項(xiàng)貨幣政策工具（政基?；Q便利、股票回購(gòu)增持專(zhuān)項(xiàng)貸），以及今年也可能有新的舉措，而對(duì)于樓市，指的主要是“保障房再貸款”、“白名單”等等，也許今年會(huì)繼續(xù)推進(jìn)REITs（這個(gè)很重要）。這些是來(lái)緩解房企壓力，守住底線(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，給市場(chǎng)托底的?？傊窍蚴袌?chǎng)注入更多流動(dòng)性，一方面是降息促動(dòng)經(jīng)濟(jì)活力轉(zhuǎn)暖，另一方面是給到地方政府和企業(yè)主體更多資金，增加資金實(shí)力。

3）專(zhuān)章講述如何持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。注意，首先措辭是“止跌回穩(wěn)”不是“回升”，關(guān)于這一點(diǎn)，市場(chǎng)一直有看法，認(rèn)為應(yīng)該直接暴力改為“止跌回升”，那樣市場(chǎng)信心更足。我覺(jué)得還是看現(xiàn)實(shí)，別犯傻。這里面包含很多政策手段：

a、繼續(xù)解除購(gòu)房管制，這是房地產(chǎn)“去監(jiān)管”，還是以往的小步快走的思路，不是一刀切全廢止限購(gòu)，預(yù)計(jì)今年像一線(xiàn)城市還是會(huì)看市場(chǎng)變化慢慢放寬。

b、加力舊改，注意，這個(gè)其實(shí)說(shuō)的是：通過(guò)貨幣化/房票方式來(lái)搞舊改，不再給房子還遷，讓他們?nèi)兔θ?kù)存。它的本質(zhì)是人為再造購(gòu)房需求，把購(gòu)房需求“拆出來(lái)”，這部分今年要“加力”，要重點(diǎn)關(guān)注。

c、減少新增土地供給，這部分指的是地方政府控制的國(guó)有宅地出讓?zhuān)獪p少，尤其是地方政府要減少拿出來(lái)新土地去蓋保障房。土地是源頭，決定未來(lái)1-2年后的住房供應(yīng)，這個(gè)減少了，樓市預(yù)期會(huì)比較快的轉(zhuǎn)變。

d、盤(pán)活存量和商辦，并且授予了地方政府更大的決定權(quán)，我認(rèn)為其意指在于：鼓勵(lì)地方政府購(gòu)買(mǎi)存量、轉(zhuǎn)換用途，用作保障房，而不是再搞新土地去新建保障房。反正都是完成保障房的任務(wù)，為什么不直接從市場(chǎng)上買(mǎi)走那些賣(mài)不完的商品房直接轉(zhuǎn)性質(zhì)，偏要自己蓋，造成重復(fù)建設(shè)。

e：防范房企債務(wù)違約。這個(gè)不得不說(shuō)，講得輕了，今年大概率還會(huì)有房企暴雷，沒(méi)有現(xiàn)金流，暴雷就不會(huì)停。政策還是那些政策，過(guò)往好幾年都沒(méi)有起到完全防范的作用，這個(gè)倒是應(yīng)該在前面加個(gè)“加力防范房企債務(wù)違約”。

整體上來(lái)講，工作報(bào)告釋放出來(lái)的2025房地產(chǎn)政策，就三句話(huà)：利率繼續(xù)降低、限購(gòu)繼續(xù)解除、供應(yīng)繼續(xù)減少。局部可能稍稍有些不及預(yù)期，但是整體上，這個(gè)穩(wěn)住樓市的音量是足夠響亮的。

從市場(chǎng)反應(yīng)看，這個(gè)目標(biāo)在今年有希望能夠?qū)崿F(xiàn)。自去年10月以來(lái)，樓市“止跌企穩(wěn)”的目標(biāo)，其實(shí)已經(jīng)階段性實(shí)現(xiàn)了，部分區(qū)域、樓盤(pán)甚至都展開(kāi)了一些反彈。中指研究院統(tǒng)計(jì)，2月百城二手住宅均價(jià)14071元/平米，雖然還是在繼續(xù)下跌，但環(huán)比跌幅已實(shí)現(xiàn)連續(xù)7個(gè)月收窄。

深圳的情況，據(jù)我了解一線(xiàn)動(dòng)態(tài)，現(xiàn)在二手成交在春節(jié)后也在迅速回溫，現(xiàn)在中介門(mén)店的成交大概回到了去年5月份政策后的成交水平，距離回到10月之后的高位水平，還是需要再加把勁。

這些也恰恰也在說(shuō)明一點(diǎn)：回穩(wěn)仍未成功，政策仍需努力。工作報(bào)告釋放的信號(hào)，回應(yīng)的恰恰是“仍需努力”的部分。

至于說(shuō)為何今天的房地產(chǎn)股票沒(méi)有給力的反應(yīng)，我認(rèn)為有兩個(gè)原因：一是報(bào)告的聲音響亮，但稍微缺少超預(yù)期的表述；二是沒(méi)有具體的政策落地，市場(chǎng)選擇獲利了結(jié)。因?yàn)樵谙惹?，房地產(chǎn)股票其實(shí)都已經(jīng)在抬升了，比如說(shuō)看上一次2.28的高層會(huì)議，地產(chǎn)股是以集體上漲回應(yīng)的。自DeepSeek帶動(dòng)以來(lái)，地產(chǎn)股其實(shí)也都有了至少20%的上漲，有些甚至又翻倍了。

所以，往后走，需要看兩個(gè)東西：其一是具體的政策落地，其二是市場(chǎng)成交量的持續(xù)企穩(wěn)。

我個(gè)人對(duì)市場(chǎng)在今年呈現(xiàn)“企穩(wěn)”依然表示樂(lè)觀《》，當(dāng)然，如果政策能夠在“加力”方面做更多的功課，我認(rèn)為企穩(wěn)會(huì)更加持續(xù)。比如：

1）采用按揭貸款固定利率制。針對(duì)買(mǎi)房人推出30年超低固定按揭利率（可以直接1-1.5%），并且貸款期限內(nèi)利率不變。美國(guó)當(dāng)年在解決次貸危機(jī)時(shí)采用的這種做法，非常有效。

2）全面解除包括限購(gòu)在內(nèi)的一切管制政策，解除三道紅線(xiàn)政策，回歸市場(chǎng)自由。

3）停止以新增宅地建設(shè)保障房，改以存量轉(zhuǎn)換分配。不用新增土地來(lái)建配售保障房以及其它租賃性住房，可采用“增一減一”的策略推行，市場(chǎng)上每增加一套保障房，存量商品房就須減少一套，并且保障房只能從商品房轉(zhuǎn)換而來(lái)。這樣既能完成保障房增加的任務(wù)，又不再增加市場(chǎng)總體供應(yīng)，造成重復(fù)建設(shè)。

4）放開(kāi)住房抵押貸款，居民有生活壓力，若有房產(chǎn)抵押給銀行即可獲得貸款，不用非要通過(guò)復(fù)雜的小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸形式獲得貸款，幫助他們緩解資金壓力。

5）效法“兩房”做法，地方政府入股控盤(pán)本地有險(xiǎn)情的大型房企，重組經(jīng)營(yíng)。原因前文說(shuō)了《》，如果城市有前途，這樣的做法未來(lái)可以為全城市民賺錢(qián)，而不是簡(jiǎn)單的“拿財(cái)政的錢(qián)去救房企”，非常之時(shí)要用非常之策，不能再瞻前顧后。

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