北京的三月，昨天居然下起來了大雪，讓大家新鮮感十足地在朋友圈刷屏雪景。

（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

其實(shí)按照氣象預(yù)兆這并不能讓人百分百驚訝。一切發(fā)展都有著預(yù)兆，和房子市場一樣，或許大眾對于兩會上“好房子”的政策顯得新鮮感十足，但是在地產(chǎn)圈已經(jīng)有著多重預(yù)告。

23年，住建部就曾執(zhí)導(dǎo)過‘好房子’設(shè)計大賽，如果只是單論北京市和南京市的兩個落地項(xiàng)目，那其實(shí)體量不大，但是這個比賽的重量級在于：住建部（官方性）+南北兩項(xiàng)（普適性）+設(shè)計院參加的大賽（專業(yè)性）+“好房子”主題（記得拆哥說的預(yù)告嗎）。

后來北京最后獲獎，落地的項(xiàng)目也在當(dāng)時有很大的產(chǎn)品力突破。昌平南第一個帶陽臺的項(xiàng)目；唯一一個嘗試做架空層的項(xiàng)目。主打“第四代住宅”。拿到的地塊也屬于潛力地塊，按照北京隨高速和軌道交通以及產(chǎn)業(yè)園逆城市化的發(fā)展軌跡來講，算是不錯的選擇。

所以趁熱打鐵，今年兩會上就再次將“好房子”這個口號再次向大眾視野再推進(jìn)了一步。

北京二手房最新周度成交，達(dá)到鏈家2500套，但是掛牌量也不低，現(xiàn)在水平是15.5萬套。好房子政策一定會對二手房帶來直接的沖擊壓。

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（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹對“好房子”作了進(jìn)一步闡述，拆哥再看了之后，結(jié)合粉絲朋友們聊下來的猜想，得出了好幾點(diǎn)隱藏信息。

第一：2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都納入改造范圍。

此前北京改造老小區(qū)都是在1990年前，沒完成抗震節(jié)能改造的項(xiàng)目以及90后未達(dá)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，24年的70個項(xiàng)目、234棟樓走在改造列表里，相比之下擴(kuò)大了范圍，聽著像是利好1990-2000年之間的老破小，但是實(shí)則不然，推動時間長，難度大。目前滿20年，還得審批的時間流程長。尤其最重要的改上下水也需要一定時間完成改造，還有光纖嵌入，保溫層等等。相比之下，“改造”對于剛需購房者的吸引不大。在這里也是個問題，剛需是愿意去買老破小，還是新遠(yuǎn)大。每個人都有自己的想法，也不如粉絲們評論區(qū)講講。

但是接下來幾點(diǎn)，在內(nèi)卷的北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)優(yōu)先驗(yàn)證了。

在倪虹的原話中，住建部近期在組織編制《好房子建設(shè)指南》，也在修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，要把住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米。

其實(shí)北京改善里面已經(jīng)有很多類似標(biāo)準(zhǔn)的房子，比如拆哥最近寫到的和樾望雲(yún)。

標(biāo)準(zhǔn)層高約在2.95-3.05米。（插入文章鏈接）

甚至北京國賢府貳期，早早以約3.1m的層高高瞻遠(yuǎn)矚的達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)（插入文章鏈接）。

3米層高這個標(biāo)準(zhǔn)，對于內(nèi)卷的一線城市市屬于老生常談。但昨天和粉絲私聊的過程中，粉絲也提出來了一點(diǎn)疑惑，是否當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)出臺后，對于容積率低的項(xiàng)目會不會出現(xiàn)層高變高，樓板變更薄的情況。這樣一來為了層高犧牲隔音，顯得有點(diǎn)撿了芝麻丟了西瓜。

而團(tuán)隊里的小伙伴認(rèn)為，針對這點(diǎn)，應(yīng)該會在新的標(biāo)準(zhǔn)里提前制約好。

還有一點(diǎn)“好房子”與新科技相互成就。燈光可以自動感應(yīng)，窗簾可以語音控制，溫度濕度可以智能調(diào)節(jié)，人的健康可以實(shí)時監(jiān)測，就像有了一個貼心的“管家。積極推動全屋智能。

目前在科技居家這個市場也是現(xiàn)在居住市場的一個重點(diǎn)，比如豪宅香山樾采取了華為全屋智能系統(tǒng)。當(dāng)然作為豪宅的配置不能直接平移到改善型上，但是隨著各大大廠內(nèi)卷的更加劇烈，高端科技家具進(jìn)入平常百姓家這個趨勢是必然的。尤其也有粉絲朋友在幾個大廠工作，拆哥隨便列舉幾個功能。粉絲朋友們可以以后過來看看。

（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

以下是已實(shí)現(xiàn)等待引進(jìn)到新房的功能：

隨季節(jié)恒定濕度和溫度，夜間隨人照明，環(huán)境氛圍燈設(shè)定，窗簾自動開啟/關(guān)閉等。

但是否，會提供以下更直接的新房功能：

隨個人健康狀況以及個人藥品，保健品購買情況，精確到小時提醒老人用藥，居住者服用保健品，并提前燒好熱水以便于隨時提供。

根據(jù)對話型本地部署（比如deepseek），讓AI成為管家？比如在本地部署中內(nèi)嵌美團(tuán)/山姆從而在和AI談話中，只需要和AI說“幫我一箱山姆的xx牌椰子水，約定19:00上門送貨”就完成購買。

第三點(diǎn)，大力推廣惠民實(shí)用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，著力解決隔音不好、滲漏、開裂、反味等大家最關(guān)心的問題。

這也是前面團(tuán)隊內(nèi)小朋友提到的一點(diǎn)，這些最基礎(chǔ)的問題。也是最讓人關(guān)心的問題，但怎么推廣，標(biāo)準(zhǔn)如何界定，這個就要看住建部的規(guī)劃了。

當(dāng)然這也引導(dǎo)出來一個問題，如果真的出臺了新的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，在這之前19-25年之間的北京剛需新盤以及次新，會不會變成一筆資產(chǎn)轉(zhuǎn)移性極差的資產(chǎn)？產(chǎn)品力低于新房，地段又低于老破小。真的會這樣嗎？

一點(diǎn)信息是，目前北京新房已經(jīng)內(nèi)卷到房子標(biāo)準(zhǔn)高于市場標(biāo)準(zhǔn)，甚至在新規(guī)之前，許多新房已經(jīng)符合了我們目前知道的好房子標(biāo)準(zhǔn)。再者，為了刺激市場，更核心地段的地塊或許會被釋放，但為了保持市場稀缺度，這類地塊的釋放肯定會少之又少。

但能夠肯定的是，為了達(dá)成新標(biāo)準(zhǔn)，提升自己的產(chǎn)品力保證房子賣得出去，地產(chǎn)商需要做更多的讓利。這是絕對的事。

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