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北京商報(bào)記者近期走訪(fǎng)多個(gè)區(qū)域二手房中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，部分區(qū)域二手房市場(chǎng)正迎來(lái)次新房集中入市的態(tài)勢(shì)。

北京商報(bào)記者丨?王寅浩 李晗

樓市傳統(tǒng)“金九銀十”周期接近尾聲，北京商報(bào)記者走訪(fǎng)北京豐臺(tái)、朝陽(yáng)、大興等區(qū)域發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房產(chǎn)中介門(mén)店的客戶(hù)帶看量仍維持在9月的較高水平，部分區(qū)域次新房市場(chǎng)關(guān)注度持續(xù)上升。

值得關(guān)注的是，隨著近一年北京部分區(qū)域新房交付量增加，次新房源供給同步增長(zhǎng)，這類(lèi)房齡較短、戶(hù)型更優(yōu)的房源，有效拓寬了購(gòu)房者的置業(yè)選擇空間。此外，中介機(jī)構(gòu)也開(kāi)始“卷”服務(wù)，通過(guò)改進(jìn)帶看方式、提供暖心物資等舉措，為“銀十”二手房市場(chǎng)交易活躍提供了有力支持。

次新房成二手房市場(chǎng)“新供給”

北京商報(bào)記者近期走訪(fǎng)多個(gè)區(qū)域二手房中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，部分區(qū)域二手房市場(chǎng)正迎來(lái)次新房集中入市的態(tài)勢(shì)。

在大興瀛海片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)，記者了解到，隨著近一年周邊新房陸續(xù)交付，部分業(yè)主將房源掛牌出售，為該區(qū)域二手房市場(chǎng)補(bǔ)充了一批戶(hù)型更優(yōu)、硬件設(shè)施更好的優(yōu)質(zhì)次新房源。

該片區(qū)門(mén)店經(jīng)紀(jì)人趙思雨以合生me悅小區(qū)為例介紹，該小區(qū)于2024年底交付，2025年上半年小業(yè)主陸續(xù)領(lǐng)取房產(chǎn)證。截至2025年10月，機(jī)構(gòu)后臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)掛牌房源已近30套。

此外，建成于2020年左右的瀛海府小區(qū)，2025年也陸續(xù)有10余套房源掛牌上市。趙思雨表示，盡管瀛海府小區(qū)樓齡高于合生me悅，但該小區(qū)房源已滿(mǎn)足“滿(mǎn)兩年”條件，可免征增值稅；同時(shí)，其戶(hù)型設(shè)計(jì)與硬件設(shè)施相較于房齡10年以上的二手房更顯新穎，仍具備顯著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

合碩機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌房源中，房齡20年以上的老舊房源占比超五成，而房齡5年以?xún)?nèi)的次新房占比僅1.5%—2%。從整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，次新房較為稀缺，且不同板塊的次新房供應(yīng)量更為緊張。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，北京瀛海、亦莊河西等大亦莊片區(qū)的次新房市場(chǎng)具有典型性。該片區(qū)次新房中，商品房占比較低，更多是5年限競(jìng)房解禁后的房源。2018年北京限競(jìng)房進(jìn)入供應(yīng)高峰，2021年起陸續(xù)迎來(lái)入住，2025—2026年將進(jìn)入5年限售期解禁節(jié)點(diǎn)，屆時(shí)該片區(qū)預(yù)計(jì)有近萬(wàn)套次新房逐步掛牌上市。

趙思雨表示，與樓齡較高的房源相比，次新房硬件設(shè)施更完善、老化風(fēng)險(xiǎn)更低；與新房相比，次新房更具性?xún)r(jià)比。從房屋保值與流通性來(lái)看，5—8年是次新房屬性的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不少小業(yè)主為避免房屋因房齡超10年淪為老舊房源、導(dǎo)致保值能力下降，選擇掛牌出售，這也進(jìn)一步增加了該區(qū)域次新房房源供給。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二手房市場(chǎng)中的次新房，憑借“所見(jiàn)即所得”的現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)及合理定價(jià)策略，有效分流了新房客源，倒逼開(kāi)發(fā)商加速推貨并優(yōu)化產(chǎn)品力。同時(shí)，次新房也可成為當(dāng)前新房與二手房聯(lián)動(dòng)的重要紐帶，需充分發(fā)揮其在活躍二手房市場(chǎng)、為新房市場(chǎng)提供客源置換需求方面的積極作用。

滿(mǎn)足改善置業(yè)需求

隨著次新房的密集入市，北京二手房市場(chǎng)房源可選空間持續(xù)擴(kuò)大，帶動(dòng)部分區(qū)域二手房成交量的回升。趙思雨介紹，其所在門(mén)店10月帶看量與9月基本持平，9月日均帶看2—3組，10月日均帶看3—4組，且?guī)Э捶吭搭?lèi)型更集中于次新房。

在次新房帶看量增長(zhǎng)的推動(dòng)下，成交占比進(jìn)一步提升。趙思雨表示，受次新房房源增加影響，近兩個(gè)月門(mén)店成交的5套房源中，有4套為次新房。

以該片區(qū)一套近期掛牌的次新房為例，趙思雨表示，該房源于2024年底交付，因業(yè)主工作變動(dòng)上架，價(jià)格僅略高于周邊二手房，且小區(qū)環(huán)境更優(yōu)、戶(hù)型設(shè)計(jì)更合理，上架一周便吸引10余組購(gòu)房者看房。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓指出，戶(hù)型優(yōu)、位置佳、環(huán)境好的次新房，既能有效激發(fā)購(gòu)房者置業(yè)欲望，也有助于優(yōu)化市場(chǎng)購(gòu)房結(jié)構(gòu)。從核心優(yōu)勢(shì)來(lái)看，這類(lèi)次新房屬現(xiàn)房，可實(shí)現(xiàn)“購(gòu)房即交房”，規(guī)避期房等待周期；同時(shí)自身優(yōu)質(zhì)特質(zhì)顯著，符合市場(chǎng)對(duì)“好房子”的認(rèn)知，因此深受購(gòu)房者青睞。

類(lèi)似的次新房市場(chǎng)活躍態(tài)勢(shì)也出現(xiàn)在朝陽(yáng)黃廠(chǎng)片區(qū)。該片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人黃波表示，五環(huán)外購(gòu)房客群以改善群體為主，這類(lèi)群體需通過(guò)置換實(shí)現(xiàn)居住面積與環(huán)境的升級(jí)，因此剛需戶(hù)型并非其首選；而該區(qū)域大面積改善戶(hù)型多為近幾年建成的次新房，使得次新房逐漸成為區(qū)域內(nèi)的優(yōu)勢(shì)戶(hù)型。

謝逸楓進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，次新房是市場(chǎng)中改善型需求的優(yōu)質(zhì)選擇。他認(rèn)為，隨著次新房供應(yīng)量逐步增加，不僅能推動(dòng)新房市場(chǎng)熱度向二手房市場(chǎng)傳導(dǎo)，還能助力市場(chǎng)供求關(guān)系加速循環(huán)。若要充分釋放次新房的市場(chǎng)價(jià)值，關(guān)鍵不僅在于體現(xiàn)其性?xún)r(jià)比，更需凸顯容積率低、使用空間大等附加值。當(dāng)這些優(yōu)勢(shì)全面展現(xiàn)后，可進(jìn)一步釋放剛性與改善型購(gòu)房需求，為二手房市場(chǎng)注入更多活力。

中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始“卷”服務(wù)

次新房入市不僅擴(kuò)大了購(gòu)房者的選房空間，也帶動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)升溫，但受天氣轉(zhuǎn)涼影響，購(gòu)房者外出看房的熱情有所減弱。趙思雨表示，此前購(gòu)房者多選擇電動(dòng)自行車(chē)作為看房交通工具，天氣轉(zhuǎn)涼后該方式體驗(yàn)感下降，部分購(gòu)房者看房熱情受挫，往往僅看1—2套房源便提出返程，既不利于細(xì)致了解區(qū)域房源，也降低了成交概率。

針對(duì)這一情況，趙思雨在10月調(diào)整帶看方式，改為汽車(chē)帶看：購(gòu)房者抵達(dá)門(mén)店后先選定意向房源，再共同乘車(chē)前往看房。她表示，因部分意向購(gòu)房者受天氣影響拒絕看房，遂決定用私家車(chē)接送，該“專(zhuān)車(chē)”帶看模式已持續(xù)半個(gè)月。10月初購(gòu)房者單次看房量最多2套，改為汽車(chē)帶看后提升至至少3套；看房時(shí)長(zhǎng)也從之前的半小時(shí)延長(zhǎng)至1—2小時(shí)。

勁松片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人王蒙同樣注重服務(wù)質(zhì)量提升。因片區(qū)道路狹窄、兩側(cè)難停車(chē)，無(wú)法提供“專(zhuān)車(chē)”接送服務(wù)，入秋后他便主動(dòng)為購(gòu)房者提供暖寶寶、手套等保溫用品。

郭毅表示，中介機(jī)構(gòu)服務(wù)水平提升，針對(duì)特定房源與客戶(hù)提供更高效、專(zhuān)屬的服務(wù)，有望拉動(dòng)市場(chǎng)帶看量增長(zhǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期向好，進(jìn)而間接縮短成交周期，改善買(mǎi)賣(mài)雙方談判狀態(tài)，維護(hù)價(jià)格穩(wěn)定。

謝逸楓持相同看法，他認(rèn)為，看房服務(wù)（如專(zhuān)車(chē)帶看）能在一定程度上緩解天氣轉(zhuǎn)冷對(duì)購(gòu)房者看房的影響，但僅屬服務(wù)層面優(yōu)化。真正打動(dòng)購(gòu)房者置業(yè)的核心因素主要有四點(diǎn)：一是房源的性?xún)r(jià)比，二是房屋自身特質(zhì)，三是購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期，四是市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期與供求關(guān)系走向——后兩者達(dá)到一定程度時(shí)，能對(duì)購(gòu)房者心理產(chǎn)生積極影響。

編輯丨林琴

圖 片丨北京商報(bào)