去年，番禺北部洛城幼兒園倒閉后，原地塊及建筑招租改做商業(yè)?！缚捶沽私獾?，該地塊從最開始的20萬/月的招租價一路下調(diào)至約14.6萬/月，但仍舊招租失敗。目前其以約13萬/月的價格繼續(xù)招租。

原洛城幼兒園位于番禺區(qū)洛浦街洛溪新城北環(huán)路6號，鄰近洛溪食街和漁人碼頭。該園創(chuàng)建于1992年5月，是一所全日制民辦幼兒園，曾是番禺區(qū)一級幼兒園。2022年，有三十年歷史的洛城幼兒園因經(jīng)營不善于當年12月停止辦學及營運。

去年7月，廣州市番禺區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易管理中心受廣州市番禺區(qū)洛浦街洛溪村股份合作經(jīng)濟社委托，對原洛城幼兒園地塊及地上建筑物進行招租。交易底價為20萬元/月/宗（含稅）。租金第一、二年不變，第三年遞增10%，并自第三年起每三年遞增10%，每次遞增期的租金遞增幅度為上一期租金的10% 。

該物業(yè)資產(chǎn)地上建筑面積3997.32平方米，占地面積6155.36平方米。 項目經(jīng)營用途為商業(yè)（不允許經(jīng)營帶噪音、污染等行業(yè)）。

然而，該項目因無人報名，于次月宣告交易失敗。自此之后，這個前幼兒園地塊因為類似的交易失敗不斷下調(diào)交易底價——從20萬到18萬，再到16.2萬，之后到14.58萬，結果在今年1月再次因“無人報名”，宣告交易失敗。

如今，該項目的交易底價繼續(xù)下探至13.122萬元/月，此輪競投時間為2025年3月27日。番禺北的知名幼兒園倒閉兩年后，原地能否通過商業(yè)經(jīng)營恢復生氣，我們拭目以待。

廣州番禺洛城幼兒園倒閉后轉(zhuǎn)型商業(yè)招租的案例，折射出當前教育資產(chǎn)轉(zhuǎn)型與商業(yè)地產(chǎn)市場的多重困境。這一結果既反映了租金定價與市場需求的錯位，也暴露了教育類物業(yè)轉(zhuǎn)型的先天劣勢。盡管該物業(yè)地處漁人碼頭等成熟商圈，但其近4000平方米的建筑面積和20年長租期對投資者形成壓力，疊加合同期內(nèi)租金逐年遞增的條款，進一步削弱了吸引力。

類似困境在其他地區(qū)亦有體現(xiàn)，如東莞虎門幼兒園因長期欠租閉園、上海民辦幼兒園因生源不足停辦等案例，均顯示出教育機構運營成本高企與人口結構變化的雙重沖擊。此次招租失敗更凸顯商業(yè)地產(chǎn)市場的整體疲軟。

未來，此類物業(yè)或需通過分段招租、業(yè)態(tài)創(chuàng)新或政府介入改造等方式破局，例如轉(zhuǎn)型社區(qū)服務中心或普惠托育機構，方能在存量競爭中尋得出路。