深圳學(xué)區(qū)房最近又火起來了。

這次“火”的原因，不是因為房價的上漲，而是一批提前錄取的學(xué)生。

百花學(xué)區(qū)南天二花園，有2位被清華大學(xué)提前錄取，還有三位優(yōu)秀學(xué)子分別被北京大學(xué)美國加州理工倫敦藝術(shù)大學(xué)提前錄取。

這樣的排面擺在全市都不多見的，難怪小區(qū)又一次在社交平臺上躥紅。

而最高興的當(dāng)屬小區(qū)業(yè)主，通過這樣的喜訊宣傳，小區(qū)的教育氛圍、房產(chǎn)價值無形之中也更得以彰顯。

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南天二花園是1994年建成的老舊小區(qū)，到目前已有31年多的房齡。小區(qū)是深圳實驗學(xué)校小學(xué)部與初中部雙學(xué)位覆蓋的樓盤之一，與國城花園共同構(gòu)成“雙實驗”陣營。

實驗小學(xué)全國排名第五，實驗中學(xué)為深圳四大名校之一，且小學(xué)部直升初中部。

也因此，有硬核的學(xué)區(qū)加持，盡管小區(qū)較老舊，也不曾影響深圳家長對南天二花園的關(guān)注度。

南天二花園

在樓市高峰期的2021年2月，南天二花園一套82平的2房，成交總價最高達(dá)1875萬，單價約22.87萬/㎡，堪比深圳的頂豪售價。

隨后在樓市下行期，成交價跌至9萬/㎡左右。

在去年12月，南天二花園有一套成交，單價在11.4萬元/㎡，較此前的9萬元/㎡相比，漲幅已經(jīng)達(dá)到26.6%

今年，有一套88.83㎡戶型的房源，成交單價超14萬/㎡，比去年12月成交單價還要高了2.5萬/㎡。

不過目前該小區(qū)大部分業(yè)主報價在12.4萬/㎡左右。

南天二花園算是深圳學(xué)區(qū)房中有代表小區(qū)的之一。

從去年10月份樓市回暖后，優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房也成為反彈最快的一批房源。

很明顯，有實實在在的成交在支撐。

作為深實驗小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)，南天二花園唯一的競品樓盤，就是國城花園

近期3月初成交的3套小戶型，均是43㎡左右的單間戶型，成交總價分別是760萬、775萬和785萬。

對比去年10月份同戶型成交總價660萬，分別漲了100萬、115萬和125萬，漲幅分別為15.2%、17.2%和18.9%

國城花園

不少頂級學(xué)區(qū)房小區(qū)也開始漲價了，漲幅少則幾十萬，多則上百萬。

海馨苑（大平層）144.89㎡的4房戶型，2024年8月成交總價1093萬，近期成交價1330萬；7個多月上漲237萬，漲幅21.7%。

同一小學(xué)內(nèi)的百花園

一期建面52㎡的1房，去年9月成交價約550萬，現(xiàn)在漲到680萬；

二期建面200平的大戶型，成交價3300萬，單價16.5萬。

同在百花小學(xué)內(nèi)的競品小區(qū)--金茂禮都、賽格公寓

前者建面約36㎡的1室戶型，

去年9月成交單價約12.22萬/㎡，今年成交均價達(dá)13.97萬/㎡，價差達(dá)1.75萬/㎡。

后者建面約45㎡的1室戶型，成交價也從366萬漲到了390萬。

02

深圳的教育資源格局雖有微調(diào)，但優(yōu)質(zhì)資源總體稀缺，依然遵循二八定律——即20%的資源占據(jù)80%的優(yōu)勢地位。

百花片區(qū)作為深圳教育的標(biāo)桿，無疑是這“二”中的佼佼者。

從今年2月中旬開始，百花片區(qū)的成交量就出現(xiàn)明顯上漲，到了3月份，幾乎每天都能實現(xiàn)成交。

春節(jié)假期開工后至今，整個片區(qū)成交量超50套。

目前百花片區(qū)業(yè)主報價10.7萬元/㎡，與寶安中心區(qū)并列全市第8名。

在過去的兩年中，無論是受政策影響，還是行情影響的普跌，學(xué)區(qū)房都是受到相當(dāng)大的沖擊。

如今百花片區(qū)能保持在深圳前十片區(qū)的高度，讓人不禁感嘆實屬不易。

從百花片區(qū)近一年的掛盤均價走勢來看，2024年百花片區(qū)一直處于下跌的狀態(tài)，從新政出臺后，11月逐漸平穩(wěn)。

今年2月片區(qū)均價出現(xiàn)了一段上調(diào)，不過目前仍處于止跌震蕩的階段。

不過從10月開始，片區(qū)均價的變化幅度已經(jīng)不足2000元/㎡。

03

最后，咖姐整理了百花片區(qū)各小區(qū)的業(yè)主3月最新報價與新政前報價的對比，我們一起來看一下：

百花片區(qū)16個小區(qū)中，業(yè)主報價下滑的小區(qū)共有9個，上漲的共有6個。

其中漲幅最高的是百花園一期，目前業(yè)主報價達(dá)到了14.0萬元/㎡，較新政前上漲9.2%。

其次是南天二花園，目前報價12.4萬元/㎡，環(huán)比上漲6.5%；長安花園目前報價8.4萬元/㎡，上漲5.0%。

報價下跌的小區(qū)中，除長怡花園外，其實整體下跌幅度并不高。目前長怡花園掛盤均價9.9萬元/㎡。

在過去幾年中，深圳學(xué)區(qū)房從一輪漲幅到天價，又經(jīng)過價格腰斬，房價就像坐過山車一樣買家心驚肉跳。

如今，學(xué)區(qū)的泡沫已經(jīng)在政策與市場的雙重調(diào)節(jié)下逐漸去除，真正核心地段的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，在市場復(fù)蘇的同時，會顯現(xiàn)出較強的反彈趨勢也是情理之中。

畢竟教育問題永遠(yuǎn)都是剛需問題。

大浪淘沙之后，真正優(yōu)質(zhì)的房源，終歸會表現(xiàn)出更強的抗跌性。