3月27日，成都土拍，建發(fā)瘋狂出牌，最終成交價定格在41200元/㎡，這一價格距離311招商蛇口的31700元/㎡僅僅過去了15天。

成都地王接連被刷新，短短半個月，成都土地價格天花板上漲了近15000元/㎡。

3月28日，杭州，在眾人驚愕的目光中，88029元/㎡的樓面價誕生，這是杭州的新地王，也是今年全國溢價率之王（115.39%）；

距離杭州上一次創(chuàng)造7萬7的地王價，僅僅過去2天。

往前推，3月18日，中海以樓面價約102300元/㎡，刷新北京單價地王；

往后看，至今仍保持162300元/㎡全國最高樓面價記錄的上海，接下來大概率會創(chuàng)造出“大陸地王”，樓面單價15萬元/㎡，18萬元/㎡，20萬元/㎡，30萬元/㎡...放開你的想象。

畢竟隔壁二弟都8萬8了，大哥到多少才是到位？

為什么最近頻頻出現(xiàn)“新地王”？

邏輯清晰，目的明確。

我再說一個細節(jié)。

成都41200元落槌的那一刻，主持小姐姐略顯疲憊卻難掩激動的笑著。

她是盛會的見證人，那一刻，她也是所有成都有產(chǎn)者心里最乖的女孩，

一個成都小伙伴問：這塊地修的房子會不會賣到8萬單價？

這個疑問，或許正是成都操盤者想聽見的。

地價→房價→預(yù)期→信心→居民財產(chǎn)性收入提升→歸屬感→消費。

這是一套閉環(huán)。

一個重慶小伙伴問：這一輪行情什么時候傳導(dǎo)至重慶？

坦率的說，以我的判斷，如果沒有超級大招，這輪行情很難傳過來...

按照目前態(tài)勢，重慶難以簡單復(fù)制2016年行情。

當年重慶樓市成交量暴增有兩個核心因素：

一是：2016年黃奇帆市長離任，一些人預(yù)期重慶樓市相關(guān)政策或?qū)l(fā)生180°轉(zhuǎn)向，預(yù)期重慶將結(jié)束“天量供應(yīng)”。

二是：當時國內(nèi)一二線城市基本都試行住房限購，“投資型熱錢”無法在本地消化，不限購且房價低的大城市重慶，接住了一波熱錢。

如今行情卻截然相反。

一二線城市已基本全面解除限購，且樓市整體購買力不足，投資意愿低迷，各地都在“激烈爭搶”實力買家。

這一次，哪座大城市的行情更火爆，對資金的吸引力就會更強，人們習慣了買漲不買跌。

今天還會出手買房的人大多都有一個觀念“未來房價將是城市價值的最直觀體現(xiàn)”。

因此，這次行情分化可能會非常大，開發(fā)商和購房者會將有限的資源扎堆到能量級更高的城市的中心區(qū)域，形成“抱團式炒作”。

在這股春風之上，帶動的不僅僅是城市地價本身，還會啟動上述那套閉環(huán)：

地價→房價→預(yù)期→信心→居民財產(chǎn)性收入提升→歸屬感→消費。

往小了說，這一輪行情將促使不同城市的資產(chǎn)進一步分化；

往大了說，這一次很可能導(dǎo)致國內(nèi)城市格局發(fā)生變化！

杭州、成都吹響了號角，其他大省會城市，東部經(jīng)濟強市必然會緊隨其后。此時，重慶應(yīng)該盡快行動，釋放超級大招，推動重慶進入“龍頭”陣營。

我認為重慶至少在幾個方面，還有較大機會空間：

第1，全面取消房產(chǎn)稅！

目前重慶已經(jīng)對外地戶籍取消了房產(chǎn)稅，不再對外地朋友來重慶買房額外收稅，但是，“高價房產(chǎn)稅”仍然存在。

這一“房價天花板”的存在，會在一定程度上限制重慶高端改善型住房的發(fā)展。
開發(fā)商在買地時，會參考“稅線”制定預(yù)期價格空間，從而形成“地價天花板”。

稅線的存在，也讓重慶很難出現(xiàn)像成都、杭州那樣地價跳漲的局面。

第2，回購商品房與房企拿地掛鉤。

目前重慶回購的商品房主要集中在國企存量端，且條件較為苛刻，本質(zhì)上是“內(nèi)循環(huán)”，對商品房市場影響有限。

若能降低門檻，尤其針對有高意愿長期投資重慶的開發(fā)商，進行“定向回購”，幫助房企緩解庫存壓力，必將提振房企投資重慶，積極拿地的信心。

甚至可將“回購”與“拿地”進行指標掛鉤。

第3，降低土地容積率。

近期國內(nèi)幾宗“地王”都有一個顯著特征，那就是核心區(qū)+低容積率。

核心區(qū)+低容積率在各大城市都屬于稀缺資源，物以稀為貴。

核心區(qū)的低容積率項目，既是城市生活最理想的居住條件，又是一種“產(chǎn)量極少”的物種；

在低容積率下，一個核心區(qū)項目可能就只有幾十套房子，開發(fā)商無壓力，購房者趨之若鶩。例如最近金開大道上一個熱門項目也正是得益于次。

第4，應(yīng)拆盡拆，能拆早拆。

2025年首場國常會再強調(diào)“城市更新”目的是作為擴大內(nèi)需的重要抓手，堅持問題導(dǎo)向和目標導(dǎo)向相結(jié)合。并加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、街區(qū)、廠區(qū)和城中村等改造。

重慶在這一方面一直做的很到位，但目前重慶的城市更新多以“更新”為主，是否考慮可將更多更新之后效果或許有限的房屋納入“改造”。

更新固然能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，而改造則是能“加杠桿”帶動產(chǎn)業(yè)鏈的同時，與降存量、增品質(zhì)一起，形成一石三鳥的效果。

第5，盤活核心區(qū)存量項目，調(diào)規(guī)后重拍。

歷史原因，重慶還存在一些已出讓未開發(fā)的項目，這些項目或因為商業(yè)商務(wù)配比高，或因為舊規(guī)劃不合理、容積率高、開發(fā)商自身問題等原因擱置，調(diào)規(guī)后才有開發(fā)潛力。

若能通過降低容積率、降低高度、調(diào)整業(yè)態(tài)配比等方式盤活核心位置的存量土地，將進一步帶動供需兩端的優(yōu)質(zhì)資源。

第6，拉開差價，形成梯隊。

開發(fā)商在重慶做高單價住宅難度遠高于其他一二線城市。

除了房產(chǎn)稅有一定抑制作用，另一原因是重慶房價沒有梯隊。解放碑和20多公里外的中央公園一個價，西永和南濱路二手房價差距微弱，三峽廣場的地比禮嘉還便宜...

缺乏“強中心”導(dǎo)致開發(fā)商資源分散，購買力也嚴重分散。開發(fā)商做高單價高品質(zhì)項目的風險極大。

重慶若能盡快通過“龍頭板塊”集中引爆勢能，輔助優(yōu)質(zhì)資源導(dǎo)入，并有節(jié)奏有引導(dǎo)的拉開土地定價差距，當?shù)貎r形成3/2/1，房價形成5/3/1格局時，市場需求就形成梯隊式分化，也能進一步滿足高中低檔不同需求。

目前看，首先是觀音橋，其次是江北嘴-寸灘，照母山-禮嘉，其實都具備成為“龍頭板塊”的潛質(zhì)。

事實上，重慶一直是一個堅守實業(yè)興城、恥于炒作的城市。

但是，如今的大環(huán)境、大趨勢卻是讓各自城市們在謀求科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級的同時，穩(wěn)住大盤，穩(wěn)住樓市。

這是一場競爭激烈的競速。

如不迅速出招，重慶恐將被這新一波“熱錢”拋下。

好了，本文只是拋磚引玉，提出一些個人見解。不成熟之處，還需見諒。

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